По состоянию на сентябрь объем предложения жилья на первичном рынке Ижевска составляет порядка 199,8 тыс. кв.м. в более чем 40 новостройках. В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию. Следует отметить, что в расчет принимаются лишь те площади, которые находятся в свободной продаже на открытом рынке. Иными словами, жилье, предназначенное для реализации льготным категориям граждан, в том числе – молодым семьям в рамках республиканской программы, не участвует в анализе.
Объем и структура предложения новостроек
По состоянию на сентябрь объем предложения жилья на первичном рынке Ижевска составляет порядка 199,8 тыс. кв.м. в более чем 40 новостройках. В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию. Следует отметить, что в расчет принимаются лишь те площади, которые находятся в свободной продаже на открытом рынке. Иными словами, жилье, предназначенное для реализации льготным категориям граждан, в том числе – молодым семьям в рамках республиканской программы, не участвует в анализе.
Результаты мониторинга свидетельствуют о том, что объем предложения новостроек на рынке жилья Ижевска постепенно снижается: за последние полгода он сократился более чем на 27%. Это обусловлено несколькими факторами. Первый из них связан с отсутствием новых объектов жилищного строительства: почти все квартиры в домах, строительство которых было начато в этом году, будут проданы участникам программы «Доступное жилье – молодым семьям» на льготных условиях и не предназначены для свободной реализации. Вторая причина снижения объема предложения заключается в том, что строительство некоторых объектов с начала года было приостановлено и продажи квартир в них в настоящее время не ведутся.
Более половины новостроек, предлагаемых к продаже, – 57% – находятся на III стадии строительства – этапе активного возведения стен выше 2-го этажа. Строительство почти трети объектов (32%) ведется на уровне первых двух этажей. 7% площадей, реализуемых на первичном рынке в сентябре, располагались в домах, где основные работы завершены и осуществляется внутренняя отделка помещений. Доля объектов завершенного строительства в общем объеме предложения составила в сентябре 4%.
Таким образом, в третьем квартале структура предложения новостроек изменилась: на открытом рынке не осталось объектов, строительство которых велось бы на начальной стадии. Все они либо заморожены, либо не предназначены для свободной продажи. Это является следствием сокращения объемов нового строительства, вызванного финансово-экономическим кризисом.
Половина объектов, предлагаемых к продаже в сентябре, сданы либо запланированы к вводу в эксплуатацию до конца 2009 года. В следующем году по плану должно быть сдано 43% новостроек, реализуемых сегодня на рынке. Доля площадей, ввод которых намечен на 2011 год, составляет 7%.
Обращает на себя внимание тот факт, что лишь 17% продаваемых на первичном рынке площадей из тех, что должны быть введены в строй в текущем году, сданы либо находятся на этапе внутренних работ. Строительство пятой части реализуемых объектов (21%) ведется на уровне первых двух этажей, еще 62% – на стадии возведения стен выше 2-го этажа. Такого рода структура предложения жилья, запланированного к сдаче в течение ближайших трех месяцев, дает основания предполагать, что часть из них не будет достроена в заявленные сроки.
Лидером по объемам предложения первичного жилья является Октябрьский район, где расположено 38% реализуемых площадей. Немногим менее четверти предлагаемых к продаже квартир – 23% – находится в Устиновском районе, 18% – в Индустриальном. Доля площадей, реализуемых в домах Ленинского района, составляет 14%. В Первомайском районе располагается лишь 7% новостроек, выставленных на продажу в сентябре.
Цены предложения новостроек
В третьем квартале ситуация на рынке первичного жилья характеризовалась снижением средних цен предложения. По состоянию на сентябрь средневзвешенная удельная цена 1 кв. м. жилья в этом сегменте составила 34 тыс. рублей. Для сравнения, на вторичном рынке в первом месяце осени квартиры предлагались к продаже по средней цене 33,2 тыс. рублей за 1 кв. м.
Превышение цен предложения новостроек над ценами вторичного жилья характерно для развитых рынков и обусловлено характеристиками нового жилья, превосходящего по качеству вторичное, а также особенностями ценообразования в каждом из этих сегментов. Это дает основания предполагать, что строящееся жилье сегодня практически исчерпало резервы падения цены, в то время как вторичная недвижимость продолжает дешеветь.
По сравнению с июнем, средняя цена предложения квартир в строящихся домах снизилась на 5,1%; с начала года падение составило порядка 11,4%. За год, прошедший с начала финансового кризиса, новостройки потеряли в цене немногим более 20%. Вместе с тем на вторичном рынке за девять месяцев текущего года цены предложения снизились на 20,5%, за 12 месяцев с начала кризиса – почти на 23%.
Среди объектов нового строительства наиболее высокие цены предложения традиционно были зафиксированы на квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию. В сентябре они предлагались к продаже по средневзвешенной удельной цене 38,4 тыс. рублей за 1 кв. м. С начала года квартиры этой категории подешевели, в среднем, на 13,3%, что обусловлено отчасти выбытием с рынка ряда дорогостоящих объектов.
Почти на четверть с начала года снизилась средняя цена квартир, расположенных в домах на стадии внутренней отделки, составив к концу третьего квартала 31,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Это было связано с завершением строительства некоторых объектов, реализуемых по ценам, превышающим среднерыночные.
Цены предложения объектов, находящихся на II и III стадиях строительства, в сентябре составили 34,1 тыс. рублей за 1 кв. м.
В разрезе районов ситуация на первичном рынке в сентябре выглядела следующим образом. По наиболее высоким ценам к продаже предлагались квартиры, расположенные в новостройках Октябрьского района: в рассматриваемом периоде их средняя удельная цена составила 44 тыс. рублей за 1 кв. м. Это единственный район города, в котором за последние несколько месяцев цены предложения строящегося жилья не только не изменились, но и несколько возросли.
Практически на одном уровне – в диапазоне от 34,5 до 34,9 тыс. рублей за 1 кв. м. – находились в сентябре средние цены предложения квартир в Индустриальном, Устиновском и Первомайском районах. Наименее высокие цены в этот период были зафиксированы на квартиры в новостройках Ленинского района: они предлагались к продаже по средней удельной цене 31 тыс. рублей за 1 кв. м.
В заключение следует обозначить основные выводы по результатам мониторинга рынка новостроек Ижевска в третьем квартале 2009 года. Во-первых, наблюдается снижение объема предложения квартир, что является следствием сворачивания застройщиками проектов нового жилищного строительства в период финансового кризиса и в среднесрочной перспективе повлечет за собой формирование дефицита предложения жилья на первичном рынке.
Во-вторых, значительная доля объектов, предназначенных к сдаче до конца текущего года, находится на II и III стадиях строительства, что свидетельствует о замедлении темпов строительства и высокой вероятности отсрочки ввода в эксплуатацию ряда объектов.
В-третьих, средние цены предложения новостроек продолжают снижаться, однако резервы их падения практически исчерпаны. Своеобразным «лимитом» для застройщиков может считаться уровень цен реализации жилья молодым семьям в рамках республиканской программы. Средняя удельная цена предложения квартир, предназначенных для участников программы, составляет 29,4 тыс. рублей за 1 кв. м. По оценкам экспертов, в существующих условиях эта цена является минимально допустимой для обеспечения рентабельности строительства, причем только в сегменте жилья эконом-класса. Цены продажи объектов более высокого класса, особенно тех, что строятся с привлечением кредитных ресурсов, которых в Ижевске абсолютное большинство, по определению не могут опуститься до этого уровня.
Александра Черемных, САРН
Источник: Концептуальное управление УК «АССО-Строй», г.Ижевск