Обзор рынка многоквартирного жилья Перми за август 2009 года

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

На конец августа 2009г. средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми была зафиксирована на уровне 40 005 руб./кв.м., что на «-»2,3% (в денежном эквиваленте на 949 руб./кв.м.) ниже по сравнению с аналогичным июльским показателем.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми достигла к концу исследуемого периода значения, равного 42 099 руб./кв.м. За прошедший месяц она снизилась на «-»2,0% или на 872 руб./кв.м. (в июле 2009г. показатель средней цены предложения составлял 42 971 руб./кв.м.).

На первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения в конце августа 2009г. была отмечена на уровне 37 910 руб./кв.м., что на «-»2,6% или на 1 026 руб./кв.м. ниже июльского показателя (в июле 2009г. средняя цена предложения была отмечена на уровне 38 936 руб./кв.м.).

Разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья к концу августа 2009г. достиг значения, равного 9,95% (в пользу вторичного рынка).

Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья г. Перми, в августе 2009г. составило 3 662 единицы, что ниже аналогичного показателя, рассчитанного в июле 2009г., на 12,2% или на 695 единиц. Напомним, что в июле 2009г. количество предлагаемых на вторичном рынке жилья квартир составляло 4 357 единиц.

На первичном рынке жилой недвижимости в августе 2009г. количество предлагаемых квартир снизилось по сравнению с июлем 2009г. на 4,7% (на 93 единицы). К концу августа 2009г. на рынке нового строительства было отмечено 1 895 предложений квартир на продажу, тогда как в июле 2009г. здесь было зафиксировано 1 988 предложений.

В структуре предложения квартир в домах нового строительства г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в августе 2009г. составило 35,8% / 33,2% / 31,0%. Структура предложения квартир в зависимости от технологии строительства на первичном рынке многоквартирного жилья фактически не меняется с начала 2009г.

Изменение средних цен предложения за август 2009г.

Ситуация на вторичном рынке многоквартирного жилья:

За исследуемый период времени на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения стали ниже во всех административных районах без исключения.

Максимальное снижение рассматриваемого показателя было отмечено в Ленинском районе, где за август 2009г. средняя цена предложения стала ниже на «-»3,90% (в денежном эквиваленте на 2 330 руб./кв.м.). При этом Ленинский район является центральным районом города, и средняя цена предложения здесь остаётся максимальной по сравнению с остальными.

Далее следуют Дзержинский и Кировский районы, где за август 2009г. показатель средней цены предложения стал ниже на «-»2,48% (или на 1 142 руб./кв.м.) и на «-»2,25% (или на 792 руб./кв.м.), соответственно.

В Свердловском районе города средняя цена предложения снизилась за исследуемый период времени на «-»1,72% (в денежном эквиваленте на 774 руб./кв.м.). Чуть меньшее снижение показателя средней цены предложения было отмечено в Орджоникидзевском районе, – за август 2009г. он стал меньше на «-»1,49% (или на 475 руб./кв.м.)

На предпоследнем месте в данной градации находится Мотовилихинский район г. Перми. За август 2009г. средняя цена предложения здесь снизилась на «-»1,18% (в денежном эквиваленте на 495 руб./кв.м.).

Наименьшее изменение показателя средней цены предложения было отмечено в Индустриальном районе, т.к. за август 2009г. он стал ниже на «-»1,05% или на 453 руб./кв.м.

Напомним, что в июле 2009г. максимальное снижение показателя средней цены предложения было зафиксировано в Орджоникидзевском районе города (на «-»4,18% или на 1 393 руб./кв.м.), а минимальное в Дзержинском районе (на «-»2,01% или на 945 руб./кв.м.).

Рассмотрим августовские изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

За исследуемый период времени снижение показателей средних цен предложения напрямую зависело от размера квартиры: чем больше размер квартиры, тем большее снижение средней цены предложения было отмечено.

