Обзор рынка многоквартирного жилья Перми за июль 2009 года

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

К концу июля 2009г. средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми была зафиксирована на уровне 40 954 руб./кв.м., что на -3,7% (в денежном эквиваленте на 1 573 руб./кв.м.) ниже по сравнению с аналогичным июньским показателем.

На вторичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за исследуемый период времени стала ниже на -3,4% или на 1 527 руб./кв.м. В июне 2009г. она была отмечена на уровне 44 498 руб./кв.м., а к концу июля 2009г. достигла значения, равного 42 971 руб./кв.м.

На первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за июль 2009г. снизилась на -4,0% или на 1 619 руб./кв.м. (в июне 2009г. она была зафиксирована на уровне 40 555 руб./кв.м.). На конец июля 2009г. она составила 38 936 руб./кв.м.

Если в мае и июне темпы снижения средней цены предложения на рынке нового строительства жилой недвижимости были ниже, чем на вторичном рынке, то в июле 2009г. ситуация изменилась в обратную сторону. Следовательно, разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья, который составлял в июне 2009г. 8,86% (в пользу вторичного рынка), вновь увеличился. К концу июля 2009г. он достиг значения 9,4%.

Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья г. Перми, в июле 2009г. составило 4 357 единиц, что выше аналогичного показателя, рассчитанного в июне 2009г., на 3,2% или на 136 единиц.

На первичном рынке жилой недвижимости в июле 2009г. количество предлагаемых квартир снизилось по сравнению с июнем 2009г. на 10,3% (на 228 единиц). К концу июля 2009г. на рынке нового строительства было отмечено 1 988 предложений квартир на продажу, тогда как в июне 2009г. здесь было отмечено 2 216 предложений.

В структуре предложения квартир в домах нового строительства г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в июле 2009г. составило 37,6% / 34,2% / 28,2%. Структура предложения квартир в зависимости от технологии строительства на первичном рынке многоквартирного жилья фактически не меняется с начала 2009г.

Изменение средних цен предложения за июль 2009г.

Ситуация на вторичном рынке многоквартирного жилья:

За рассмотренный период времени на вторичном рынке многоквартирного жилья средние цены предложения снизились во всех административных районах г. Перми. Отметим, что уровень снижения средних цен предложения в июле 2009г. (в пределах 4,2%) соответствует тому, который был зафиксирован в июне 2009г. (в пределах 4,4%).

Наибольшее снижение показателя средней цены предложения в июле 2009г. было зафиксировано в отдалённых районах г. Перми. Так, в Орджоникидзевском районе средняя цена предложения стала ниже на -4,18% (в денежном эквиваленте на 1 393 руб./кв.м.), а в Кировском районе – на -3,52% (на 1 278 руб./кв.м.).

Далее следуют Мотовилихинский и Свердловский районы, где за июль 2009г. средняя цена предложения стала ниже на -3,24% (в денежном эквиваленте на 1 401 руб./кв.м.) и на -2,99% (на 1 385 руб./кв.м.), соответственно.

На -2,29% снизилась средняя цена предложения в Ленинском районе. В центральной части г. Перми показатель средней цены предложения стал ниже на 1 396 руб./кв.м.

Предпоследнее и последнее места в данной градации занимают Индустриальный и Дзержинский районы. В Индустриальном районе показатель средней цены предложения снизился за июль на -2,16% (или на 948 руб./кв.м.). В Дзержинском районе снижение средней цены предложения составило -2,01% (в денежном эквиваленте 945 руб./кв.м.).

Отметим, что в июне 2009г. наблюдалась похожая ситуация. На тот момент времени максимальное снижение показателя средней цены предложения было также зафиксировано в Орджоникидзевском районе города (на -4,41% или на 1 538 руб./кв.м.), а минимальное в Дзержинском районе (на -1,88% или на 900 руб./кв.м.).

Добавим также, что по истечении июня и июля 2009г. Дзержинский район вышел на второе место после Ленинского района по уровню средних цен предложения, обогнав Свердловский район г. Перми.

