С наступлением осени рынок замер в ожидании. Летом роста цен на недвижимость никто не ждал, но к сентябрю у девелоперов вновь затеплилась надежда на увеличение количества сделок. Потенциальные покупатели, напротив, выжидают в надежде на обвал или хотя бы на дальнейшее снижение цен.
С наступлением осени рынок замер в ожидании. Летом роста цен на недвижимость никто не ждал, но к сентябрю у девелоперов вновь затеплилась надежда на увеличение количества сделок. Потенциальные покупатели, напротив, выжидают в надежде на обвал или хотя бы на дальнейшее снижение цен.
В августе на рынке недвижимости продолжалось снижение цен. По данным GED Analytics, за месяц средние цены предложения на вторичном рынке 14 крупнейших городов (включая Москву и Петербург) снизились на 1,9%, с начала года – на 13,8%. В 12 следующих по величине («региональных» по терминологии экспертов) городах – на 2,4%, с начала года – на 20,8%. По итогам августа стоимость квадратного метра в 14 крупных городах составила в среднем 84 150 рублей, в 12 региональных городах – 42 580 рублей.
Самым дорогим городом, как несложно догадаться, остается Москва, где средняя между первичным и вторичным рынком цена «квадрата» составляет 136 700 рублей. Вслед за столицей идет вовсе не Петербург, а солнечный олимпийский Сочи, там средний «квадрат» обходится в 97 400 рублей. Эксперты связывают это с тем, что именно в олимпийский район были перенаправлены оскудевшие в кризис инвестиционные потоки. Ну а Петербург отодвинулся на третье место со «скромным» средним показателем 69 500 рублей за квадратный метр.
В целом за последний месяц лета цены на петербургское жилье снизились на 0,7%. На вторичном рынке падение составило 2% – до уровня 82 150 рублей за квадратный метр. Новостройки (первичный рынок) подешевели всего на 0,1% – до 68 600 рублей за «квадрат». Столь скромное снижение цен объясняется тем, что на рынке появилось много квартир, расположенных в домах с высокой или 100%-ной стадией готовности. Эксперты GED Analytics считают, что снижение цен будет продолжаться, так как предложение превышает спрос и новые дома по-прежнему вводятся в эксплуатацию. Впрочем, они полагают, что ниже 80 тыс. рублей за «квадрат» на вторичном рынке Петербурга цены упасть не должны.
Тем не менее аналитики считают, что цены на недвижимость полностью будут зависеть от макроэкономического фона: стоимости нефти, курсов валют, индексов РТС и ММВБ, показателей безработицы, уровня зарплат и т. п. При этом за последний год выявить какую-либо однозначную тенденцию, на основе которой можно было бы строить вразумительный прогноз хотя бы на осень 2009 года, не получается.
Представители девелоперов и прочие специалисты по связям с общественностью (в просторечии – пиарщики) в последнее время снова утверждают, что кризис в отрасли закончился и впереди – неминуемый рост цен на жилье (см. публикации в «Санкт-Петербургских ведомостях» от 14.09.2009 г.). Аргументы выдвигаются, как правило, следующие: в конце августа увеличилось количество сделок. Однако если учесть, что летом рынок жилья традиционно «лежит», то появление хоть каких-то покупателей к началу осени всегда выглядит «оживлением». Но эти сделки могут быть вовсе не связаны с «выходом отрасли из кризиса». О том же, что на рынке скопилось достаточное количество уже построенных, но еще не проданных квартир, мы уже упоминали.
Еще один любопытный факт заключается в том, что в публикуемой девелоперами и строителями статистике указаны обычно цены предложения, а не реальных сделок. На самом деле с учетом всевозможных скидок и акций квартиры зачастую продаются намного дешевле, чем указывают застройщики. По экспертным оценкам, декларируемые цены завышены в 1,2 – 1,5 раза, а в случае с элитными квартирами, построенными по индивидуальному проекту в домах с развитой инфраструктурой, – в 2 раза.
Так кем и главное – зачем удерживаются высокие цены? У этого процесса есть разные причины. Так, новостройки девелоперы выставляют по завышенной стоимости, для того чтобы им было удобнее получать кредиты в банках, ведь дома и квартиры – это залог. Если квартиры подешевеют, то и залог будет меньше, а значит, и кредит будет получить сложнее.
Ряд экспертов отмечают, что дело не только в строителях, приводя следующую схему. Крупные российские корпорации привыкли кредитоваться в зарубежных банках, предоставляя в качестве залога жилую и коммерческую недвижимость, в первую очередь – московскую. И хотя сейчас на западе из-за кризиса кредиты под залог недвижимости больше не получить, руководство корпораций все еще надеется на улучшение ситуации в США и на то, что Америка потянет за собой вверх всю мировую экономику. Излишне говорить, что корпорации имеют влияние на девелоперов, которые удерживают цены в том числе по их заказу.
Что касается вторичного рынка, то здесь цены удерживаются риэлторами. В последнее время спрос на их услуги уменьшился буквально в десятки раз, и каждую сделку они проводят по индивидуальной схеме. Разумеется, такие сделки предполагают (как об этом уже говорилось выше) большие скидки.
Поскольку стабильных цен на рынке жилья сейчас нет, никому не ясно, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Но эксперты рассматривают два основных сценария. По позитивному варианту, в мировой и российской экономике больше не будет серьезных потрясений, и тогда рынок недвижимости стабилизируется на нынешнем уровне цен. Именно так произошло после дефолта 1998 года. В этом случае несколько лет будет расти количество сделок, но цены не вырастут как минимум в ближайшие полтора-два года.
Впрочем, аналитики отмечают, что нынешний экономический кризис по своим масштабам намного серьезнее того, что мы пережили в конце 1990-х. Поэтому не исключено и развитие событий по пессимистичному сценарию. В этом случае предполагаются падение цен на нефть, девальвация рубля и другие неблагоприятные для экономики РФ события. И тогда через некоторое время у кризиса обозначится «второе дно», к которому вслед за курсом национальной валюты устремится и рынок жилья.
Любопытно, что никакого «среднего арифметического» между оптимистичным и пессимистичным сценариями практически никто из экспертов не рассматривает.