Лучшего года для московского девелопмента, чем почти прошедший 2009, еще не было. По крайней мере, за время моих личных 15-летних наблюдений за этим рынком. А как же технические дефолты, а как же замороженные и затянувшиеся стройки, а как же вдвое сократившиеся объемы строительства? А вот так. Помните, почти год назад американский аэробус совершил посадку в Нью-Йорке, прямо в реку Гудзон?
Уже три месяца подряд цены на московское жилье практически стоят на месте, изменения (причем как в сторону понижения, так и повышения) укладываются в рамки статистических погрешностей. А объем предложения на первичном рынке сокращается. Это позволило экспертам говорить о том, что «дно» пройдено, наступила стабилизация, впереди - рост рынка. И вот что я об этом думаю.
Лучшего года для московского девелопмента, чем почти прошедший 2009, еще не было. По крайней мере, за время моих личных 15-летних наблюдений за этим рынком.
А как же технические дефолты, а как же замороженные и затянувшиеся стройки, а как же вдвое сократившиеся объемы строительства? А вот так. Помните, почти год назад американский аэробус совершил посадку в Нью-Йорке, прямо в реку Гудзон? Очень неприятное происшествие: полторы сотни пассажиров испытали шок, многие получили ушибы и промокли. Гудзон, конечно, не Москва-река, но в январе вода там тоже холодная. Ну, и сам по себе А-320 аппарат тоже недешевый. То есть, во всех смыслах неприятность – но сколько радости было!
Вот примерно так же чувствуют себя сейчас и наши девелоперы – мокрые и ушибленные, но все-таки живые и оттого счастливые до невозможности. Правда, на московском рынке недвижимости не оказалось такого пилота, как Чесли Салленбергер, но это и понятно: начальники московского стройкомплекса никогда не умели влиять на экономику. Наш «аэробус» (не сочтите за намек на одноименный проект компании Capital Group) самостоятельно сел в лужу, а затем сам же и всплыл, подчиняясь исключительно законам физики и рынка.
Конечно, это еще вопрос – уже всплыл или будет тонуть дальше. Но факт есть факт: три месяца подряд цены на жилье практически стоят на месте, и даже чуть-чуть поднимаются. Грозит ли нам еще и «Дубай»? Стопроцентно исключить нельзя ничего, но, по всей видимости, если не брать в расчет возможные глобальные катаклизмы, не грозит. Дубайская недвижимость – инвестиционная по своей природе. Сама по себе она никому не нужна, если не растет в цене и не дает отдачу в виде арендной ставки. Такие же подозрения были относительно московской недвижимости. Всплытие показало: это не так. То, что объем предложения на вторичном рынке очень незначительно увеличился в течение всего года, а за осенние месяцы даже сократился, красноречиво об этом свидетельствует.
А на «первичке» объемы падали весь год. С началом кризиса застройщики рефлекторно прекратили активность, как улитка, которую ткнули иголкой. Новых проектов в этом году почти не начали, а объем предложения квартир в московских новостройках, которые были начаты строительством год и более назад, сейчас низок как никогда: примерно 7600 квартир. Даже если исходить из цен предложения, объем рынка сейчас не превышает 2 млрд долларов – сущие пустяки по сравнению с теми же Дубаями, где дефолтные долги девелоперов исчисляются десятками миллиардов. Так что про «пузырь» можно забыть – лопаться уже практически нечему.
И это только один положительный итог прошедшего года. Второй, еще более положительный, я вижу в том, что наши крупнейшие застройщики фактически отдались кредиторам за долги. В долгосрочной перспективе это означает, что строительный бизнес отделится от девелопмента, а девелоперские компании – от инвестиционных. До сих пор у нас на рынке господствовал симбиоз первых, вторых и третьих, причем в одном и том же лице. И еще, конечно, с непременным участием четвертого и главного элемента – крупных чиновников, которые прямо или опосредованно курируют все эти инвестиционно-строительно-девелоперские образования.
Что означает на деле такой симбиоз? Если я, к примеру, владелец комбината, производящего дома серии Х, и одновременно являюсь инвестором и девелопером, то весь мой девелопмент сводится к тому, чтобы привязать дома моей серии к тому участку, который мне удалось отхватить с помощью чиновника Y. Если же у меня остался на руках только сам комбинат с долгами на 10 лет вперед, то я должен встать в очередь к девелоперу, который осваивает деньги инвестора, чтобы он заказал именно мне производство домов для своего проекта. А чиновник получит деньги только с инвестора за выделение участка. То есть коррупция хамская и бесшабашная сменится коррупцией интеллигентной и умеренной. Примерно как в Европе лет 50 назад.
Может быть, я идеализирую ситуацию, но, очевидно, сказывается предрождественское настроение - все эти елочки и снежинки способствуют оптимистическому взгляду в будущее. А дальше уже всплытие покажет.
Андрей Воскресенский, Издательский дом «Коммерсант»
Источнки: ГдеЭтотДом.РУ