Обратим внимание на июльские изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

В отличие от июня 2009г., в июле месяце наибольшее снижение показателя средней цены предложения было отмечено на 3-комнатные квартиры – на -4,81% (в денежном эквиваленте на 2 144 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на 2-комнатные квартиры снизилась за исследуемый период времени на -3,30% (на 1 389 руб./кв.м.). Для 1-комнатных квартир снижение показателя средней цены предложения было отмечено на уровне -2,22% (в денежном эквиваленте на 987 руб./кв.м.).

Минимальное снижение средней цены предложения, как и в июне 2009г. было установлено на 4-комнатные квартиры. В июне 2009г. средняя цена предложения на них снизилась на                       -1,60%, а за июль – только на -0,86% (в денежном эквиваленте на 432 руб./кв.м.). 

За июль 2009г. снизились средние цены предложения на квартиры в жилых домах любого типа из представленных на вторичном рынке жилья г. Перми.

За исследуемый период времени максимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено на квартиры в жилых домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках» и «ленпроекте». Данное снижение составило -4,62% (или 2 022 руб./кв.м).

На втором месте находятся квартиры в домах «полногабаритных», средняя цена предложения на которые снизилась за июль 2009г. на -3,80% (или на 1 468 руб./кв.м.).

Фактически одинаковые показатели снижения средней цены предложения были отмечены на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки – на -3,57% (в денежном эквиваленте на 1 542 руб./кв.м.) и на квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей – на -3,56% (в денежном эквиваленте на 1 400 руб./кв.м.).

Интересно, что в июне 2009г. показатель снижения средней цены предложения на квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей составлял также -3,56%. Но на тот момент времени он являлся максимальным по сравнению с другими типами жилья.

Наименьшее изменение средней цены предложения было зафиксировано на квартиры в жилых домах индивидуальной планировки. Так, за июль 2009г. средняя цена предложения на них снизилась на -2,30% (или на 1 324 руб./кв.м.). Напомним, что и в мае, и в июне 2009г. средняя цена предложения на квартиры в домах этого типа жилья претерпевала минимальные изменения по сравнению с остальными типами.

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июле 2009г. были отмечены на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Сестрорецкая, 10, ул. Ольховская, 29, ул. Веденеева, 44 (Ордж. район); ул. Автозаводская, 16, ул. Магистральная, 14 и ул. Новоржевская, 38 (Кир. район).

Минимальный уровень цен предложения в июле 2009г. составил 18 750 руб./кв.м. По сравнению с уровнем минимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в июне 2009г., он снизился на 694 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июле 2009г. были установлены на 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Плеханова, 12 и ул. Кирова, 232 (Дзерж. район); ул. Кирова, 126а, ул. Советская, 36 и 40, ул. Орджоникидзе, 41 (Лен. район); ул. газеты «Звезда», 46 (Сверд. район).

Максимальный уровень цен предложения в июле 2009г. составил 105 116 руб./кв.м. По сравнению с уровнем максимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в июне 2009г., он вырос на 690 руб./кв.м.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что разрыв между минимальной и максимальной ценой предложения в июле 2009г. увеличился по сравнению с июнем месяцем. 

В целом за июль 2009г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась по отношению к июню 2009г. на «-»3,43% (в денежном эквиваленте на 1 527 руб./кв.м.). 

График 1

График 2 

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

 Период наблюдения: с 29.06.2009г. по 31.07.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Структура спроса:

В июле 2009г. на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми суммарная доля спроса на квартиры меньшего размера составила 82,1% (выросла по сравнению с июнем на 1,4%).

Удельный вес спроса на 1-комнатные квартиры вырос за июль 2009г. на 2,3%, а на 2-комнатные квартиры стал ниже на 0,9%. Таким образом, доля спроса на 1-комнатные квартиры к концу июля 2009г. достигла значения 37,2%, а доля спроса на 2-комнатные квартиры – 44,9%. 

