К 2030 году треть российских семей близко познакомится с ипотекой

В России разработана «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования». Программа пока существует в виде проекта, созданного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в сотрудничестве c Правительством России. Она объединила все лучшие пожелания и благие намерения, какие высказывались за недолгую историю российской ипотеки и предполагает, что к 2030 году треть семей вкусят «ипотечный плод».

Благие пожелания

На ближайшие два года революционных изменений не планируется. Как следует из программы, доля семей, которым доступна ипотека вырастет с 16,6 до 19%. Средняя ставка по ипотечным кредитам снизится до 13%, а не до 10-11%, как этого хочется председателю Правительства. Количество выдаваемых кредитов также будет не велико по сравнению с докризисным – только 230 тыс. кредитов в 2011 году (против 350 тыс. кредитов в 2008 году). 

Зато уже к 2020 году документом предполагается, что кредит на жилье смогут брать 50% российских семей и при этом тратить на выплаты по нему не более половины своего дохода. К 2030 году процент доступности жилищных кредитов возрастет до 60% от числа домохозяйств, а ежегодно будет выдаваться 1,6 млн кредитов в среднем на 30 лет по ставке 6% годовых.

Качественно изменится и вся система ипотечного кредитования. Одобрение по кредитам будет занимать максимум 1 неделю. Для ускоренной регистрации сделок будет введена система электронных закладных. Кредиты будут давать на квартиры, земельные участки, строительство индивидуального жилья, на оплату взносов в жилищные кооперативы и даже на приобретение квартир для последующей сдачи в аренду. Оригинальные ипотечные продукты будут созданы для военнослужащих и молодых семей. Будут разработаны и программы краткосрочного ипотечного кредитования на срок менее 3 лет.

Граждане о том, что такое ипотека, будут узнавать еще в школе. «Минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе и в средних специальных и высших учебных заведениях», пишут авторы программы. Но этим воспитание ипотечной культуры у граждан не ограничится – планируется создать консультационные центры, издавать брошюры, показывать программы на телевизионных каналах. Источники финансирования и бюджеты всех этих PR-компаний в программе не приводятся.

Покупателям и продавцам жилья хотят облегчить налоговое бремя. Будет увеличена сумма налогового вычета для покупателей жилья (сейчас они могут получить до 260 тыс. рублей), отменен налог на доход с продавцов жилья (или как минимум сокращен трехлетний срок владения, при продаже жилья ранее которого этот налог взимается), налоговый вычет распространят и на рефинансированные жилищные кредиты. На сколько снизятся налоговые доходы бюджетов и вырастут расходы в результате этих инициатив, разработчики не сообщают. 

Легче будет и накопить первоначальный взнос. Будет создана система целевых вкладов на покупку жилья, по которым увеличат сумму страхового возмещения, будет предоставляться и поддержка из бюджетов по таким вкладам «отдельным группам населения». Расходы на эту программу и, то каким именно категориям населения будут помогать, разработчики не поясняют.

Материнский капитал можно будет использовать не только на погашение выданного кредита, но и на погашение процентов по нему и обязательств, возникших при реструктуризации, на погашение рефинансированных кредитов. Расходы по этой инициативе также неизвестны.

Не забыли разработчики программы и о тех заемщиках, которым ипотека начнет портить жизнь. Введут процедуры досудебного урегулирования споров и даже должность финансовых омбудсменов – видимо, так в будущем будут называть обычных коллекторов. Банки будут обязаны предлагать пролонгацию или реструктуризацию кредитов до обращения в суд. В тоже время сократятся сроки судебного и исполнительного производства вдвое. Разработчики считают, что это «предотвратит рост долговой нагрузки на заемщика», «снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества».

Тех, кто лишился кредитного жилья, обеспечат временным жильем. Для этого за счет местной власти сформируют маневренный жилищный фонд, либо местные власти будут осуществлять целевые социальные выплаты на наем жилья. Сведения о том, откуда местные власти возьмут свободные квартиры и деньги на аренду жилья разработчики оставили в секрете.

Коварные числа

В документе представлена единственная таблица (см. таблицу 1), подробный анализ которой приводит к грустным вопросам, о соответствии представлений разработчиков реальной ситуации на рынке жилья в целом и жилищного кредитования в частности.

