Разве в Москве кто-нибудь занимается развитием территорий? Дудки, у нас занимаются использованием территорий. Наши застройщики – никакие не девелоперы, а юзеры. Они не развивают, а «юзают» город по мере возможностей, которые им предоставляет административный ресурс.
Ровно год назад я сделал оптимистический прогноз на этот (то есть 2009-й) год. А вот что я думаю теперь про будущий, 2010-й.
В начале декабря эксперты дружно заговорили о том, что «дно пройдено», отложенный спрос вернулся и стал реальным, цены вот-вот если не взлетят, то, по крайней мере, и вниз уже точно не пойдут.
На самом деле, если бы я сейчас писал аналитическую статью, то рассуждал бы примерно так же, как и все. Потому что есть факты. Наличие платежеспособного спроса – это первый факт. Ведь в отличие от дефолта десятилетней давности, граждане свои сбережения не потеряли. Возвращение ипотеки под более-менее разумные проценты – это второй факт. Наметившийся реальный дефицит на первичном рынке – это третий, и, пожалуй, самый важный факт. И, наконец, цены ниже 70 тыс. рублей за метр – это издевательство над себестоимостью, по крайней мере на территории столицы нашей родины. Хотя по последнему пункту наверняка найдутся желающие поспорить.
Но дело в том, что я пишу не статью, а колонку, то есть имею право на субъективность, даже не подкрепленную цифрами и фактами. Так вот: меня очень тревожит текущая ситуация на рынке именно потому, что все получается как-то очень гладко, прогнозируемо и логично. То есть: был кратковременный обвал, потом плавный спад, стабилизация, теперь плавный рост, и впереди – совсем уж светлое будущее. Не верится мне, что мы так легко отделались!
А еще больше – не хочется, чтобы в будущем мы имели такой же девелопмент, как и в недалеком прошлом. Собственно говоря, никакого девелопмента (за редкими исключениями) у нас пока еще и не было. Это так и не переведенное на русский язык слово означает «развитие», а применительно к недвижимости – развитие территорий. Разве в Москве кто-нибудь занимается развитием территорий? Дудки, у нас занимаются использованием территорий. Наши застройщики – никакие не девелоперы, а юзеры. Они не развивают, а «юзают» город по мере возможностей, которые им предоставляет административный ресурс. И что же получается: годик переждали, и снова начнут «юзать»?
Может быть, именно так и получится. Вот возьмите район Марфино, который считается чуть ли не принципиально новым словом в московском девелопменте: да, построили за год маленький город экономкласса, и, что немаловажно, почти весь продали еще на стадии строительства. А задумался кто-нибудь о транспортной составляющей района? О том, как люди будут из него выезжать и где будут держать свои автомобили? Гаражей там нет и, скорее всего, не предвидится. У нас даже пятиэтажные кварталы задыхаются от отсутствия машиномест, а тут – плотная 17—22-этажная застройка. Да что там говорить про Марфино, если ММДЦ «Москва-Сити», застроенный менее чем наполовину, уже стал ловушкой для автомобилей? А года через три там можно будет снимать фильмы ужасов для автомобилистов.
Или возьмите пресловутое качество наших домов «бизнес-класса» со свободной планировкой и без отделки. Без отделки? Да покупатели таких квартир не отделкой занимаются, а капитальным строительством, только чтобы выровнять стены. Мне вот интересно: начнут ли наши девелоперы продавать готовые квартиры, как принято во всем мире, или так и будут предлагать недострой под модным лэйблом Shell&Core?
А вот еще интересная тема – сроки строительства. У нас даже в лучшие времена считалось, что задержка на полгода – это и не задержка вовсе, а так, маленькая заминка. Вот если на пару лет задержали – это уже, конечно, нехорошо. Правда, я что-то не слышал о том, чтобы это «нехорошо» оборачивалось компенсациями покупателям. Зато пересчет площадей по итогам обмеров БТИ – это сплошь и рядом. Заметьте: я не о мошенниках говорю, не о двойных продажах и не о строительных пирамидах, а об обычной практике большинства наших «добросовестных» застройщиков.
И вот у меня возникает вполне субъективные вопросы. Достаточно ли одного кризисного года, чтобы что-либо изменилось в московской недвижимости? Привел ли этот год к установлению настоящего «рынка покупателя» и эффективной конкурентной среды? И будут ли расти цены одновременно с качеством предложения, или независимо от него? Ответы получаются вполне очевидные.
Лично я дал бы нашим девелоперам передышку еще на годик. На 2010-й, с наступлением которого и поздравляю всех заинтересованных лиц.
Андрей Воскресенский, Издательский дом «Коммерсант»
Источник: ГдеЭтотДом.РУ