Мэр Москвы Юрий Лужков заявил вчера об отказе от инвестиционного строительства жилья в центре города. То есть дома будут строить только за счет городского бюджета для очередников и переселенцев из ветхого жилого фонда.
Мэр Москвы Юрий Лужков заявил вчера об отказе от инвестиционного строительства жилья в центре города. То есть дома будут строить только за счет городского бюджета для очередников и переселенцев из ветхого жилого фонда.
"Мы не будем отдавать землю на инвестиционное строительство, а будем искать бюджет, и даже в таких сложных экономических условиях мы его найдем для решения этих задач", — цитирует градоначальника "Интерфакс". "Задача в том, чтобы сделать центр города более обитаемым и исключить любое строительство, снижающее качество жизни москвичей", — пояснил корреспонденту "Газеты" пресс-секретарь Юрия Лужкова Сергей Цой. Участники рынка озадачены таким решением. Между тем пока неясно даже, каким образом оно будет оформлено — отдельным постановлением, законом или поправкой в Градостроительный кодекс города. Непонятно также, идет ли речь обо всем Центральном административном округе (ЦАО) или о его части (в прошлом году в центре был введен запрет на строительство офисов, но он коснулся лишь территорий в пределах Садового кольца). Если ограничения для инвесторов касаются всего округа, то может круто измениться судьба многих районов столицы.
Юрий Лужков мотивировал свой запрет тем, что в центре множество нерешенных проблем по строительству детских садов, школ и прочих объектов социальной инфраструктуры, а кроме того, не хватает жилья для переселения из аварийных и ветхих домов.
Для центра это проблема действительно серьезная. Хотя в отличие от жителей других округов обитателей сносимых домов в ЦАО необязательно переселять в пределах одного района, а можно отправить в любую часть округа, места для всех катастрофически не хватает. При строительстве коммерческого жилья город по инвестконтракту, как правило, получает от застройщика долю в проекте в размере 25— 30%. Однако этого недостаточно, считает Лужков.
По расчетам центра GED Analytics, в центре Москвы чаще всего возводят дома небольшой площади — в среднем 5— 8 тыс. кв. м (30— 60 квартир). Если доля города составляет 30%, ему передается около 1— 2 тыс. кв. м (это 15— 30 квартир средней площадью 80 кв. м).
Между тем ситуация с нехваткой муниципального жилья в центре столицы может только усугубиться. Городское правительство планирует в скором времени заняться реконструкцией расположенных в ЦАО пятиэтажек несносимых серий и части девятиэтажных домов.
Муниципальная стройка урезана вдвое
"В начале 1990-х мы были бедными и несчастными, и нас со своими предложениями осаждали инвесторы, — объясняет историю вопроса председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин Тарханов. — В результате в центре росло число административных зданий и торговых центров. В 2000-е мы стали богаче и начали ломать ситуацию. В ЦАО уже достаточно гостиниц, офисов и коммерческого жилья. Теперь мы будем строить социально культурные объекты общегородского назначения и бюджетное жилье".
Однако остается вопрос — хватит ли у столицы собственных ресурсов для строительства необходимого количества жилья. Весной этого года было объявлено о двукратном сокращении строительства по городскому заказу: вместо 1,5 млн кв. м возведут только 722 тыс. кв. м. Схожие показатели запланированы и на будущий год. "В Москве огромное количество ветхих домов, что-то делать с ними надо, а бюджет не резиновый", — считает руководитель аналитического центра " Индикаторы рынка недвижимости " Олег Репченко.
Интересно, что первый заместитель мэра в правительстве Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин недавно высказал идею, противоположную вчерашнему высказыванию Лужкова: привлекать инвесторов к возведению жилья и объектов социальной инфраструктуры. Как раз потому, что кризис значительно ограничил собственные возможности города. При этом, правда, Ресин не упоминал напрямую проектов в Центральном округе. "Некоторое жилье, по которому нет финансирования, например в районе Марфино, будет построено на инвестиционной основе, — говорил он корреспонденту "Газеты" в начале лета. — Кроме Марфино мы постараемся построить на инвестиционной основе определенный объем жилья, чтобы в целом намеченные планы по строительству социального жилья выполнить ". Говорил Ресин и о том, что инвесторов привлекут для завершения программы по сносу ветхих пятиэтажек.
