Обзор рынка многоквартирного жилья Перми за сентябрь 2009 года

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья

К концу сентября 2009г. на рынке многоквартирного жилья г. Перми средняя цена предложения была отмечена на уровне 39 686 руб./кв.м. По сравнению с августом 2009г. она снизилась на «-»0,8% (в денежном эквиваленте на 319 руб./кв.м.).

Показатель средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья достиг к концу исследуемого периода 41 862 руб./кв.м. За сентябрь 2009г. он снизился на «-»0,56% или на 237 руб./кв.м. (в августе 2009г. средняя цена предложения была отмечена на уровне 42 099 руб./кв.м.).

На первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за сентябрь 2009г. стала ниже на «-»1,06% (в денежном эквиваленте на 401 руб./кв.м.). К концу исследуемого периода значение средней цены предложения на рынке нового строительства г. Перми составило 37 509 руб./кв.м., тогда как в конце августа 2009г. оно было отмечено на уровне 37 910 руб./кв.м.

Разница между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья к концу сентября 2009г. достигла 10,40% (в пользу вторичного рынка). Напомним, что в августе 2009г. она составляла 9,95%.

Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья г. Перми, в сентябре 2009г. составило 3 577 единиц, что на 2,3% или 85 единиц меньше по сравнению с показателем августа 2009г. (в августе месяце количество предложений составляло 3 662 единицы).

На рынке нового строительства количество предложений квартир в сентябре месяце составило 1 872 единицу, тогда как в августе 2009г. было отмечено 1 895 предложений. Таким образом, за сентябрь 2009г. количество предложений на первичном рынке жилья снизилось на 1,2% или на 23 единицы.

В структуре предложения квартир в жилых домах на первичном рынке жилья г. Перми соотношение кирпичного, монолитно-каркасного и панельного домостроения в сентябре 2009г. составило 33,6% / 35,4% / 31,0%. Структура предложения квартир в зависимости от технологии строительства на первичном рынке многоквартирного жилья фактически не меняется с начала 2009г.

Изменение средних цен предложения за сентябрь 2009г.

Ситуация на вторичном рынке многоквартирного жилья:

За рассмотренный период времени на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми средние цены предложения снизились в четырёх из семи административных районах.

Рассмотрим те районы города, где за сентябрь 2009г. средняя цена предложения в очередной раз снизилась. Максимальное снижение показателя средней цены было отмечено в Орджоникидзевском районе – на «-»2,21% или 694 руб./кв.м. Отметим, что средняя цена предложения в Орджоникидзевском районе г. Перми является минимальной по сравнению с остальными районами, в конце сентября 2009г. она составила 30 773 руб./кв.м.

На «-»1,56% или на 679 руб./кв.м. снизилась средняя цена предложения в Дзержинском районе. Близкие показатели снижения средней цены предложения были отмечены в Индустриальном и Кировском районах г. Перми. Так, в Индустриальном районе средняя цена предложения за сентябрь 2009г. стала ниже на «-»0,84% (в денежном эквиваленте на 355 руб./кв.м.), а в Кировском районе – на «-»0,82% (или на 284 руб./кв.м.).

Повышение показателя средней цены предложения в сентябре 2009г. было отмечено в Свердловском, Ленинском и Мотовилихинском районах города. Так, в Свердловском районе средняя цена предложения увеличилась на 0,17% (или на 75 руб./кв.м.), в Ленинском районе – на 0,38% (или на 219 руб./кв.м.). Наибольшее увеличение показателя средней цены предложения в сентябре 2009г. было отмечено в Мотовилихинском районе – на 0,59% (в денежном эквиваленте на 244 руб./кв.м.).

Напомним, что в августе 2009г. во всех районах без исключения было отмечено снижение показателя средней цены предложения. Максимальное снижение на тот период времени было зафиксировано в Ленинском районе (на «-»3,90% или на 2 330 руб./кв.м.), а минимальное – в Индустриальном районе (на «-»1,05% или на 453 руб./кв.м.). 

Обратим внимание на сентябрьские изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Наибольшее снижение показателя средней цены предложения было установлено на 3-комнатные квартиры, которое за сентябрь 2009г. составило «-»0,97% (в денежном эквиваленте 402 руб./кв.м.). Близкие по значению показатели снижения средней цены предложения были зафиксированы для квартир меньшего размера. Так, средняя цена предложения на 1-комнатные квартиры снизилась за исследуемый период времени на «-»0,87% (или на 374 руб./кв.м.), а на 2-комнатные квартиры – на «-»0,86% (в денежном эквиваленте на 345 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения на 4-комнатные квартиры за сентябрь 2009г. выросла на 0,57% (в денежном эквиваленте на 274 руб./кв.м.). Напомним, что в августе 2009г. на квартиры этого размера было отмечено максимальное снижение средней цены предложения – на «-»3,87% (или на 1924 руб./кв.м.).

