В прошлой колонке я пообещал ответить на вопрос: «могут ли (могли ли) нынешние власти повлиять на стоимость жилья, или она зависит исключительно от рыночного соотношения спроса и предложения?». Отвечаю. Московские чиновники никогда почти никогда не пытались впрямую повлиять на цены жилой недвижимости. А если пытались, то вяло и неумело. Например, летом 2006 года Ресин сердито поругал строителей за вздутые цены. Впрочем, не слишком уж и сердито. В основном напирал на то, что высокие цены – вина производителей стройматериалов, прежде всего цемента.
В прошлой колонке я пообещал ответить на вопрос: «могут ли (могли ли) нынешние власти повлиять на стоимость жилья, или она зависит исключительно от рыночного соотношения спроса и предложения?». Отвечаю.
Московские чиновники никогда почти никогда не пытались впрямую повлиять на цены жилой недвижимости. А если пытались, то вяло и неумело. Например, летом 2006 года Ресин сердито поругал строителей за вздутые цены. Впрочем, не слишком уж и сердито. В основном напирал на то, что высокие цены – вина производителей стройматериалов, прежде всего цемента. Благо, в списке последних к тому времени уже не значилась Батурина, успевшая продать свои заводы «Евроцементу». Вместе с ним критиковали застройщиков вице-премьер Медведев и главный начальник питерских строителей Вахмистров.
Результатом этого словесного потока стало потешное поручение генпрокурора Федеральной антимонопольной службе проверить девелоперов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга на предмет возможного картельного сговора. Которое, естественно, закончилось ничем, а цены росли еще два года с удвоенной скоростью.
В начале этого года, едва выйдя на службу после рождественских каникул, Лужков, Ресин и Росляк заявили, что ждать падения цен не стоит, потому что никаких оснований для этого нет. Тут уж комментарии совсем излишни.
Мосправительство в целом и отдельные его персонажи, конечно, нередко бывают смешны, но почти никогда не действуют и не говорят бессмысленно. В их словах всегда есть административный смысл, правда, не всегда совпадающий с прямым смыслом сказанного. В 2006-м они занимались популизмом, спровоцированным федеральными верхами, в этом – испугались за подопечных им строителей, банкротство которых чревато социальным взрывом в столице.
Не надо также недооценивать мощь столичного административного ресурса. Почти все московские застройщики зависимы от властей, и очень многие вопросы решаются ударом кулака по столу. Но – не ценовой вопрос. Заставить застройщиков понизить цены в приказном порядке, конечно, строительные чиновники могли бы – но в таком случае пришлось бы одновременно вводить распределительную систему. Иначе в условиях растущего рынка квадратные метра по сниженной цене были бы немедленно раскуплены не поддающимися никакому давлению и контролю частными инвесторами. Впрочем, почему частными? Сами же застройщики сами у себя эти метры и купили бы.
В целом, ссылки московских начальников на «законы рынка», не позволяющие им регулировать цены, вполне справедливы. С одним лишь уточнением: в строительной сфере Москвы сложился именно такой рынок, какой они же сами и создавали почти два десятилетия. Основой этого рынка стало то, что практически все строители-подрядчики (в том числе домостроительные комбинаты) переквалифицировались в девелоперов-инвесторов. Рискну предположить, что это произошло почти случайно. В начале 90-х, когда город по привычке давал заказы на муниципальное жилье, а денег не было (те же, что были, обесценивались в прямом смысле не по дням, а по часам), со строителями стали расплачиваться квадратными метрами. Поначалу они не очень представляли, что с ними делать и отдавали за бесценок перекупщикам, но очень быстро освоились в рынке, который рос вплоть до дефолта, и по-другому работать уже не хотели.
Когда, начиная с 2002 года, наметился новый виток роста, городские власти были уже во всеоружии. Если раньше строители получали свою долю и распоряжались ей по собственному усмотрению, теперь все изменилось с точностью до наоборот. Город в инвестконтрактах оговаривал свою долю в новых проектах, поначалу квартирами, затем – деньгами (при переходе на конкурсную основу). А теперь – внимание – самое главное: в определении своей «доли» город всегда шел с опережением рынка, всегда выжимал из каждой площадки максимум того, что из нее вообще можно было выжать. Еще в 2003 году «доля города» доходила до 35% даже в окраинных районах, а по «элитке» зашкаливала за 40—45%. В 2006 году обременения доходили до 1000 долларов с квадратного метра – об этом тогда говорил в интервью газете «Коммерсант» председатель Ассоциации строителей России Николай Кошман. Соответственно подскакивали цены и на вторичном рынке стройплощадок. Иными словами: девелопер еще даже не подошел к площадке, но уже выложил 1000 долларов за каждый квадратный метр, который будет построен через несколько лет.
Подчеркну: речь идет только об абсолютно законных, легальных и задокументированных суммах. Что касается иных сумм – тут, как вы понимаете, бессмысленно что-либо говорить без прямых доказательств. Но процитирую отрывок из моей заметки в журнале «Деньги» полуторагодичной давности: «Вот что рассказывает генеральный директор компании-застройщика (он просил не раскрывать его имя), которая ведет сейчас строительство дома эконом-класса: «Есть определенное количество квартир, которые я должен продать «кому надо» ниже ИСБ (инвестиционная себестоимость по банку), сильно ниже ИСБ и по ИСБ. Таковы правила игры. Кроме того, четыре квартиры я обязательно резервирую на всякий случай, вдруг у кого-то «право имеющего» появится острая необходимость в бесплатном жилье».
Городские начальники охотно рассказывают о том, что за счет своей «доли» по горзаказу строятся детские сады и школы, предоставляются квартиры очередникам и переселенцам из пятиэтажного фонда, и т.д. Заметим, однако, что переселение из пятиэтажек (именно на это шла львиная доля средств) – это прежде всего программа, имеющая целью создание новых площадок для дальнейшего строительства, а отнюдь не благотворительность. Да и сами переселенцы далеко не всегда относятся к угнетенным группам населения. Знаю, что среди них попадались даже и федеральные министры (фамилии называть не буду – в конце концов, нет ничего незаконного в предоставлении квартиры министру, прописанному в пятиэтажке).
Но даже если предположить, что все средства от продажи площадок пошли на исключительно лучезарные цели, факт остается фактом: правительство Москвы на протяжении последних пятнадцати лет было главным «быком» на рынке жилья.
Действительно, чиновники не могли остановить рост цен административными мерами. Зато у них прекрасно получилось простимулировать надувание пузыря. Сейчас, когда новые инвестконтракты не заключаются, а старые расторгаются, сдувание пузыря происходит уже без всякого их участия.
Андрей Воскресенский, Издательский дом «Коммерсант»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