Между тем после сокращения городских программ в ЦАО в 2009 году осталось фактически только два адреса, по которым в данный момент возводят муниципальные дома: на месте бывшего рабочего поселка возле станции метро "Серпуховская" и на месте нескольких кварталов пятиэтажек в районе Таганки.
Кстати, одному из двух строящихся муниципальных кварталов в ЦАО и было посвящено совещание, после которого мэр сделал свое эпохальное заявление. Как сообщили корреспонденту "Газеты" в пресс-службе Центрального округа, Юрий Лужков на этом совещании потребовал не отдавать инвесторам строительство двух новых домов между Нижегородской улицей и Рогожским Валом.
Кому достанутся "Камушки"
В качестве примера привлечения инвесторов в социальные проекты можно привести квартал "Камушки" в Пресненском районе. Напомним, что расселить его столичные власти не могут еще со второй половины 1990-х годов, когда вокруг началась стройка "Москва Сити". Год назад Мосгордума решила переложить эту задачу на плечи инвесторов, которые должны сначала найти для жильцов расселяемых зданий подходящее жилье в пределах ЦАО. Многих жителей предложение поначалу не устроило. Большинство из них не собирались переезжать в неизвестном направлении и хотели жить на месте какой-нибудь из пресненских промзон.
В результате решение было найдено: столичные власти объявили о покупке за 1,5 млрд рублей в собственность города помещений завода "Красная Пресня" . Предполагалось, что жителей "Камушков" переселят именно сюда, а финансировать переезд будет инвестор.
Это предложение должно было поступить на конкурс до конца нынешнего года. Теперь судьба "Камушков" снова неясна. По словам Москвина-Тарханова, все объекты, инвестор для которых еще не определен, теперь планируется строить за счет бюджета.
Констатация факта
Заявление Юрия Лужкова стало для многих игроков рынка неожиданностью. Большинство из опрошенных вчера корреспондентом "Газеты" крупных девелоперов, последние годы активно застраивавших московский центр, попросту отказались от комментариев. В частности, не удалось получить внятного ответа от "ДОНСтроя" и "Баркли", а пресс-служба компании "Интеко" просто была недоступна.
Заявление у Лужкова получилось какое-то непонятное. В ЦАО очень много неосвоенных площадок, причем в престижных местах — Софийская набережная, Саймоновский проезд около храма Христа Спасителя. Очень трудно вообразить себе, что по этим адресам будет построено жилье на бюджетные деньги. Для кого? Для бюджетников?" — сказала корреспонденту GZT. RU Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty.
Впрочем, некоторые эксперты видят во вчерашних словах мэра четкое продолжение давно наметившейся тенденции.
"О запретах очень много говорилось и раньше, — комментирует Олег Репченко. — Год назад запретили строить офисы в пределах Садового кольца, два года назад — точечную застройку. Между тем город неплохо отстраивается».
Впрочем, после введения запрета на "точки" активность инвесторов в центре постепенно пошла на спад. По крайней мере, внутри Садового кольца кварталов, которые можно было бы реконструировать целиком, без точечного строительства, практически не осталось.
"Пятен под застройку в центре и так было незначительное количество, — уверен управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. — Особенно мало их стало после двух постановлений о точечной застройке и офисах. Так что нынешний запрет на инвестиционное строительство — это фактически просто констатация факта".
Где запрет не действует
Впрочем, какое бы волевое решение ни было принято столичными властями, полностью положить конец инвестиционной стройке в центре города они не могут. Власть Москвы в этом вопросе кончается там, где кончается московская земля. Между тем значительные территории в городе принадлежат различным федеральным ведомствам: научным, военным образовательным. Другие земельные участки находятся в частных руках.
"Город может определить целевое назначение определенных зон застройки, их высотность, плотность и другие подобные параметры, — поясняет Михаил Москвин Тарханов. — Но город не имеет права указывать собственникам, за чей счет следует вести строительство".
Таким образом, у инвесторов все равно останется возможность для работы в центре. Строить дома на участках, принадлежащих федералам, московские власти не помешают.
Насколько центр Москвы приспособлен для жизни?