Рассмотрим сентябрьские изменения средних цен предложения на квартиры в жилых домах в зависимости от типов жилья, представленных на вторичном рынке жилья г. Перми.

За рассмотренный период времени наибольшее снижение средней цены предложения было зафиксировано в жилых домах типа «серая панель», 9-14-ти этажных «брежневках» и «ленпроекте», которое составило «-»1,89% (в денежном эквиваленте 778 руб./кв.м.).

Далее по градации следуют квартиры в домах «полногабаритных», где средняя цена предложения за сентябрь 2009г. стана ниже на «-»1,54% или на 565 руб./кв.м. (в августе 2009г. на квартиры в жилых домах этого типа было установлено наименьшее снижение средней цены предложения – на «-»1,25%, в денежном эквиваленте на 465 руб./кв.м.).

На «-»1,38% (или на 568 руб./кв.м.) за сентябрь 2009г. снизилась средняя цена предложения на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки. На квартиры в «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей средняя цена предложения за исследуемый период времени стала ниже на «-»0,59% (в денежном эквиваленте на 217 руб./кв.м.). 

На квартиры в жилых домах индивидуальной планировки средняя цена предложения в сентябре 2009г. выросла на 0,54% или на 294 руб./кв.м. Добавим, что в августе 2009г. на квартиры в жилых домах этого типа было отмечено максимальное снижение показателя средней цены предложения, которое на тот момент времени составило «-»3,55% (или 1 999 руб./кв.м.).

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в сентябре 2009г. были отмечены на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Саянская, 3, ул. Автозаводская, 16, ул. Яранская, 8 и ул. Магистральная, 14 (Кир. район); ул. Сестрорецкая, 10 и ул. Ольховская, 29 (Ордж. район).

Минимальный уровень цен предложения в сентябре 2009г. составил 18 056 руб./кв.м. По сравнению с уровнем минимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в августе 2009г., он не изменился.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в сентябре 2009г. были установлены на 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города и районах, прилегающих к центру. Предложения этих квартир представлены следующими адресами: ул. Кирова, 232 и ул. Плеханова, 12 (Дзерж. район); ул. газеты «Звезда», 46 (Сверд. район); ул. бульвар Гагарина, 26 (Мот. район); ул. Советская, 36 и 40 (Лен. район).

Максимальный уровень цен предложения в сентябре 2009г. составил 106 494 руб./кв.м. По сравнению с уровнем максимальных цен предложения, зафиксированным на вторичном рынке жилья в августе 2009г., он также как и минимальный ценовой уровень, остался неизменным.

В целом за сентябрь 2009г. средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась по отношению к августу 2009г. на «-»0,56% (в денежном эквиваленте на 237 руб./кв.м.). 

График 1

График 2 

Таблица 1

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

 Период наблюдения: с 31.08.2009г. по 25.09.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на вторичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Структура спроса:

На вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в сентябре 2009г. максимальный спрос потенциальных покупателей был отмечен на 2-комнатные квартиры – 49,4%, что на 16,4% выше августовского показателя. Доля спроса на 1-комнатные квартиры в сентябре месяце составила 41,0%, и оказалась ниже августовского значения на 8,1%.

Суммарная доля спроса на квартиры меньшего размера к концу сентября 2009г. достигла 90,4%, что выше аналогичного показателя августа 2009г. на 8,3%.

Суммарная доля спроса на квартиры большего размера в сентябре 2009г, соответственно составила 9,6%. При этом под этим значением понимается удельный вес спроса на 3-комнатные квартиры (снижение за месяц составило 6,4%). Спрос на 4-комнатные квартиры, предлагаемые на вторичном рынке многоквартирного жилья в сентябре 2009г. отсутствовал.

Примечание: Соотношение спроса квартир разных размеров на вторичном рынке многоквартирного жилья рассчитано на основании базы данных Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Ситуация на первичном рынке многоквартирного жилья:

На первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми за сентябрь 2009г. средние цены предложения снизились в пяти из семи административных районов. Наибольшее снижение показателя средней цены предложения было отмечено в Дзержинском районе города – на               «-»3,34% (в денежном эквиваленте на 1 300 руб./кв.м.).

В Индустриальном районе средняя цена предложения за сентябрь 2009г. стала ниже на        «-»2,08% или 759 руб./кв.м., в Мотовилихинском районе – на «-»1,77% или на 654 руб./кв.м.

Средняя цена предложения в Орджоникидзевском районе г. Перми за исследуемый период времени стала ниже на «-»0,94% или на 278 руб./кв.м. В Кировском районе показатель средней цены предложения за сентябрь 2009г. фактически не изменился – снижение составило «-»0,04% (в денежном эквиваленте 14 руб./кв.м.). 