Суммарная доля спроса на квартиры большего размера составила в июле 2009г. 17,9%. Отметим, что доля спроса на 3-комнатные квартиры снизилась за июль 2009г. на 2,7%. При этом, если спрос на 4-комнатные квартиры в июне не наблюдался, то в июле он был отмечен, и его удельный вес к концу исследуемого периода составил 1,3%.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Ситуация на первичном рынке многоквартирного жилья:

По прошествии июля 2009г. на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения снизились во всех административных районах города.

Если на вторичном рынке жилья в Дзержинском районе средняя цена предложения претерпела в июле 2009г. наименьшие изменения, то на рынке нового строительства, она, наоборот, имела максимальное снижение, равное -6,42% (в денежном эквиваленте на 2 744 руб./кв.м.). 

За июль 2009г. средняя цена предложения в Мотовилихинском районе снизилась на                  -3,70% (на 1 447 руб./кв.м.), а в Орджоникидзевском районе – на -3,35% (на 1 050 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения в Индустриальном районе г. Перми за исследуемый период времени стала ниже на -3,06% (в денежном эквиваленте на 1 181 руб./кв.м.).

В Свердловском районе показатель средней цены предложения снизился за июль 2009г. на -2,22% (или на 1 050 руб./кв.м.). В Ленинском районе – на -2,06% (или на 1 051 руб./кв.м.).

На последнем месте в данной градации находится Кировский район, где средняя цена предложения за июль 2009г. стала ниже на -1,98% (в денежном эквиваленте на 687 руб./кв.м.).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что за июль 2009г. в трёх районах из семи средняя цена предложения в денежном эквиваленте стала ниже на одинаковое значение. Так, на 1 050 руб./кв.м. снизились средние цены в Орджоникидзевском, Свердловском и Ленинском районах города.

Напомним, что в июне 2009г. наибольшее снижение средней цены предложения было отмечено в Свердловском районе (на -3,71%). В остальных районах города цена предложения за июнь 2009г. снизилась в пределах 1-2%.

Рассмотрим изменение средних цен предложения на рынке нового строительства жилой недвижимости г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Наибольшее снижение показателя средней цены предложения в июле 2009г. было отмечено на 4-комнатные квартиры. За исследуемый период времени оно составило -10,17% (или 4 442 руб./кв.м.).

На -4,02% (или на 1 625 руб./кв.м.) снизилась средняя цена предложения на 3-комнатные квартиры; на -3,75% (или на 1 499 руб./кв.м.) – на 1-комнатные квартиры.

Наименьшее снижение средней цены предложения было отмечено на 2-комнатные квартиры, которое составило за июль 2009г. -2,84% (в денежном эквиваленте 1 149 руб./кв.м.). 

Напомним, что в июне 2009г. максимальное снижение показателя средней цены предложения было установлено на 3-комнатные квартиры (на «-»3,08%), а минимальное – на 4-комнатные квартиры (на «-»0,48%).

Обратим внимание на изменения средних цен предложения на квартиры в зависимости от класса жилого дома на первичном рынке жилья г. Перми, которые произошли за июль 2009г.

Максимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено на квартиры в жилых домах класса «бизнес+». За июль 2009г. средняя цена предложения на них снизилась на -6,26% (или на 3 619 руб./кв.м.).

Далее следуют квартиры в жилых новостройках «эконом-класса», где средняя цена предложения за июль 2009г. снизилась на -5,08% (в денежном эквиваленте на 1 923 руб./кв.м.).

На жильё класса «эконом+» средняя цена снизилась за исследуемый период времени на      -3,75% (или на 1 388 руб./кв.м.).

Напомним, что и в мае, и в июне 2009г. на квартиры в новостройках «бизнес-класса» средняя цена предложения имела наибольшее снижение по сравнению с остальными. За эти два месяца средняя цена предложения стала ниже на -9,65%. За июль 2009г. показатель средней цены предложения на жильё «бизнес-класса» увеличился на 0,35% (или на 188 руб./кв.м.)

