Обзор рынка жилой недвижимости г. Геленджик. Июль 2009 года

В отличие от большинства других городов, кризис не оказал негативного влияния на стоимость жилья в Геленджике. С начала 2009 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке города выросла на 10% и составила 107 тыс. руб. Примерно столько же до кризиса квадратный метр стоил в Сочи.

Предложение

За первое полугодие 2009 г. в г. Геленджик было введено в эксплуатацию 15 742 кв. м жилья (173 квартиры), что ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г. более чем в 3 раза. К наиболее значимым объектам, введенным за этот период, относятся:

• ЖК «Каскад» - компания «МОДУС» (на сегодняшний день , все секции ЖК «Каскад» введены в эксплуатацию);
• жилой дом по ул. Тургенева - частный застройщик;
• жилой дом по пер. Изумрудный - частный застройщик.

Общий объем возводимого многоэтажного жилья на первичном рынке в июле 2009 г. составил 216 264 кв. м. По сравнению с июлем 2008 г. объем возводимого жилья сократился более чем в 1,3 раза. С начала текущего года на первичном рынке г. Геленджик в продаже появился новый объект - элитный ЖК «Сады Морей» (компания «Отель Девелопмент»).

По словам представителей агентств недвижимости, небольшие компании, особенно это касается частных застройщиков - «сдулись». В связи с финансовым кризисом темпы возведения большинства строящихся объектов снизились, особенно данный факт коснулся объектов, находящихся на начальной стадии. Строительство по некоторым объектам приостановлено, наглядным примером является ЖК «Белая Невеста». На сегодняшний день этот проект «заморожен», а продажи приостановлены.

В разрезе представленных сегментов объем возводимого жилья в июле 2009 г. распределился следующим образом: эконом-класс - 4%, бизнес-класс - 33%, элитный - 63%. Отметим, что сегмент элитного жилья представлен тремя объектами - ЖК «Солнце» (компания «Стивилон»), ЖК «Жемчужина» (компания «Инсигма групп») и ЖК «Сады Морей» (компания «Отель Девелопмент»). В ЖК «Жемчужина» строительные работы были начаты еще в 2008 г., но сейчас они приостановлены. Если еще в начале текущего года жилье среднего класса составляло 3% от общего объема возводимого жилья, то в настоящее время на рынке данный сегмент вообще отсутствует. Это связано со сдачей в эксплуатацию трех секций ЖК «Каскад». По сравнению с январем 2009 г., в результате сдачи в эксплуатацию семи объектов, объем предложения эконом-класса сократился на 4%, среднего класса сократился на 3%, объем предложения жилья бизнес-класса сократился на 5%, элитного - увеличился на 12% (за счет появления нового объекта ЖК «Сады Морей»).

 Распределение объема строящегося жилья по классам, июль 2009 г., %

Источник: собственная база строящихся жилых объектов MACONRealtyGroup

Основным местом концентрации возводимого жилья является Центральный район города, сегодня здесь строится 38% от общего объема предложения. В этом районе возводится жилье исключительно бизнес– и элитного классов. К наиболее значимым объектам относятся: ЖК «Пушкин», ЖК «Дом На Курзальной», ЖК «Жемчужина». В районе Толстого мыса возводится 31% жилья, из которых более 50% принадлежит ЖК «Сады Морей».

 В районе аквапарк «Бегемот» сосредоточено 23% от общего объема строительства, из которых 95% приходится на объект ЖК «Солнце», в районе Парус - 6%. Наименьший объем строительства зафиксирован в пос. Дивноморское - 3%, где возводится жилье эконом-класса.

Отметим, что в г. Геленджик на первичном рынке жилой недвижимости ежемесячный перенос сроков сдачи объектов на более поздние сроки не носит массовый характер. В начале текущего года менее половины строящихся объектов перенесли свои сроки сдачи на более поздние, после чего на протяжении уже 4 месяцев не по одному объекту сроки сдачи не были перенесены.

С учетом заявленных сроков сдачи до конца 2009 г. планируется сдать в эксплуатацию 26% от общего объема возводимого на сегодняшний день жилья, в 2010 г. планируется сдать 28%, в 2011 г. наибольший объем - 47%.

 Прогноз ввода жилья на июль 2009 г., кв. м

 Источник: собственная база строящихся жилых объектов MACONRealtyGroup

Ценовая ситуация

В июле 2009 г. среднерыночный уровень цен на первичном рынке жилой недвижимости г. Геленджик наблюдался на уровне 106 977 руб. за 1 кв. м. По сравнению с докризисным периодом (сентябрь 2008 г.), цена увеличилась на 11%, с начала 2009 г. цена увеличилась на 10%. Рост цен связан с началом продаж квартир в ЖК «Солнце», стоимость в котором составляет 120 000 руб. за 1 кв. м и в ЖК «Сады Морей», средняя стоимость 1 кв. м жилья в котором составляет 208 285 руб. Отметим, что на средний уровень цен существенно влияет стоимость жилья в ЖК «Семь Морей», которая на сегодняшний день является самой высокой.

