В августе 2009 г. в эксплуатацию было введено семь объектов общей площадью 1 142 126,24 фут², что на 20% выше данного показателя за аналогичный период в 2008 г. По итогам восьми месяцев 2009 г. ввод жилья снизился по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. на 37% и составил 436 000 кв. м. В летний период (июнь-август 2009 г.) в эксплуатацию было введено 237 903 кв. м (при этом 45% от общего объема сданного жилья в летний период приходится на август 2009 г.), что ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г. на 9%.
Предложение
В августе 2009 г. в эксплуатацию было введено семь объектов общей площадью 106 107 кв. м, что на 20% выше данного показателя за аналогичный период в 2008 г. По итогам восьми месяцев 2009 г. ввод жилья снизился по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. на 37% и составил 436 000 кв. м. В летний период (июнь-август 2009 г.) в эксплуатацию было введено 237 903 кв. м (при этом 45% от общего объема сданного жилья в летний период приходится на август 2009 г.), что ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г. на 9%.
Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар в строительстве находится 143 объекта, площадь которых составляет 2 725 268 кв. м (29 340 квартир), что превышает данный показатель за аналогичный период 2008 г. на 25%.
В августе 2009 г. не было сделано никаких официальных заявлений ни о начале нового строительства, ни о «замороженных» проектах. Данная тенденция связана с общепринятой стратегией застройщиков на время кризиса: концентрация на близких к завершению объектах и отказ от проектов, находящихся в разработке или на начальной стадии строительства. Все это позволяет сократить требуемый объем заемного финансирования, а также минимизировать риски, связанные с низкой ликвидностью проектов «на бумаге» в условиях снижающегося рынка. С начала текущего года планировалось начать строительство более 19 объектов, общей площадью свыше 865 000 кв. м. До сегодняшнего момента по 10 проектам (700 000 кв. м) никаких работ не начато. В условиях кризиса многие из этих проектов по всей видимости будут заморожены, что приведет либо к увеличению (по отношению к изначально декларируемым) сроков сдачи, либо к полному отказу от этих проектов.
Если на протяжении двух летних месяцев (июнь-июль 2009 г.) ни по одному объекту не был перенесен срок сдачи, рынок немного оживился, то в августе 2009 г. ситуация несколько ухудшилась, по десяти объектам сроки сдачи увеличились на 1-2 квартала. В большей степени это связано с сезонностью первичного рынка. Как правило, наибольшая доля потенциальных покупателей предпочитают проводить свои отпуска именно в конце лета. Своеобразным «зеркалом» данного тренда является снижение объемов продаж. А при нынешней кризисной ситуации первичный рынок жилья наиболее чувствителен к оттоку потенциальных покупателей из г. Краснодар в связи с отпуском.
Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар наибольшая доля (65%) возводимого жилья приходится на типовое жилье (эконом– и среднего классов) - наиболее ликвидное из всех классов жилой недвижимости в настоящее время. Структура объемов возводимого жилья по классам в августе 2009 г. распределилась следующим образом: эконом-класс - 773 367 кв. м (28% от общего объема возводимого жилья), средний класс - 1 005 040 кв. м (37%), бизнес-класс - 882 784 кв. м (32%), элитный - 64 077 кв. м (2%). В условиях финансового кризиса девелоперы предпочитают не начинать новое строительство, в результате чего уже с конца 2008 г. наблюдается тенденция сокращения ликвидного жилья, что подтверждается цифрами. По отношению к июлю 2009 г. сократился объем возводимого жилья эконом-калсса на 0,4%, среднего класса на 7%. За летний период объемы строительства жилья эконом-класса сократились на 9%, среднего класса - на 4%. Объемы бизнес– и элитного класса не изменились.
Уже на протяжении восьми месяцев структура предложения по районам г. Краснодар остается неизменной. По-прежнему, наибольший объем возводимого жилья сосредоточен в Центральном районе - 18% от общего объема, Фестивальном и Юбилейном районе - 16% и 15% соответственно. В районе ул. Восточно-Кругликовская и ЧМР объем строящегося жилья составляет 11%, в районе ЗИП и 40 лет П. - по 8%, в КМР, ГМР и районе ЭНКА - по 3%, в ПМР и СМР - по 2%, в ШМР - 1%.
Распределение объемов строительства по типам, август 2009 г.
Ценовая ситуация
На конец августа 2009 г. средневзвешенная стоимость строящегося жилья составляла 42 270 руб. за 1 кв. м. По отношению к июлю 2009 г. снижение цены составило 1,1%, по отношению к началу текущего года - снижение цены составило 8,3%, по отношению к докризисному периоду (к сентябрю 2008 г.) - снижение цены составило 15,8%. За лето цена 1 кв. м жилья снизилась на 0,9% (или на 418 руб.), и это на фоне инфляции, которая за три летних периода составила 1,5%. Несмотря на то, что в прошлом месяце на рынке наблюдалась некоторая стабилизация ценовых показателей, сопровождавшаяся небольшим ростом цен (+0,1%) , в августе 2009 г. опять произошло снижение среднерыночного уровня цен на 1,1%. Основной причиной этому послужила сезонность первичного рынка жилой недвижимости г. Краснодар, так как наиболее предпочтительным периодом для отдыха является именно август.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от конструктивного типа распределилась следующим образом: панельный тип - 37 000 руб., объемно-блочный - 36 422 руб. за 1 кв. м, монолитный - 42 905 руб., кирпичный - 48 125 руб. за 1 кв. м. В августе 2009 г. наибольший рост ценовых показателей был зафиксирован на жилье, возводимое по панельной технологии (+14%). На 7% снизился средний уровень цен на жилье возводимое по кирпичной технологии, на 5% - по объемно-блочной технологии, на 1% - по монолитной технологии.