Увеличение средней цены предложения в сентябре 2009г. было отмечено в Ленинском и Свердловском районах города – на 0,31% (154 руб./кв.м.) и 0,37% (164 руб./кв.м.), соответственно. Что касается Ленинского района, то увеличение средней цены предложения на его территории продолжает тенденцию августа месяца, т.к. на тот период времени исследуемый показатель вырос на 0,72% (или на 357 руб./кв.м.). В Свердловском районе в августе 2009г. наблюдалась обратная ситуация, тогда средняя цена предложения на этой территории г. Перми имела максимальное снижение по сравнению с остальными районами – «-»3,96% (в денежном эквиваленте 1 831 руб./кв.м.).

Рассмотрим изменение средних цен предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера квартиры.

Максимальное снижение показателя средней цены предложения в сентябре 2009г. было отмечено на 3-комнатные квартиры – на «-»2,40% (или 914 руб./кв.м.).

Близкие показатели снижения средней цены предложения были отмечены на 1-но и 2-комнатные квартиры. За сентябрь 2009г. средняя цена предложения на 1-комнатные квартиры стала ниже на «-»0,47% (в денежном эквиваленте на 178 руб./кв.м.), а на 2-комнатные квартиры – на «-»0,45% (или на 170 руб./кв.м.).

Минимальное снижение показателя средней цены предложения в сентябре 2009г. было установлено на 4-комнатные квартиры – «-»0,22% (или 86 руб./кв.м.). В августе 2009г. для квартир этого размера также наблюдалось минимальное снижение средней цены предложения. На тот момент времени оно составило «-»0,10% (или 38 руб./кв.м.).

Обратим внимание на изменения средних цен предложения на квартиры в зависимости от класса жилого дома на первичном рынке жилья г. Перми.

Наибольшее снижение средней цены предложения в сентябре 2009г. было отмечено на квартиры в жилых домах класса «эконом+», которое составило «-»1,29% (в денежном эквиваленте 497 руб./кв.м.). Близкий показатель снижения средней цены предложения был установлен на квартиры в жилых домах «эконом-класса» – «-»1,25% (или 439 руб./кв.м.).

На квартиры в жилых домах «бизнес-класса» средняя цена предложения за сентябрь 2009г. стала ниже на «-»1,12% (или на 596 руб./кв.м.). Напомним, что в августе 2009г. средняя цена предложения в жилых новостройках этого класса имела наименьшее снижение, равное «-»1,63% (или 882 руб./кв.м.). 

Отметим, что в июле и августе 2009г. средняя цена предложения на квартиры в жилых домах класса «бизнес+» претерпевала максимальные изменения по сравнению с остальными классами (снижение за июль достигло «-»6,26%, за август – «-»2,69%). В сентябре 2009г. на квартиры в жилых домах класса «бизнес+» средняя цена предложения снизилась на «-»0,88% (в денежном эквиваленте на 466 руб./кв.м.), что является минимальным изменением исследуемого показателя по сравнению с другими классами жилья.  

Однако, средняя цена предложения на квартиры в жилых домах «бизнес-класса» пока остаётся выше средней цены предложения на квартиры в жилых новостройках класса «бизнес+». Разница показателей в конце августа 2009г. составляла 0,91%, в конце сентября – 0,67%.

Минимальные цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья в сентябре 2009г. были установлены на квартиры всех размеров в жилых домах «улучшенной» планировки и индивидуальной планировки типа «Е» (жильё «эконом-класса»), которые застраиваются в отдалённых районах г. Перми, по адресам: ул. Делегатская, 41 и 45, ул. Цимлянская, 23 и ул. Янаульская, 36 (Ордж. район); ул. Адмирала Ушакова, 21 (Кир. район).

Нижняя граница цены предложения в сентябре 2009г. была отмечена на уровне 19 048 руб./кв.м. По сравнению с августом 2009г. она выросла на 1 548 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на рынке нового строительства были установлены на квартиры 2-х и 3-комнатные в жилых домах индивидуальной планировки «бизнес-класса», которые застраиваются на территории центральной части г. Перми, по адресам: ул. Пушкина, 50, ул. Николая Островского, 52 и ул. Революции, 21 (Сверд. район). Максимальная граница цен предложения в сентябре 2009г. была отмечена на уровне 95 000 руб./кв.м. Верхний уровень цен предложения на рынке нового строительства за исследуемый период не изменился.

В целом за сентябрь 2009г. средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилась на «-»1,06% по сравнению с августом 2009г. (в денежном эквиваленте на 401 руб./кв.м.).  

 График 3

График 4

Таблица 2

Средние цены предложений 1 кв.м. (тыс.руб.) на первичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города

Период наблюдения: с 31.08.2009г. по 25.09.2009г.