Таблица 1. Целевые показатели развития рынка ипотечного кредитования

Источник: Данные из «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования»

Например, по данным разработчиков, в 2008 году было выдано 340 тыс. ипотечных кредитов, что противоречит официальной отчетности Центрального Банка - 350 тыс. кредитов. В программе прописано, что в 2009 году будет выдано только 111 тыс. ипотечных кредитов, в то время как по отчетности Центрального Банка за первые 10 месяцев 2009 года уже выдано 129 тыс. кредитов на покупку жилья, из которых ипотечных – 103 тыс. При сохранении текущих темпов выдачи к концу года выдадут никак не меньше 120 тыс. ипотечных кредитов.

Не менее интересные результаты можно получить, если провести несложные преобразования с данными таблицы. Например, рассчитать число сделок с жильем в стране, исходя из числа ипотечных сделок и их доли на рынке. Получится, что в 2008 году по данным разработчиков было завершено 2 млн сделок купли-продажи с жильем, а в 2009 году будет только 925 тыс. сделок, т.е. более чем в 2 раза меньше. Между тем официальные данные Россреестра говорят о том, что сделок заключается только на 25% меньше, а не на 50% (см. таблицу 2). Пессимистичные данные о деловой активности на рынке получаются, если верить программе и по 2011 году. Будет совершенно только 1,15 млн сделок на рынке купли-продажи жилья. Если верить числам, опубликованным в программе, восстановление рынка жилья займет не только 2010 и 2011 год, но и последующие 2-3 года. Зато в отделенном будущем ситуация кардинально улучшится – в 2020 году количество сделок превысит 3 млн.

Таблица 2. Изменение количества сделок купли-продажи жилья

Источник: Росреестр

Если учесть, что за прогнозируемый период (2010-2020 год) предполагается выдать в совокупности около 17 млн. кредитов, то фактически ипотечным кредитованием будет охвачена треть из 50 млн. российских домохозяйств, в то время как на данный момент «ипотечный плод» вкусили только 2% домохозяйств (1 млн.).  

Халявы не будет

Программой предполагается, что к 2030 году ставки по ипотечным кредитам снизятся до 6% годовых, однако уточняется, что при условии инфляции в 4%. В целом же получается, что при охранении текущего уровня инфляции ставки будут оставаться на уровне 11-12% годовых ближайшие десятилетия. Это, конечно, меньше, чем в текущий момент, однако таких условий, как до кризиса, когда ставка по ипотечным кредитам была ниже инфляции на 1-2% уже не предвидится даже в далеком будущем.

Не видать заемщикам и кредитов без первоначального взноса, как это было до кризиса. Первоначальный взнос будет не менее 30%. Меньше (до 10%) он станет только при условии страхования первоначального взноса за дополнительные деньги, с помощью специальной страховой компании, которую создадут при АИЖК. Доля кредитов с ипотечным страхованием и размером первоначального взноса 10% составит не более 20% рынка к 2020 году, а в 2011 году – не более 2%. 

Более жесткие требования по ипотечному кредитованию, чем до кризиса, сохранятся и на первичном рынке жилья. Предполагается, что ипотечные кредиты на новостройки будут давать только на завершающей стадии строительства, а в основной массе – уже после завершения строительства жилья.

Риски банков по ипотечным кредитам сократят не только за счет более жестких условий кредитования, чем это было в эпоху докризисного рассвета рынка. За заемщиками и участниками рынка жилья установят пристальное наблюдение. Так заработает единая система сбора информации об обращениях в суды к заемщикам. Создадут единую электронную базу оценки жилищных объектов, будет также создана и единая электронная база о правах и движение прав на объекты недвижимости. Объединятся в единую базу и бюро кредитных историй.

К сожалению, на фоне описания интересных и перспективных инициатив программа не дает представления за чей счет, в какой срок, кем и каким образом они могут быть реализованы и как дорого обойдутся стране. Не понятно и то, откуда появятся десятки триллионов рублей, которые будут выданы населению в виде ипотечных кредитов (минимум 17 трлн рублей без учета инфляции).

Текущая банковская система такой объем выдачи обеспечить не может. Разработчики предлагают направить в систему ипотечного кредитования деньги Пенсионного Фонда России и Фонда Национального Благосостояния Российской Федерации, находящихся под управлением Внешэкономбанка, но их тоже может не хватить, а, кроме того, эти деньги могут понадобиться и для финансирования пенсий для растущего количества населения, достигшего пенсионного возраста. Есть опасения, что, как это часто случается, желание сделать все хорошо и создать «ипотечный рай» не совпадут с реальными возможностями страны и ее граждан.

Приложения:

• «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования»

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