Грянувший кризис фактически смел с рынка такую услугу, как кредитование покупки жилья в новостройках. Программы кредитования на первичном рынке сохранили считанные банки. Однако, ситуация меняется в лучшую сторону. За последние месяцы кредитование покупателей новостроек, если не восстановилось, то хотя бы ожило. За весну и лето банки постепенно разобрались, кто из застройщиков чего теперь стоит, с кем можно работать, какие объекты и компании имеют большие перспективы, а какие кризис подкосил основательно. Если зимой 2008-2009 года, кредитуемые объекты можно было пересчитать по пальцам, то теперь их число в Москве и Московской области перевалило за сотню.
Грянувший кризис фактически смел с рынка такую услугу, как кредитование покупки жилья в новостройках. Программы кредитования на первичном рынке сохранили считанные банки. Даже прогосударственный ВТБ24 отказался давать деньги россиянам, на покупку строящегося жилья. Конечно, многие банки сохранили такую услугу, как выдача нецелевого кредита под залог имеющейся недвижимости, который можно было потратить и на новостройки, но проценты по таким кредитам выросли значительно, а выдаваемая сумма не превышает 70% от оценочной стоимости залога, которая от кризиса тоже существенно скукожилась.
Однако, ситуация меняется в лучшую сторону. За последние месяцы кредитование покупателей новостроек, если не восстановилось, то хотя бы ожило. За весну и лето банки постепенно разобрались, кто из застройщиков чего теперь стоит, с кем можно работать, какие объекты и компании имеют большие перспективы, а какие кризис подкосил основательно.
Если зимой 2008-2009 года, кредитуемые объекты можно было пересчитать по пальцам, то теперь их число в Москве и Московской области перевалило за сотню. Покупку квартир в новостройках сейчас кредитуют Росевробанк, Банк Жилищного Финансирования, Московский Кредитный Банк, Газпромбанк, Nordea, Фора-Банк, подразделения Сбербанка и многие другие. У большинства банков в списках кредитуемых более 10 объектов, но есть и, например, такие, как Фора-Банк, который кредитует один единственный объект.
В августе 2009 года вернулся на рынок и ВТБ 24. Банк заявил, что готов кредитовать все новостройки, в которых возведены все этажи под залог прав требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. В отличие от других банков, список объектов, уже прошедших проверку на сайте банка на момент написания статьи, отсутствовал. Впрочем, отсутствие возможности оформления кредита в ВТБ24 для новостроек, продающихся по традиционным вексельным схемам, предварительным договорам купли-продажи, само по себе существенно ограничивает круг потенциально кредитуемых объектов. В тоже время в сентябре 2009 года Росевробанк также начал кредитовать приобретение строящихся квартир. Однако, в списке одобренных объектов исключительно дома, возводимые ДСК 1 и УМИАТ СУ-22 (по векселям).
В целом, пока кредиты на новостройки не очень выгодны, так как ставки по ним выше, чем на вторичном рынке на 1-3% и это при том, что банки кредитуют почти исключительно объекты высокой стадии готовности или готовые – то есть с достаточно высокой стоимостью квадратного метра. Большинство объектов либо уже построены, либо будут введены в строй до конца 2009 года, а в крайнем случае – 2010 года. Из около сотни кредитуемых объектов нашелся только один, с заявленным сроком сдачи в 2011 году. В тоже время среди кредитуемых множество объектов, введенных в строй в 2008 и 2009 году, и даже встречаются объекты 2007 года. Один из банков кредитует покупку у застройщиков нераспроданных квартир в домах, уже оформленных в собственность. При этом цены на такие квартиры достаточно высоки и покупатель встает перед дилеммой – стоит ли вообще иметь дело с дорогим первичным рынком, и не лучше ли купить квартиру на вторичном рынке, где и кредит получить проще и дешевле.