Таким образом, максимальное снижение показателя средней цены предложения в августе 2009г. было отмечено на 4-комнатные квартиры, которое составило «-»3,87% (или 1 924 руб./кв.м.). Напомним, что в июле 2009г. снижение средней цены предложения на 4-комнатные квартиры было минимальным по сравнению с остальными размерами («-»0,86% или 432 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на 3-комнатные квартиры снизилась за исследуемый период времени на «-»2,14% (в денежном эквиваленте на 908 руб./кв.м.). На 2-комнатные квартиры она стала ниже на «-»1,66% (или на 675 руб./кв.м.).

Наименьшее снижение показателя средней цены предложения в августе 2009г. было установлено на 1-комнатные квартиры – на «-»1,11% (или на 482 руб./кв.м.).

Обратим внимание на августовские изменения средних цен предложения на квартиры в жилых домах любого типа из представленных на вторичном рынке жилья г. Перми.

За исследуемый период времени максимальное снижение показателя средней цены было отмечено на квартиры в жилых домах индивидуальной планировки – на «-»3,55% (в денежном эквиваленте на 1 999 руб./кв.м.). Отметим, что в течение мая – июля 2009г. средняя цена предложения на квартиры в домах этого типа, наоборот, претерпела минимальные изменения по сравнению с остальными типами жилья. 

Средняя цена предложения на квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей снизилась за август 2009г. на «-»2,43% (или на 921 руб./кв.м.).

Близкие показатели снижения средней цены предложения были отмечены на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки – на «-»1,54% (на 641 руб./кв.м.) и на квартиры в жилых домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках» и «ленпроекте» – на «-»1,46% (на 610 руб./кв.м.). Ещё в июле 2009г. средняя цена предложения на квартиры в жилых домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках» и «ленпроекте» имела максимальное снижение. За тот период времени она снизилась на «-»4,62% (или на 2 022 руб./кв.м.).

Наименьшее снижение средней цены предложения в августе 2009г. было зафиксировано на квартиры в домах «полногабаритных» – на «-»1,25% (в денежном эквиваленте на 465 руб./кв.м.).

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в августе 2009г. были отмечены на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах и в «хрущёвках», «брежневках» до 5-ти этажей, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Саянская, 3, ул. Автозаводская, 16, ул. Магистральная, 14 (Кир. район); ул. Водозаборная, 1, ул. Сестрорецкая, 10, ул. Ольховская, 29 (Ордж. район).

Минимальный уровень цен предложения в августе 2009г. составил 18 056 руб./кв.м. По сравнению с уровнем минимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в июле 2009г., он снизился на 694 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в августе 2009г. были установлены на квартиры всех размеров в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Кирова, 232 и ул. Плеханова, 12 (Дзерж. район); ул. газеты «Звезда», 46 (Сверд. район); ул. Советская, 40 (Лен. район).

Максимальный уровень цен предложения в августе 2009г. составил 106 494 руб./кв.м. По сравнению с уровнем максимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в июле 2009г., он увеличился на 1 378 руб./кв.м.

Таким образом, можно сделать вывод, что разрыв между минимальной и максимальной ценой предложения в августе 2009г. вновь увеличился по сравнению с июлем месяцем. 

В целом за август 2009г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась по отношению к июлю 2009г. на «-»2,03% (в денежном эквиваленте на 872 руб./кв.м.). 

График 1

График 2

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

 Период наблюдения: с 03.08.2009г. по 28.08.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Структура спроса:

В августе 2009г. на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми суммарная доля спроса на квартиры меньшего размера составила 82,1%, что идентично показателю июля 2009г.

При этом удельный вес спроса на 1-комнатные квартиры вырос за июль 2009г. на 11,9%, а на 2-комнатные квартиры, соответственно на 11,9% стал ниже. Доля спроса на 1-комнатные квартиры к концу августа 2009г. достигла значения 49,1%, а доля спроса на 2-комнатные квартиры – 33,0%. 

Суммарная доля спроса на квартиры большего размера составила в августе 2009г. 17,9%.

Отметим, что доля спроса на 3-комнатные квартиры снизилась за август 2009г. на 0,6% и составила 16,0%. Удельный вес спроса на 4-комнатные квартиры составил 1,9%.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Ситуация на первичном рынке многоквартирного жилья:

За август 2009г. на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения снизились во всех административных районах за исключением Ленинского.

Максимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено в Свердловском районе города – на «-»3,96% (в денежном эквиваленте на 1 831 руб./кв.м.).

Далее следует Орджоникидзевский район, где средняя цена предложения за август 2009г. стала ниже на «-»2,75% (или на 832 руб./кв.м.).

Близкие показатели снижения средних цен предложения в августе 2009г. были отмечены в Индустриальном и Дзержинском районах города. Средняя цена предложения в Индустриальном районе снизилась за исследуемый период времени на «-»2,60% (или на 975 руб./кв.м.), в Дзержинском районе – на «-»2,58% (или на 1 030 руб./кв.м.).

В Мотовилихинском районе средняя цена предложения снизилась за исследуемый период времени на «-»1,82% (в денежном эквиваленте на 686 руб./кв.м.).

Минимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено в Кировском районе, которое за август 2009г. составило «-»0,47% (или 160 руб./кв.м.).

В Ленинском районе города средняя цена предложения за август 2009г. выросла на 0,72% (или на 357 руб./кв.м.). Данная тенденция появилась впервые за последние десять месяцев.

Напомним, что в июле 2009г. снижение средней цены предложения наблюдалось во всех районах города без исключения. Максимальное снижение показателя средней цены было отмечено в Дзержинском районе (на «-»6,42% или на 2 744 руб./кв.м.), минимальное снижение – в Кировском районе (на «-»1,98% или на 687 руб./кв.м.).

Обратим внимание на изменение средних цен предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Наибольшее снижение средней цены предложения в августе 2009г. было зафиксировано на 2-комнатные квартиры. За рассмотренный период времени оно составило «-»3,91% (в денежном эквиваленте 1 533 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на 1-комнатные квартиры стала ниже за август 2009г. на                            «-»2,50% (или на 965 руб./кв.м.). На «-»1,84% (в денежном эквиваленте на 714 руб./кв.м.) снизилась средняя цена предложения на 3-комнатные квартиры.

Наименьшее изменение показателя средней цены предложения было отмечено на 4-комнатные квартиры. За август 2009г. он фактически не изменился, т.к. снижение составило только «-»0,10% (или 38 руб./кв.м.). Напомним, что в июле 2009г. средняя цена предложения на 4-комнатные квартиры, наоборот, была максимально занижена (на «-»10,17% или 4 442 руб./кв.м.).

Рассмотрим изменения средних цен предложения на квартиры в зависимости от класса жилого дома на первичном рынке жилья г. Перми, произошедшие за август 2009г.

Как и в июле 2009г. максимальное снижение показателя средней цены предложения было отмечено на квартиры в жилых домах класса «бизнес+». Если за июль 2009г. средняя цена предложения на них снизилась на «-»6,26% (или на 3 619 руб./кв.м.), то за август снижение показателя составило «-»2,69% (в денежном эквиваленте 1 466 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на квартиры в жилых новостройках класса «эконом+» снизилась за август 2009г. на «-»2,63% (или на 1 043 руб./кв.м.). На квартиры в жилых домах «эконом-класса» – на «-»2,46% (или на 884 руб./кв.м.).

Наименьшее снижение показателя средней цены предложения было отмечено на квартиры в жилых домах «бизнес-класса». За август 2009г. средняя цена предложения здесь стала ниже                  «-»1,63% (в денежном эквиваленте на 882 руб./кв.м.). Таким образом, по истечении августа 2009г. средняя цена предложения на квартиры в жилых домах «бизнес-класса» оказалась выше средней цены предложения на квартиры в жилых новостройках класса «бизнес+». Разница показателей к концу августа 2009г. составила 0,91%.

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в августе 2009г. были установлены на квартиры всех размеров в жилых домах «улучшенной» планировки (жильё «эконом-класса») и домах индивидуальной планировки класса «эконом+», которые застраиваются в отдалённых от центра микрорайонах и районах г. Перми, по адресам: ул. Делегатская, 41 и 45, ул. Цимлянская, 23 и ул. Янаульская, 36 (Ордж. район); ул. Адмирала Ушакова, 21 (Кир. район); ул. Ивана Франко, 42 (Мот. район).