Распределение стоимости жилья по конструктивным типам, руб. за 1 кв. м
В августе 2009 г. по всем классам жилья ценовые показатели продемонстрировали снижение. Больше всего это коснулось элитного сегмента, где средний уровень цен сократился на 3%. В экном-классе снижение среднего уровня цен составило 3%, в среднем– и бизнес-классе - 1%
Следует отметить, что в городе увеличилось количество застройщиков, которые предлагают скидки. Преимущественно это скидки на покупку квартиры при внесении 100% оплаты. На сегодняшний день размер скидки составляет от 3% до 10%, при этом ни одна из компаний открыто о своих скидках не заявляла. По сравнению с предыдущим месяцем текущего года средняя величина скидки увеличилась на 1% и составила 3-6%.
Спрос
На первичном рынке жилой недвижимости финансовый кризис проявляется в снижении активности. И хотя в июле 2009 г. спрос несколько увеличился (интерес покупателей на фоне ожидания падения цен), общая тенденция та же - предложение заметно превышает платежеспособный спрос. В мае 2009 г. платежеспособный спрос на жилье, по сравнению с докризисным периодом, снизился до своего текущего минимума, рынок находился в неактивном состоянии. Однако в июне 2009 г. на рынке наблюдалось некоторое увеличение спроса, который в июле текущего года бал наиболее активным. Однако этот всплеск был краткосрочным - к концу июля 2009 г. большая часть платежеспособного спроса была реализована и уже в августе этого же года спрос понизился. Конечно, не последнюю роль в снижении спроса сыграла и сезонность рынка.
В связи с резким уменьшением ипотечного кредитования для застройщиков потеря покупателей жилья составила более 20%. Примерно на 15% (от общего спроса на рынке) снизился инвестиционный спрос. Инвесторы остерегаются вкладывать средства в недвижимость, поскольку не исключается дальнейшее падение ее стоимости. Следует отметить, что до 2010 г. спрос на первичную недвижимость будет по-прежнему достаточно низок в связи с высокими рисками своевременной сдачи объектов. Также низкий объем заключенных сделок купли-продажи на первичном рынке можно обосновать большой конкуренцией со стороны введенных в эксплуатацию объектов (вторичный рынок), которые в условиях нестабильного финансового состояния застройщиков являются менее рискованными и оттягивают на себя и так невысокий (по сравнению с докризисным периодом) платежеспособный спрос. Таким образом, спрос сместится на менее рискованную вторичную недвижимость.
Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж жилья упал на более чем 50%. Около 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. Несмотря на это в последнее время наблюдается оптимистический настрой потенциальных покупателей. Начиная с середины мая 2009 г., темпы продаж жилой недвижимости на первичном рынке превышали апрельские показатели. После спада в первой половине мая объем продаж стал заметно возрастать. Вырос спрос на квартиры не только в удаленных от центральной части города районах, но и в самом центре, причем не только эконом– и среднего класса, но и бизнес-класса. Заметно более востребоваными стали 2-комн. квартиры.
Тенденции и прогнозы
Если предыдущий месяц показал в основном положительные тренды (отсутствие переносов сроков сдачи, небольшой рост цен, появление новых проектов на рынке, увеличение темпов продаж), наметившиеся еще в июне 2009 г., то к основным трендам общей ситуации на первичном рынке жилой недвижимости текущего месяца относятся:
- перенос сроков сдачи;
- отсутствие новых проектов на рынке;
- увеличение числа компаний, предоставляющих скидки;
- снижение среднего уровня цен;
- дефицит предложения наиболее ликвидного жилья.
Конечно, основным фактором данных тенденций является последствие мирового финансового кризиса, но немаловажную роль в августе 2009 г. сыграла и сезонность спроса, традиционная для рынка недвижимости в летний период.
Работы на объектах, находящихся на ранней стадии строительства приостанавливаются - на данный момент это порядка 20% строек. У компаний возникают трудности с финансированием, объем выданных ипотечных кредитов резко сократился, в результате происходит перенос сроков строительства, растет уровень недоверия к застройщикам.
Со стабилизацией ситуации в финансовой сфере (которая наблюдается в стране в последнее время) и восстановлением потребительской активности, восстановление объемов нового строительства и предложения на рынке займет еще значительное время, пока финансово «реанимируются» застройщики.
Спрос на первичном рынке, по мнению аналитиков компании MACON Realty Group, в ближайшем будущем существенно не изменится и будет находиться на минимальном уровне, несмотря на то, что осень традиционно является периодом оживления на рынке жилой недвижимости. При условии если застройщики, у которых стоимость жилья выше среднерыночного уровня цен (а это около половины застройщиков), понизят свои цены, возможна активация спроса на рынке.
Возможна приостановка строительства на объектах, которые находятся на 10-60% стадии готовности, а это порядка 35% от общего количества строительных площадок.
В любом случае рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на первичном рынке будут продолжать плавное колебание в диапазоне 0,5-1% в месяц. Период резких цен на недвижимость завершен.