В тоже время нельзя не отменить начавшуюся тенденцию снижения ставок по кредитам на новостройки, которое, впрочем, проходит синхронно и со снижением ставок на вторичном рынке. Например, Газпромбанк недавно снизил ставки по кредитам на новостройки на 1,5-2% в рублях, и на 1% в долларах. В целом, сейчас взять кредит на одобренную новостройку можно под 14-19% годовых в рублях или 11-16,5% в долларах. С учетом всех дополнительных расходов ставка растет на 1-2% годовых.
Одновременно на рынке сформировались альянсы банков и застройщиков, которые нашли возможности для взаимовыгодно сотрудничества. Речь идет о ситуациях, когда банк (порой эксклюзивно) выдает кредиты покупателям в целом пуле объектов одного и того же застройщика или девелопера. Так нашли друг друга ЮИТ и Nordea, Интеко (в лице Магистрата), Сити 21 Век, Система-Галс и Газпромбанк, ВТБ 24 и ПИК, Ведис и Банк Санкт-Петербург. Достаточно оригинальную политику проводит Московский кредитный банк, который разнообразил предложение за счет небольших подмосковных застройщиков - Долгопрудненская строительная компания, Подольская Жилищная Инициатива и других.
Парадоксально, но условия рассрочки многих застройщиков выглядят более привлекательно, чем кредитные продукты банков. В рассрочку ряд объектов можно приобрести по ставке 13-18% годовых в рублях на несколько лет. Однако существенным недостатком кредита-рассрочки от застройщиков является его, как правило, максимальный срок в 5 лет и необходимость первоначального взноса минимум в 50%, в то время как солидному банку хватит и 30%. Есть и исключения. Так, СУ-155 предлагает оформить рассрочку даже на 15 лет под 15-18% годовых, однако есть важный нюанс – вернуть весь кредит покупатель должен до окончания срока строительства. То есть реальный срок рассрочки оказывается 2-3 года. У банков рублевые ставки, как правило, выше, чем по рассрочке (даже без учета всех комиссий, страховых платежей и прочих расходов), но и срок кредита существенно больше.
Впрочем, кредитные продукты некоторых банков сами по себе больше напоминают рассрочку, чем ипотечное кредитование. Например, Банк Санкт-Петербург дает кредит на новостройки Ведиса исключительно на срок не более пяти лет под 14% годовых в валюте и при начальном взносе не менее 50%. Видимых отличий от стандартной рассрочки нет.
Интересно и то, что сопоставимая стоимость квадратного метра объектов, на которые можно получить кредит в банке, как правило, выше, чем объектов, на которые возможности кредитования нет, а есть только возможность рассрочки. Впрочем, это не удивительно – участие банка в кредитовании расширяет круг потенциальных покупателей, а значит и спрос на объект, и подталкивает вверх цену на него.
В тоже время, если рассматривать объекты на стадии готовности 0-70%, то те, где покупателей кредитуют, можно пересчитать по пальцам. Банки боятся высоких рисков. Потенциальные инвесторы могут много заработать на этой ситуации (впрочем, и много потерять), поскольку квартиры в объектах малой готовности, сейчас продаются по рекордно низким ценам, да еще порой и в рассрочку. Если банки и идут сейчас на сотрудничество по новинкам, то только по новым быстровозводимым объектам эконом-класса, которые строятся максимум за 1 год, как это, например, сделали Ведис и Банк Санкт Петербург с микрорайонами Марфино и Нахимово.
Минимальная стоимость квадратного метра, который можно приобрести с помощью банковского кредита на первичном рынке в Москве и Московской области сейчас составляет 45000-46000 рублей за 1 кв. м (дома в Железнодорожном, Лобне, Ногинске), а максимальная – в жилых комплексах бизнес-класса «Гранд-Парк», «Академдом» и «Дипломат» в Москве (от 180 000-190 000 рублей за 1 кв. м)
Некоторые объекты первичного рынка кредитуемые банками в Москве и Московской области. Скачать таблицу.