Нижняя граница цены предложения в августе 2009г. была отмечена на уровне 17 500 руб./кв.м., что оказалось идентично июльскому значению.

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были установлены на квартиры 2-х и 3-комнатные в жилых домах индивидуальной планировки «бизнес-класса», которые застраиваются на территории центральной части г. Перми, по адресам: ул. Пушкина, 50, ул. Николая Островского, 52 и ул. Революции, 21 (Сверд. район). Максимальная граница цен предложения в августе 2009г. была отмечена на уровне 95 000 руб./кв.м. Верхний уровень цен предложения на рынке нового строительства за исследуемый период не изменился.

В целом за август 2009г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась на «-»2,64% по сравнению с июлем 2009г. (в денежном эквиваленте на 1 026 руб./кв.м.).  

 График 3

График 4

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 03.08.2009г. по 28.08.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Структура спроса:

На рынке нового строительства г. Перми в августе 2009г. максимальным спросом пользовались 2-комнатные квартиры (доля их спроса была установлена на уровне 41,4%). По сравнению с июлем 2009г. она увеличилась на 9,6%.

Удельный вес спроса на 1-комантные квартиры в августе 2009г. составил 39,1%. За прошедший месяц он снизился на 9,5%.

Таким образом, доля спроса на квартиры меньшего размера фактически не изменилась по сравнению с июлем 2009г. В августе 2009г. она была отмечена на уровне 80,5%.

Удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры в августе 2009г. составил 17,2%, что выше июльского показателя на 1,3%. Удельный вес спроса на 4-комнатные квартиры снизился за прошедший период времени на 1,4%, и к концу августа 2009г. достиг 2,3%.

 Соотношение спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок в августе 2009г. составило 18,2% к 81,8%. Отметим, что доля спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки снизилась по сравнению с прошлым месяцем почти на 10%. Это говорит о том, что при равных ценах предложения, покупатель предпочитает купить квартиру в кирпичном жилом доме или доме, выполненном при помощи возведения монолитного каркаса.

Примечание: Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья                    г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за август 2009г.:

1. В августе 2009г. снижение цен на многоквартирном рынке жилья г. Перми продолжилось. За исследуемый период времени средняя цена предложения стала ниже на «-»2,3%.

Разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья к концу августа 2009г. достиг значения, равного 9,95% в пользу вторичного рынка жилья. Разрыв увеличился по сравнению с июлем 2009г. на 0,56%.

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в августе 2008г.) составляла 11,46% также в пользу вторичного рынка жилья.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в августе 2009г. составила 42 099 руб./кв.м., на первичном рынке – 37 910 руб./кв.м.

Для сравнения: в августе 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 61 189 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 54 176 руб./кв.м.

Таким образом, с августа 2008г. по августа 2009г. показатель средней цены предложения на вторичном рынке жилья снизился на «-»31,2%, а на первичном рынке жилья – на «-»30,0%.

2. В августе 2009г. на рынке нового строительства многоквартирного жилья г. Перми появилось новое предложение от застройщиков:

- новостройка индивидуальной планировки, «эконом-класса» по адресу ул. Холмогорская, 2г (Свердловский район, монолитно-каркасное домостроение, застройщик – ОАО «Камская долина») с предложением 1-но и 2-комнатных квартир по цене от 30 000 руб./кв.м.

3. Рассматривая изменения средней цены предложения на квартиры, в зависимости от их размера, в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что средняя цена предложения, зафиксированная в августе 2009г. по сравнению с прошлым месяцем снизилась на квартиры всех размеров в пределах от «-»1,77% (на 1-комнатные квартиры) до «-»2,76% (на 2-комнатные квартиры).

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год)   Август 2009г. (период с 03.08.2009г. по 28.08.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения: Август 2009г. (на 28.08.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Источник: ОАО «Камская долина»