Константин Михайлов, координатор общественного движения "Росархнадзор"
Центр перегружен офисами, причем не только коммерческими, но и административными, в том числе складами и гаражами. Мы постоянно призывали к тому, чтобы прекратить коммерческое строительство в центре города и оставить здесь только социальные объекты.
И нельзя допустить, чтобы под видом социального строительства проходило строительство коммерческих объектов. Нужно освобождать центр и перемещать транспортную и социальную инфраструктуру в зону Третьего транспортного кольца и на окраины. Так что мэр Лужков принял позитивное решение, касающееся запрета на инвестиционное строительство в центре Москвы. Правда, его нужно было принять еще лет 15 назад, а теперь это все равно что мертвому припарки.
Геннадий Зюганов, лидер КПРФ
Москва строилась как город-крепость, как кольцeво-радиальный город, и у нее судьба всех тех ранних городов, которые были вынуждены направлять улицы к центральной крепости или к кремлю. Сегодня все это должно учитываться, и когда центр уже давно сложился, а каждое здание — это поэзия в камне и история державы, лезть сюда со всякими строениями и рытьем котлованов крайне опасно и бессмысленно. Совсем недавно у нас был период, когда в центр тащили все офисы и управленческие структуры, а ведь в современных городах все это теперь стараются вынести подальше.
Центр создан для пешеходных зон, музеев, прогулок и т.п. Главное — чтобы в центре человек себя чувствовал уютно, и я приветствую именно такое развитие города. Уж не знаю, какой генплан они там утвердили, но считаю, что Лужков в принципе все это понимает. Я живу недалеко от станции метро "Белорусская" и вижу, что сейчас там решили сделать транспортную развязку. Но работы приостановились: похоже, в связи с кризисом денег становится все меньше. Но средства надо давать именно на это, тогда и пробок не будет, и экологическая ситуация улучшится.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов
Могут быть выбраны разные стратегии развития города. Например, в Париже запрещена постройка зданий выше шести этажей, так что весь центр у них шестиэтажный. В этой ситуации очень выгодно вкладывать средства в реконструкцию зданий. Инвесторы, понимая реальную стоимость такой недвижимости, постоянно улучшают ее. От этого очень много плюсов, и главное — сохраняется исторический облик города. Все зависит от плана функционального зонирования территории города, от плотности и высотности застройки. Такой план должен существовать и должен быть принят. Москва — это город, который сегодня, по сути, игнорирует федеральное законодательство в плане такого рода ограничений. Все функции регулирования городской застройки переданы исполнительной власти, хотя в законе прописано, что такого рода регулирование должно происходить в соответствии с законодательством. Если бы существовал закон, принятый и обсужденный общественностью, то он бы был легитимен.
А так получается, что мэр принимает решения и действует так, как считает нужным. Сегодня он говорит, что будет строить социальные объекты, но никто не знает, что будет завтра. Поэтому и должны быть законодательные ограничения. Решение Лужкова о запрете на инвестиционное строительство в центре Москвы — это всего лишь попытка декларации о намерениях. Запрет — это наличие конкретного документа.
С точки зрения функционального использования центра все зависит от того, насколько прописаны и понятны правила игры. Именно потому, что их нет, у нас не строятся социальные объекты и инфраструктура, а в основном осуществляется пресловутая точечная застройка, которая увеличивает социальную нагрузку на территорию. И тогда не хватает торговых зон, учебных и лечебных заведений, парковок и другой социальной инфраструктуры.
Элина Быстрицкая, народная артистка СССР
Здесь людям очень сложно жить, не хватает продовольственных магазинов. Правда, мне повезло: прямо в моем доме (я живу в Леонтьевском переулке) находится продовольственный магазин. Но недавно я встретила Ирину Скобцеву (она живет на Тверской), которая сказала, что у них только гастроном "Елисеевский" и поэтому она пришла сюда за продуктами. Наверное, в центре нужны дорогие модные магазины, но о продовольственных и вообще об инфраструктуре тоже забывать не надо. А с транспортом здесь какие проблемы, и дышать вообще нечем…
Но о переезде за город я и подумать не могу, ведь работаю в Малом театре.
Вот когда перестану работать, тогда и перееду.