Примечание: Удельные веса предложений на первичном рынке многоквартирного жилья в зависимости от района города и средние цены предложения рассчитаны на основании базы Пермской мультилистинговой системы и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Структура спроса:

В сентябре 2009г. на рынке нового строительства г. Перми максимальным спросом пользовались 1-комнатные квартиры. Доля их спроса была отмечена на уровне 53,0%. По сравнению с августом 2009г. она выросла на 13,9%.

Удельный вес спроса на 2-комнатные квартиры в сентябре 2009г. составил 35,0% (снижение за месяц составило 6,4%). Суммарная доля спроса на квартиры меньшего размера в сентябре 2009г. составила 88,0%. За исследуемый период времени она выросла на 7,5%. 

Суммарная доля спроса на квартиры большего размера составила в сентябре 2009г. 12,0%. Из них 8,5% – доля спроса на 3-комнатные квартиры и 3,5% – на 4-комнатные квартиры. Отметим, что доля спроса на 3-комнатные квартиры снизилась за исследуемый период времени более чем в два раза (на 8,7%). Доля спроса на 4-комнатные квартиры за сентябрь 2009г. выросла на 1,2%.

Соотношение спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» и индивидуальной планировок в сентябре 2009г. составило 12,1% к 87,9%. Доля спроса на квартиры в жилых домах «улучшенной» планировки снизилась по сравнению с прошлым месяцем на 6,1%. Данное обстоятельство связано не с потерей интереса покупателей к панельным домам «эконом-класса», а с постепенным «вымыванием» таких предложений на пермском рынке.

В целом, следует отметить оживление покупательного спроса на пермском рынке нового строительства за последние три месяца. Данный факт подтверждает постепенное замедление темпов снижения средних цен предложения как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.

Примечание: Данные по спросу на первичном рынке многоквартирного жилья приведены на основании наблюдений клиентской базы данных ОАО «Камская долина».

Общие выводы по изменениям показателей на рынке многоквартирного жилья                    г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за сентябрь 2009г.:

1. В сентябре 2009г. снижение цен на многоквартирном рынке жилья г. Перми продолжилось. За исследуемый период времени средняя цена предложения стала ниже на «-»0,8%.

Разрыв между средними ценами предложений на вторичном и первичном рынках жилья к концу сентября 2009г. достиг значения, равного 10,40% в пользу вторичного рынка жилья. Разрыв увеличился по сравнению с августом 2009г. на 0,45%.

Для сравнения: разница между рынками жилья, зафиксированная год назад (в сентябре 2008г.) составляла 12,75% также в пользу вторичного рынка жилья.

Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в сентябре 2009г. составила 41 862 руб./кв.м., на первичном рынке – 37 509 руб./кв.м.

Для сравнения: в сентябре 2008г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья составляла 61 398 руб./кв.м., на первичном рынке жилья – 53 568 руб./кв.м.

Таким образом, с сентября 2008г. по сентябрь 2009г. показатель средней цены предложения на вторичном рынке жилья снизился на «-»31,8%, а на первичном рынке жилья – на «-»30,0%.

2. В сентябре 2009г. на рынке нового строительства многоквартирного жилья г. Перми появилось новое предложение от застройщиков: 1-но 2-х и 3-комнатные квартиры по цене от 30 000 руб./кв.м. в жилом доме индивидуальной планировки, класса «эконом+» по адресу ул. Хабаровская, 62 (Дзержинский район, микрорайон Акулова, монолитно-каркасное домостроение, застройщик – ОАО «Камская долина»).

3. Рассматривая изменения средней цены предложения на квартиры, в зависимости от их размера, в целом на рынке многоквартирного жилья г. Перми (включая вторичный и первичный рынки) отметим, что средняя цена предложения, зафиксированная в сентябре 2009г. по сравнению с прошлым месяцем снизилась на 1-но, 2-х и 3-комнатные квартиры в пределах от «-»0,66% до и «-»1,65%, а на 4-комнатные квартиры она увеличилась на 0,22%.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М. и методических рекомендаций по изучению регионального рынка недвижимости доцента Пермского государственного университета, кандидата экономических наук Епишиной Э.Д.                          

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта вторичный рынок жилья г. Перми

Период (месяц, год)   Сентябрь 2009г. (период с 31.08.2009г. по 25.09.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,                                 Форма 2

РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

Вид операции предложение на продажу

Вид объекта первичный рынок жилья г. Перми

Период наблюдения: Сентябрь 2009г. (на 25.09.2009г.)

Показатель: средняя цена предложения 1 кв. м. жилья, с учетом комиссионных АН (тыс. руб.).

У значений со знаком (*) - нерепрезентативная выборка для расчёта среднего значения цены 1 кв.м.

Епишина Ю.Г., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости (г. Пермь)

Источник: выполнен ОАО «Камская долина»