Многие риэлтеры г. Геленджик отмечают, что уровень цен на первичном рынке с начала текущего года практически не изменился (если не учитывать ЖК «Сады Морей»). Это связано с тем, что стоимость жилья у крупных застройщиков осталась на уровне докризисного периода, а некоторые компании даже немного увеличили свои цены. При этом, в первом квартале 2009 г. эти компании предлагали различные акции и скидки (временное завуалированное снижение цены). Некоторые компании предлагали скидку до 30% при 100% оплате, которая не являлась публичной, а определялась в индивидуальном порядке. Что касается небольших компаний (частные застройщики), то они официально снижают стоимость жилья, но незначительно. С помощью данного снижения цен компании увеличивают свои объемы продаж и привлекают денежные средства, необходимые для завершения строительства своих объектов.

С начала 2009 г. средняя стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 2%, бизнес-класса снизилась на 7%, элитного класса - увеличилась на 37%. Значительное снижение среднего уровня цен в сегменте бизнес-класса связано со снижением на 4% стоимости 1 кв. м в жилом доме по ул. Красногвардейская и ЖК «Дом на Курзальной», а также приостановкой продаж в ЖК «Белая Невеста» (объект «заморожен»), стоимость жилья в котором составляла 100 000 руб. за 1 кв. м. В элитном сегменте увеличение цены на 37% связано с началом продаж апартаментов в ЖК «Сады Морей».

 Распределение цена по классам, руб. за 1 кв. м

Источник: собственная база строящихся жилых объектов MACONRealtyGroup

Таким образом, в июле 2009 г. средняя стоимость жилья эконом-класса составила 69 480 руб. за 1 кв. м, бизнес-класса – 99 713 руб. за 1 кв. м, элитного - 164 142 руб.

Спрос

По отношению к началу 2009 г. ситуация на первичном рынке жилой недвижимости не изменилась, по-прежнему спрос остается достаточно пассивным, продажи носят единичный характер. В некоторых агентствах недвижимости с января текущего года по сей день не было заключено ни одной сделки на первичном рынке. По оценкам консультантов MACON Realty Group объемы продаж по сравнению с докризисным периодом сократились на 70%. 

На сегодняшний день основными покупателями жилья на первичном рынке являются иногородние - порядка 70%, из которых 50% составляют жители г. Москва, 20% - жители северных регионов страны. Около 20% от общего объема приобретаемого жилья в г. Геленджик приходится на жителей г. Краснодар, 10% - на местных жителей.

Среди иногородних покупателей, местных жителей и жителей г. Краснодар в приоритете, при покупке недвижимости на первичном рынке г. Геленджик, остаются квартиры с низким бюджетом покупки - 1-2-комн. квартиры в домах эконом– и среднего класса.

Встречаются единичные случаи покупки жилья бизнес-класса большогопо площади (3-комн. квартиры). Если до кризиса данная категория покупателей не могла принять решение о покупке жилья, то кризис подтолкнул к этой покупке. Это связано с тем, что покупатели остерегаются держать свои сбережения дома, либо в банке, в связи с неопределенной финансовой ситуацией в стране, а вложение денег в недвижимость для них является более оптимальным вариантом сбережения. При этом, приобретаются объекты, находящиеся на завершающем этапе строительства.

Тенденции и прогнозы

Тенденции

Анализ развития рынка строящегося жилья с начала 2009 г. выявил ряд тенденций:

• на рынке прослеживается тенденция сокращения объемов строительства;
• дальнейшее сокращение объемов продаж;
• увеличение количества объектов, строительные работы по которым остановились.

Сокращение объемов строительства вызвано отсутствием выхода на рынок новых проектов. По оценкам консультантов MACON Realty Group, до конца года на рынок не планируется выход новых объектов. В будущем (к 2011 г.) это приведет к дефициту предложения на первичном рынке. Проекты, заявленные еще в начале 2008 г., строительство по которым должно было начаться в конце 2008 г.- начале 2009 г., до сих пор находятся в «бумажной» стадии. К таким проектам относятся: ЖК «Маяк» (компания «Газпромбанк-Инвест»), ЖК Rivera Resort (компания Rosinka International Group ), ЖК «Три Богатыря» (компания «Жилище»).

С начала текущего года многие компании не меняли свои цены, а по некоторым объектам стоимость 1 кв. м осталась на том же уровне, что и до кризиса. 

Прогнозы

В третьем квартале 2009 г. на рынке ожидается колебание цен (небольшое повышение-понижение) - 1-3%. Продажи немного активизируются, так как сентябрь на первичном рынке жилой недвижимости курортных городов характеризуется существенным скачком продаж. Это объясняется тем, что во время летнего отпуска, потенциальные покупатели отдыхая, изучают имеющееся предложение на рынке, а по приезду домой принимают решение о покупке.

До конца 2009 г. планируется ввести в эксплуатацию более 25% от общего объема строящегося на сегодняшний день жилья. Учитывая тот факт, что 1-но и 2-ух комн. квартиры практически во всех объектах (кроме объектов элитного сегмента) на сегодняшний день реализованы, в будущем это поспособствует образованию дефицита жилья на квартиры данной комнатности.