Впервые за год кризиса Тверской рынок жилья продемонстрировал рост цен

Недвижимость в процессе её создания и эксплуатации является конечным потребителем многообразных товаров и услуг различных отраслей народного хозяйства. В связи с этим за состоянием  рынка недвижимости внимательно следят не только её создатели и потребители, но и поставщики, востребованность результатов труда которых зависит от направления его развития.

В Санкт-Петербурге с 30 сентября по 4 октября 2009 года прошел Гражданский жилищный Форум. В рамках Форума состоялись мероприятия для профессионалов рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования – Петербургский жилищный конгресс, Петербургский ипотечный форум и выставка-семинар для населения «Жилищный проект».

На Конгресс приехали более 1 000 специалистов рынка недвижимости из различных регионов РФ. В их числе – представители федеральных и региональных органов власти, ведущих специалистов строительных организаций, банков, страховых, ипотечных и риэлторских компаний, специализированных и общеинформационных СМИ.

В работе Конгресса приняли участие делегации из Москвы и более чем 30 различных городов России, в том числе и делегация областной Администрации Твери.

Программа Конгресса включала ряд конференций и секций, тематика которых охватывала главные аспекты рынка недвижимости: жилищное строительство, государственные программы, законодательство в сфере недвижимости, риэлторский бизнес, анализ и прогноз развития рынка, механизмы снижения рисков. Также состоялись круглые столы, совещания профессиональных участников рынка, семинары, бизнес - и пресс-туры.

Выставку-семинар «Жилищный проект» посетило более 2 000 тысяч человек – это абсолютный рекорд за всю историю.

Проведение подобного мероприятия убедительно свидетельствует о неугасаемом интересе профессиональных участников рынка недвижимости и населения к проблемам рынка.

Ну, а что же происходит с квартирным рынком Твери. В таблице 1 приведены усреднённые абсолютные и удельные цены предложения на квартиры в Твери с разным количеством комнат в августе и сентябре этого года. Из таблицы видно, что в сентябре, как усреднённые абсолютные цены (в рублях), так и удельные цены (цена одного квадратного метра в рублях) для всех представленных типов квартир немного, но подросли. В результате усреднённая по всем типам квартир удельная цена выросла в сентябре по отношению к августу почти на 2%.

Таблица 1. Усреднённые цены на квартиры в Твери в августе и сентябре 2009 года.

Анализируя результаты данной таблицы, следует помнить, что в ней представлены результаты анализа не всех 100% выставленных на продажу квартир, а лишь примерно 47%. Это достаточно большая выборка, но всё же, как говорят статистики, не генеральная совокупность. Следовательно, теоретически можно представить, что за её пределами остались такие объекты, которые могут существенно изменить полученный результат.

В таблице 1 представлены не только средние значения цен предложения, но и некоторые статистические характеристики – минимальные и максимальные значения цен предложения по каждому типу квартир. Но сколько объектов предлагалось по той или иной цене из этих данных не видно. Дополнительную информацию о ценах, предлагавшихся к продаже квартир на примере 222 проанализированных трёхкомнатных квартирах можно получить из рисунка 1, из которого видно, что на рынок в сентябре выставлялось 10 квартир, или 4,5% всех проанализированных трёхкомнатных квартир с ценой менее 2 млн. рублей. Больше всего – 144 квартиры, или практически 65% всех проанализированных квартир, выставлялось с ценой в диапазоне от 2,0 до 2,95 рублей. 59 квартир, или почти 27% выставлялись с ценой в диапазоне от 3,0 до 3,95 млн.руб. И дальше по мере повышения цен предложения количество квартир быстро уменьшается, Но из рисунка видно, что в продаже были квартиры и с ценой по 12 млн. рублей, и по 14 и даже по 15 млн. рублей. Конечно, нет гарантии, что среди оставшейся половины выставлявшихся на продажу объектов, по которым нет данных, нет квартир с такими же высокими или даже более высокими ценами. Но по мнению автора статьи, технология сбора информации с рынка такова, что можно с уверенностью полагать, что анализируемая выборка, как говорят статистики, репрезентативна, то есть, с высокой точностью характеризует весь квартирный рынок Твери, в данном случае в сентябре месяце. 

Рисунок 1. Гистограмма распределения цен предложения трёхкомнатных квартир в сентябре 2009 года.

Сравнивая данные таблицы 1 за август и сентябрь месяц, можно видеть, что максимальная цена в выборке трёхкомнатных квартир в августе была 22 млн. руб., а в сентябре – 15 млн. рублей. Нужно отметить, что это не разные объекты, а один и тот же, владельцы которого приняли решение о понижении цены предложения.

Рисунок 2. Ежемесячный темп изменения удельных цен на квартиры в Твери.

Таким образом, заканчивая эту часть обзора, можно ещё раз подчеркнуть, что в сентябре квартирные цены в Твери не только не продолжили своё падение, но и продемонстрировали некоторый рост. У специалистов-аналитиков рынка недвижимости есть мнение, что изменение цен в диапазоне ±2,0 – 2,5% характерно для стадии стабилизации. Ценовое «дно» квартирного рынка мы, похоже, прошли, но вот наступила стабилизация рынка или начался рост цен, сказать пока трудно. Если посмотреть на рисунок 2, то видно, что, начиная с апреля месяца ежемесячный темп изменения цен имел пилообразный вид, с чёткой тенденцией к уменьшению отрицательных значений, а в сентябре даже принял положительное значение – +1,8%. Как он будет меняться дальше, покажет время. Поэтому говорить о начале роста цен пока ещё рановато. А вот, о начале стабилизации, видимо уже можно.

Ранее уже отмечалось, что о состоянии рынка нужно говорить не только по ценовой ситуации, но и по деловой активности/пассивности рынка, о чём наглядно свидетельствуют данные Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области (рисунок 3). 

Рисунок 3. Динамика зарегистрированных УФРС по Тверской области сделок «купли-продажи» квартир в Твери.

И, хотя в Твери в сентябре не было увеличения количества зарегистрированных сделок, всего за третий квартал было зарегистрировано сделок «купли-продажи» квартир существенно больше, чем не только в первом квартале, но и во втором квартале этого года.

В заключении статьи представляет интерес посмотреть какое место занимает Тверь по ценам на квартиры среди других городов. В последнее время на сайте Российской гильдии риэлторов (РГР) (http://base.rgr.ru/) регулярно публикуется подобная информация по крупнейшим городам. И хотя Твери в этом списке нет, учитывая, что по сентябрю усреднённая цена предложения по всем типам квартир в городе равна 46 460 руб./м² (таблица 1), понять положение города не сложно (таблица 2). Из этой таблицы видно, что Тверь по уровню высоких квартирных цен занимает «почётное» 10 место после Н.Новгорода.

Из данных, представленных на сайте РГР, видно, что практически во всех обследованных городах в сентябре произошло небольшое снижение цен. Наибольшее – 3,9% - в Самаре. В двух городах (Курск и Хабаровск) произошло повышение цен, причём в Хабаровске очень значительное – практически на 15%.

Таблица 2. Цены на квартирных рынках в крупнейших городах России по состоянию на 30 сентября 2009 г.

В заключение автор статьи искренне благодарит исполняющего обязанности руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области Анатолия Александровича Тимофеева за оказанное содействие в получении данных, чрезвычайно полезных для понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР),

президент ЗАО ТИТАН,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, к.т.н.

В.Н.Каминский