Давайте представим себе на месте канадского девелопера, заточенного под высокую прибыль, - российского застройщика, заточенного под создание «доступного жилья».
«Стоимость квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей – этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности», – заявил Путин на заседании президиума Совета по реализации национальных проектов и демографической политике, где обсуждалось выполнение проекта «Доступное жилье». Премьер добавил, что такие квартиры должны быть «по карману» не менее, чем 40% граждан. И вот что я об этом думаю.
Вот, например, на прошлой неделе я побывал на презентации поселка для скромных миллионеров под названием «Новые Вешки». Для миллионеров – потому что самый маленький дом стоит миллион долларов (и это без внутренней отделки). Для скромных – потому что поселок находится не на Рублевке или хотя бы Новой Риге, а на беспонтовом Алтуфьевском шоссе. Хотя всего в двух километрах от МКАД, что и является главным достоинством его расположения. И еще: дома там строятся по канадской каркасной технологии. Я не хочу спорить о сравнительных достоинствах и недостатках кирпича, оцилиндрованного бревна, каркаса или сэндвич-панелей. Просто примем как факт: нескромные миллионеры в каркасных домах жить не станут. Кажется, я никого особенно не обидел.
Так вот, на этой презентации я испытал маленький культурный шок. Впервые в жизни я услышал, как топ-менеджер компании-девелопера публично называет себестоимость своего продукта. То есть, конечно, порассуждать о себестоимости вообще все горазды. В таком примерно ключе: «само по себе строительство – это не самая затратная часть девелопмента, основные вложения идут на освоение земли, коммуникации, согласования и т.д.». Они, девелоперы, очень любят рассуждать так, чтобы ничего было не понятно. Например: сколько же конкретно в деньгах составляет «не самая затратная часть» и особенно вот это «и т.д.».
А тут исполнительный директор, совершенно не смущаясь, озвучивает вполне конкретные цифры: оказывается, себестоимость строительства квадратного метра в «Новых Вешках» составляет, в зависимости от проекта, 400—800 долларов. В рублях это получается 12,5—25 тыс., то есть вполне в русле руководящих указаний т. Путина относительно стоимости жилья эконом-класса (а это ни в коем случае не эконом, а, скажем так, верхний уровень бизнес-классса).
Но строительная себестоимость – это действительно не самая главная статья расходов. Только для того, чтобы начать строительство, надо купить землю, утвердить проект, провести коммуникации, проложить дороги. Кстати, в «Новых Вешках» внутрипоселковые дороги имеют по две полосы в каждую сторону – большая редкость для Подмосковья. Компания-застройщик объявляет, что инвестиции в проект составляют в целом 200 млн долларов. Сколько пошло на дороги, сколько на канализацию и сколько на «и т.д.» - это, конечно, неизвестно. Зато известно, что всего в поселке будет 550 домов. Легко подсчитать, что средняя сумма инвестиций в расчете на одно домовладение – примерно 360 тыс. долларов.
Теперь экономика проекта как на ладони. Строительство дома начинается только после того, как покупатель внес 30% от общей стоимости. Допустим, он заказал самый маленький дом площадью 220 кв. м. Первый взнос – 297 тыс. долларов – почти отбивает инвестиционную составляющую. Следующие 30% надо вносить после того, как залит фундамент. Даже если считать себестоимость строительства по верхней планке (800 долларов за 1 кв. м), она составит менее 180 тыс. долларов. То есть вторым взносом покупатель покрывает инвестиционную и строительную себестоимость, и даже приносит компании небольшую прибыль. И наконец, последний 40-процентный взнос после сдачи дома – это уже чистая прибыль застройщика.
А теперь давайте представим себе на месте канадского девелопера, заточенного под высокую прибыль, - российского застройщика, заточенного под создание «доступного жилья». Может быть, даже отчасти и государственного. Эта давняя начальственная идея, так до сих пор и не реализованная, вполне может осуществиться сейчас, когда главным критерием работы регионов, с точки зрения центра, становится создание новых рабочих мест.
Итак. Сама по себе себестоимость строительства (от 400 долларов за метр) нас вполне устраивает. Конечно, «доступный» дом должен быть поменьше площадью, чем в полуэлитном поселке – например, 120—150 кв. метров. А чем меньше строение, тем выше себестоимость квадратного метра – так что скорее мы выйдем на 500 долларов, но и это вполне в допустимых пределах. Удешевить строительство за счет снижения качества практически невозможно: каркасный дом, собранный без жестких стандартов, будет просто непригоден для жизни.
Землю, понятное дело, государственная (или полугосударственная) корпорация может получить на льготных условиях, может быть, даже и вообще бесплатно. В конце концов, земли у нас еще больше, чем нефти. Но в любом случае надо будет прокладывать все коммуникации, строить дороги (пусть не четырехполосные, но все же), проводить земляные работы. Допустим, что застройщик геройски сведет стоимость инфраструктуры до 60—70 тыс. долларов в расчете на одно домовладение – это в 5—6 раз меньше инвестиций канадской компании. Представим даже совсем непредставимое: что все это дело обойдется без «и т.д.», хотя бы в порядке эксперимента.
Легко подсчитать, что в результате полная себестоимость квадратного метра составит 900—950 долларов. Но даже самая что ни на есть государственная компания вправе рассчитывать на 10-12% прибыли. Таким образом, продаваться наш поселок будет минимум по 1000—1100 долларов за метр. Или, в соответствии с нынешним курсом, по 32—35 тыс. рублей. Что все-таки выше заданного премьер-министром уровня, даже при всех наших фантастических допущениях.
Подобные расчеты можно провести и для городского жилья эконом-класса, суть не изменится. И дело не в небольшом превышении стоимости строительства по сравнению с озвученным премьером. Дело в том, что 30—35 тыс. рублей за метр – это значительно ниже ожиданий потенциальных покупателей (по крайней мере в Московском регионе). По такой цене квадратные метры будут скупаться не то что профессиональными перекупщиками, но и частными инвесторами-любителями. А это, конечно, несправедливо – ведь такая цена возможна только при наличии многочисленных льгот, предоставленных государством застройщику. Иными словами, за счет государства будут обогащаться оборотистые частные лица.
Пусть уж лучше обогащаются девелоперы за счет собственных инвестиций.
Андрей Воскресенский, Издательский дом «Коммерсант»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