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в июле 2009г. были установлены на квартиры всех размеров в жилых домах «улучшенной» планировки (жильё «эконом-класса»), которые застраиваются в районах средней удалённости от центра города и в отдалённых районах г. Перми, по адресам: ул. Делегатская, 41 и 45 (Ордж. район), ул. Адмирала Ушакова, 21 (Кир. район) и ул. Карпинского, 120а (Инд. район).

Нижняя граница цены предложения в июле 2009г. была отмечена на уровне 17 500 руб./кв.м., что оказалось ниже минимального значения июня 2009г. на 4 265 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были установлены на квартиры 2-х и 3-комнатные в жилых домах индивидуальной планировки «бизнес-класса», которые застраиваются на территории центральной части г. Перми, по адресам: ул. Пушкина, 50, ул. Николая Островского, 52 и ул. Революции, 21 (Сверд. район). Максимальная граница цен предложения в июле 2009г. была отмечена на уровне 95 000 руб./кв.м. Таким образом, верхний уровень цен предложения на рынке нового строительства в очередной раз не изменился.

В целом за июль 2009г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась на «-»3,99% по сравнению с июнем 2009г. (в денежном эквиваленте на 1 619 руб./кв.м.).  

 График 3

График 4

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья

г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 29.06.2009г. по 31.07.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Структура спроса:

На рынке нового строительства г. Перми в июле 2009г. наибольшим спросом пользовались 1-комнатные квартиры. Доля их спроса была отмечена на уровне 48,6% (выше июньского значения на 3%). Удельный вес спроса на 2-комнатные квартиры был равен 31,8% (ниже показателя июня 2009г. на 2%).

В целом, доля спроса на квартиры меньшего размера в июле 2009г. составила 80,4%. Соответственно, суммарная доля спроса на квартиры большего размера была равна 19,6%.

Доля спроса на 3-комнатные квартиры снизилась по сравнению с июнем на 1,7% и составила к концу июля 2009г. 15,9%. Доля спроса на 4-комнатные квартиры составила в июле 2009г. 3,7% (что на 0,8% выше июньского значения).

Соотношение спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок в июле 2009г. составило 29,3% к 70,7%.

Примечание: Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья                    г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за июль 2009г.:

1. В июле 2009г. продолжилось снижение цен на многоквартирном рынке жилья г. Перми. За исследуемый период времени средняя цена предложения стала ниже на «-»3,7%.

Разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья к концу июля 2009г. достиг значения, равного 9,4% в пользу вторичного рынка жилья. Разрыв увеличился по сравнению с июнем 2009г. на 0,5%.

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в июле 2008г.) составляла 8,95% также в пользу вторичного рынка жилья.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в июле 2009г. составила 42 971 руб./кв.м., на первичном рынке – 38 936 руб./кв.м.

Для сравнения: в июле 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 60 854 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 55 408 руб./кв.м.

Таким образом, с июля 2008г. по июль 2009г. показатель средней цены предложения на вторичном рынке жилья снизился на «-»29,4%, а на первичном рынке жилья – на «-»29,7%.

2. В июле 2009г. на рынке нового строительства многоквартирного жилья г. Перми появилось новое предложение от застройщиков:

- новостройка «улучшенной» планировки, «эконом-класса» по адресу ул. Костычева, 31 (Дзержинский район, панельное домостроение, застройщик – ОАО «ПЗСП») с предложением 1-но, 2-х и 3-комнатных квартир по цене от 31 000 до 37 000 руб./кв.м.

3. Рассматривая изменения средней цены предложения на квартиры, в зависимости от их размера, в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что средняя цена предложения, зафиксированная в июле 2009г. по сравнению с прошлым месяцем снизилась на квартиры всех размеров в пределах от «-»2,95% (на 1-комнатные квартиры) до «-»5,19% (на 4-комнатные квартиры).

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год)   Июль 2009г. (период с 29.06.2009г. по 31.07.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения: Июль 2009г. (на 31.07.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Источник: ОАО «Камская долина», Епишина Ю.Г., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости (г. Пермь)