На минувшей неделе самое важное событие рынка недвижимости не попало в поле зрения основных информагентств и ежедневных газет. В пресс-центре «Интерфакса» встретились представители различных компаний, занимающихся подсчетом стоимости отечественного квадратного метра. И в очередной раз поняли, что по-прежнему никто не знает, сколько стоит недвижимость не только в России, но даже в Москве.
На минувшей неделе самое важное событие рынка недвижимости не попало в поле зрения основных информагентств и ежедневных газет. В пресс-центре «Интерфакса» встретились представители различных компаний, занимающихся подсчетом стоимости отечественного квадратного метра. И в очередной раз поняли, что по-прежнему никто не знает, сколько стоит недвижимость не только в России, но даже в Москве.
Так сложилось, что за долгие годы у нас так и не появилось ни одного авторитетного статистического органа. Сколько стоит квадратный метр, какова сегментация рынка, как изменятся цены в будущем - никто не может сказать обоснованно и убедительно. В какой-то момент сформировалась когорта из трех столпов статистического рынка: Олега Репченко (www.irn.ru), Андрея Бекетова (www.arn.ru) и тогдашнего руководителя аналитического центра МИЭЛЬ, главного аналитика РГР Геннадия Стерника. Три главных эксперта стали медиазвездами, регулярно выступали на конференциях. При этом расхождения в их данных составляли тысячи долларов за квадратный метр, а прогнозы могли не совпадать на порядок, если не диаметрально. Апофеозом разнонаправленности аналитиков стали прогнозы на 2006 г. Он стал рекордным по росту цен на недвижимость - почти 100%. Однако большинство экспертов предсказывали увеличение на 25%, а Г. Стерник даже пообещал, что жилье подешевеет на 40%. Позднее ситуация не изменилась - долгое время эксперты сулили продолжение роста, осторожно подбирая формулировки, чтобы не попасть впросак. Постепенно информацией стали более активно делиться риелторские агентства. А на базе независимых аналитических порталов, обычно также размещающих в том или ином виде объявления о продаже квартир, появились аналогичные центры. Все эти компании стали собирать информацию о ценах предложения. Некоторые фильтровали «битые» объявления, однако вычистить весь информационный мусор не удалось никому. При этом одни использовали для анализа все предложения, другие отсеивали самые дорогие, третьи делили все по сегментам (первичный кирпич, вторичная панель и т.д.). В принципе никого не удивило, что все вместе не смогли предсказать глубину нынешнего кризиса на рынке жилья. По большинству прогнозов, в Москве квартиры должны были дорожать на уровне инфляции, но, как мы знаем, получилось иначе.
На этот раз поводом вспомнить о разнице подходов к статистике заставила публикация данных Росстата о стоимости жилья по стране за III квартал 2009 г. Как подсчитало официальное ведомство, в среднем цены на вторичном рынке стали ниже на 2,6%. По сравнению с концом 2008-го зафиксировано уменьшение стоимости квадратного метра на 5,1%. К примеру, сейчас в Москве жилье на 7,7% дороже, чем в начале года, в Санкт-Петербурге – на 3,7% дороже, в Московской области – на 11,2% дешевле.
На это сообщение моментально отреагировали несколько аналитиков. В GEDAnalytics заявили, что если сравнить данные независимых исследователей и Росстата по 36 городам, то окажется, что разница в уровне цен доходит до 28%. В частности, Росстат считает, что в Москве вторичный «квадрат» стоит 161 тыс. руб., а специалисты GEDAnalytics говорят о 138 тыс. руб. По Санкт-Петербургу Росстат называет цены на 7,3% выше, чем аналитики. Есть и обратные примеры. По мнению Росстата, в Липецке средний стоимость вторичного жилья составляет 29,5 тыс. руб. за кв. м, в то время как аналитики насчитали 41 тыс. руб.
Чтобы выяснить отношения, независимые эксперты позвали Росстат к барьеру на пресс-конференции. К встрече присоединились еще несколько игроков рынка недвижимости, не пожелавшие упустить возможность создать себе репутацию на методике подсчета стоимости квадратного метра. В итоге частные исследователи схлестнулись не только с федеральным ведомством, но и с представителями риелторских компаний, среди которых были, в частности, глава «БЕСТ-Недвижимость» и президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, вице-президент РГР Константин Апрелев, руководитель «Century 21 Россия» Нури Катц и т. д. В общем, сабантуй перешел, как принято говорить, в жесткое рубилово. Сначала все дружно накинулись на Росстат, попутно рекламируя собственную методику подсчета. Причем каждый участник выступил с какой-то инновацией. Г. Полторак обратил внимание собравшихся на необходимость изменения налогового законодательства - поскольку во всем мире налог на недвижимость в разы меньше. Н. Катц предложил запретить наличные расчеты при совершении сделок с недвижимостью. По его словам, эта мера вводится во многих странах как один из способов повышения прозрачности рынка. Оппонентам вполне достойно ответила начальник управления статистики цен и финансов Росстата Ирина Горячева, указав на несколько ошибок в их аргументации. В частности, на то, что федеральное ведомство считает цены не в Липецке, а в Липецкой области, и вполне понятно, почему они при этом оказались ниже, чем у независимых аналитиков. В том числе, как выяснилось, главной проблемой расчетов является занижение стоимости в договоре купли-продажи. По мнению руководителя www.rway.ru Александра Крапина, обычно продавцы указывают цену, не превышающую 1 млн руб., поскольку Налоговый кодекс РФ дает физическим лицам право не платить налог с такого дохода.
Однако, помимо заключения о непрозрачности рынка недвижимости, из обсуждения можно сделать еще один важный вывод. Сложилась дважды парадоксальная ситуация. С одной стороны, Росстат анализирует суммы сделок по договорам и получает заниженные данные. С другой - независимые аналитики используют цены предложения и получают данные завышенные. И тем самым толкают цены вверх, играя на руку продавцам. С этим парадоксом очень тесно связан второй. Кроме Росстата основную информацию о стоимости квадратного метра и его динамике представляют компании, которые в том или ином виде продают недвижимость. Среди них особое место занимают крупнейшие риелторские агентства, в структуре которых давно функционируют собственные аналитические подразделения. В принципе, ничего плохого в этом нет. На мой вопрос, не мешает ли такая «совмещенность» задач чистоте анализа, Г. Полторак ответил «нет», заверив, что риелторам важна не стоимость, а объем сделок. При всей кажущейся логике здесь есть одно «но». Дело в том, что большие компании чаще всего сами выступают спекулянтами, скупая квартиры в новостройках этажами и подъездами. Поэтому они всегда заинтересованы в росте цен. Из этой ситуации, на мой взгляд, есть только один выход. Условием работы агентства должен стать отказ его и аффлированных с ним структур от любой инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. Как можно ограничить игроков? К примеру, вернуть лицензии и выдавать их только при соблюдении этих условий. Вариантов много, но по-другому никак - конфликт интересов налицо. Иначе мы никогда не узнаем, сколько же стоит в Москве квадратный метр.