За последние восемь лет в России наблюдался быстрый рост цен на недвижимость. С IV квартала 2000 года по IV квартал 2008 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась с 236 до 2072 долларов. В реальном рублевом выражении стоимость квадратного метра увеличилась за восемь лет на 211%. Быстрый рост цен сделал жилье малодоступным для населения. Индекс доступности жилья, по расчетам Института экономики города, достиг во II квартале 2008 года значения в 5.3, что означает, что стоимость типовой квартиры в 54 кв. м. более чем в 5 раз превышает средний годовой доход семьи из трех человек.
Проблема
За последние восемь лет в России наблюдался быстрый рост цен на недвижимость. С 4-го квартала 2000 г. по 4-й квартал 2008 г. средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась с $236 до $2072. В реальном рублевом выражении стоимость квадратного метра увеличилась за восемь лет на 211%.
Быстрый рост цен сделал жилье малодоступным для населения. Индекс доступности жилья, по расчетам Института экономики города, достиг во 2-м квартале 2008 г. значения в 5.3, что означает, что стоимость типовой квартиры в 54 кв. м. более чем в 5 раз превышает средний годовой доход семьи из трех человек.
Диаграмма 1: Динамика индекса доступности жилья (1998-2008)
В рамках проекта «Доступное и комфортное жилье – жителям России» федеральная власть переработала градостроительное законодательство (новый Градостроительный кодекс), способствовала развитию ипотечного кредитования, субсидировала приобретение жилья для определенных категорий населения. Промежуточные результаты проекта оказались достаточно успешными с точки зрения увеличения ввода жилья, но не привели к повышению его доступности для населения. Фактически индекс доступности жилья продолжал свой рост на протяжении 2006-2008 гг.
Цели и задачи проекта
Основная цель нашего исследования состояла в количественной оценке влияния различных факторов на ценообразование и объемы предложения на российском рынке жилья. Мы исходили из предпосылки, что равновесие на рынке формируется под воздействием многих факторов макроэкономического и демографического характера. В этом отношении российский рынок жилья должен быть похож на хорошо изученные рынки других стран, таких, как США или Великобритания.
Факторы, уже подтвердившие свою значимость для рынков жилья других стран, составляют основную часть переменных, используемых нами для описания механизма работы российского рынка. Часть переменных была добавлена исходя из частоты их упоминания в прессе и наших гипотез. Следует особо отметить четыре фактора, проверка влияния которых составляет перечень основных вопросов исследования: ценовые ожидания, демографические факторы, себестоимость строительства, инвестиционные риски, административные барьеры.
Метод проекта
Основная цель нашего исследования состояла в количественной оценке влияния различных факторов на ценообразование и объемы предложения на российском рынке жилья. Мы исходили из предпосылки, что равновесие на рынке формируется под воздействием многих факторов макроэкономического и демографического характера. В этом отношении российский рынок жилья должен быть похож на хорошо изученные рынки других стран, таких, как США или Великобритания.
Факторы, уже подтвердившие свою значимость для рынков жилья других стран, составляют основную часть переменных, используемых нами для описания механизма работы российского рынка. Часть переменных была добавлена исходя из частоты их упоминания в прессе и наших гипотез. Следует особо отметить четыре фактора, проверка влияния которых составляет перечень основных вопросов исследования: ценовые ожидания, демографические факторы, себестоимость строительства, инвестиционные риски, административные барьеры.
Модель и реальность
Как формирование цены жилья в краткосрочном периоде, так и ввод жилья, определяющий изменение долгосрочного предложения, достаточно хорошо описываются выбранной нами моделью. Мы смогли объяснить около 65% вариации цен и 60% вариации объемов ввода жилья.
Как динамика цен, так и объемы ввода жилья в 2000-2008 гг. в основном объясняется макроэкономическими и демографическими факторами. Только рост доходов населения обеспечил, по меньшей мере, 36%-й рост цен на жилье в России в 2000-2007 гг. Повышение доли населения в трудоспособном возрасте привело к росту цен на вторичном рынке жилья примерно на 30% по отношению к начальному уровню 2000 г.
Наше исследование не смогло полностью объяснить резкий рост цен на жилье в 2006 г. Наиболее вероятная причина этого роста состоит в увеличении доступности ипотечного кредитования. Кредиты сделали возможным для домохозяйств перераспределять будущие доходов на покупку необходимого в настоящее время жилья. Менее вероятное объяснение состоит в формировании ценовых пузырей в результате высоких ожиданий роста цен.
Доступность жилья
Подавляющая часть факторов, определяющих уровень цен на жилье в краткосрочном аспекте, лежит вне сферы влияния государства. Согласно результатам исследования, к повышению доступности жилья могут привести: рост доходов населения, увеличение реальных процентных ставок и снижение доли населения в трудоспособном возрасте.
Самый прямой путь к повышению доступности жилья состоит в увеличении доходов населения. По нашим расчетам, рост доходов на 10% приводит к снижению индекса доступности жилья примерно на 7%. Таким образом, за 10 лет экономического роста со средним темпом в 5% в год индекс доступности жилья должен снизиться примерно на 30%. В этом отношении жилье не является исключением из большой группы товаров и услуг, для роста потребления которых экономисты и чиновники заботятся об экономическом росте.
Увеличение процентной ставки едва ли может рассматриваться в качестве удачного инструмента государственной политики. Удорожание кредита приводит к сокращению инвестиций и замедлению развития реального сектора. Более того, рост процентных ставок способен привести к падению спроса на товары и услуги и еще больше охладить российскую экономику.
Жилищное строительство
Цена квадратного метра жилья является ключевым фактором в определении объемов ввода жилья организациями. Только наблюдавшийся в России рост цен в 2000-2008 гг. должен был привести к увеличению жилищного строительства на 60% (с 30 до 48 млн. кв. м.). Таким образом, в текущих условиях высокие цены являются залогом больших объемов ввода жилья. Но высокие цены противоречат задаче обеспечения доступности жилья, что заставляет искать другие инструменты стимулирования жилищного строительства. В их числе чаще всего называют снижение себестоимости строительства и сокращение административных барьеров на рынке жилья.
Но, к сожалению, снижение себестоимости едва ли способно оказать существенное влияние на объемы жилищного строительства. По нашим расчетам, строительные издержки в текущих условиях практически не влияют на объемы ввода жилья. Это может свидетельствовать о наличии чрезмерных ограничений на рынке земли или о монополизации строительных рынков. В целом незначимость данного фактора означает, что субсидирование издержек строительных организаций по возведению коробки здания и подготовке инфраструктуры (в пределах строительной площадки) является бесперспективным и приводит лишь к увеличению бюджетной нагрузки.
С другой стороны, развитие жилищного строительства может быть стимулировано снижением инвестиционных рисков и административных барьеров на уровне регионов. Наше исследование показало значимость фактора инвестиционных рисков региона в определении объемов ввода жилья организациями. Разница в объемах ввода жилья на душу населения между наиболее рискованным для инвесторов регионом и самым спокойным, составляет примерно 4 раза при прочих равных. Так как инвестиционные риски в том понимании, которое использовалось в нашем исследовании, в значительной мере контролируются региональными властями, то и увеличение объемов жилищного строительства может быть достигнуто усилиями правительств и законодательных собраний субъектов РФ.
Для объемов индивидуального жилищного строительства основным определяющим фактором является уровень доходов населения. Рост доходов на 10% приводит к увеличению объемов индивидуального жилищного строительства на 5%. Ни расчетная себестоимость строительства, ни стоимость строительных материалов (за исключением, возможно, кирпича), ни демографические показатели не оказывали значимого влияния на объемы ввода жилья населением. Таким образом, из наших расчетов следует, что стимулирование экономического роста является единственной возможной политикой, полезной для развития индивидуального жилищного строительства.
Из полученных нами результатов следует, что решение проблемы повышения доступности жилья является сложной задачей, не решаемой в среднесрочный период. С другой стороны, объективные макроэкономические и демографические факторы способны сделать жилье доступным быстрее и надежнее, чем целенаправленные действия государства. Поэтому все долгосрочные программы, направленные на решение жилищных проблем населения, должны опираться на прогнозы динамики макроэкономических и демографических показателей.
Источник: Trade Marketing Research