Дальнейшее оживление рынка жилищного кредитования начнется не раньше февраля 2010 года и будет обусловлено во многом государственной политикой в области ипотечного кредитования. Летне-осеннее оживление на рынке было связано с появившейся у многих граждан уверенностью что «дно» кризиса уже достигнуто, дальнейшего ухудшения экономической ситуации, снижения зарплат и роста безработицы не будет. Некоторые потенциальные заемщики сделали вывод, что можно вновь брать крупные долгосрочные кредиты.
К концу 2009 года отмечавшийся с июня 2009 года рост рынка жилищного кредитования остановился. По данным Центрального Банка в ноябре 2009 года было выдано на 3% меньше кредитов, чем месяцем ранее. Предыдущие 5 месяцев число выдаваемых кредитов уверенно росло – с 10783 в мае до 20539 в октябре 2009 года. В ноябре банки выдали 19929 кредитов. О спаде говорить не приходится – ведь в ноябре было на 2 рабочих дня меньше, но и прежний рост рынка жилищного кредитования прекратился, зафиксировавшись возле отметки 20 тыс. кредитов в месяц.
Дальнейшее оживление рынка жилищного кредитования начнется не раньше февраля 2010 года и будет обусловлено во многом государственной политикой в области ипотечного кредитования. Летне-осеннее оживление на рынке было связано с появившейся у многих граждан уверенностью что «дно» кризиса уже достигнуто, дальнейшего ухудшения экономической ситуации, снижения зарплат и роста безработицы не будет. Некоторые потенциальные заемщики сделали вывод, что можно вновь брать крупные долгосрочные кредиты. К этому же периоду произошло и значительное снижение цен на жилье в стране (в среднем на 25% в рублях по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ), что также способствовало восстановлению круга потенциальных заемщиков. Параллельно многие банки, начиная с лета, снизили ставки кредитования (в результате средняя ставка по которой получают кредиты, снизилась на 1%) и возобновили активную работу на ипотечном рынке. Одновременно снижались и размеры первоначального взноса – до 20% в некоторых банках. Пришли на рынок жилищного кредитования и домохозяйства, накопившие средства на первоначальный взнос. Все это позволило выйти на уровень выдачи 20 тыс. кредитов в месяц.
При текущих условиях кредитования существенно превысить планку в 20 тыс. кредитов в месяц будет сложно. Средний процент по выдаваемым рублевым кредитам по данным Центрального Банка составляет 14,5% годовых. Наиболее интенсивно он снижался летом 2009 года (с 15,4% до 14,9%) в то время как к концу осени уменьшение ставок остановилось. И их дальнейшее снижение не происходит, несмотря на политические заявления руководителей страны, которые сначала говорил о необходимости достичь в 2010 году уровня процентных ставок в 10-11%, а к концу года и вовсе озвучили желание, чтобы процентная ставка составляла 7% годовых. Не лучше ситуация и со снижением первоначального взноса до уровня хотя бы 10%. Коммерческие банки к таким рискам не готовы, а фактически государственная программа АИЖК, предполагающая дополнительное страхование кредитования сделок с низким первоначальным взносом находится в зачаточном состоянии.
Крупнейшие банки (ВТБ24 и Сбербанк), которые выдают более половины жилищных кредитов в стране, держат ставки не ниже уровня 13% в рублях и никак не отреагировали ни на заявления руководителей страны, ни на снижение ставок рефинансирования Центральным Банком до 8,75%. Более того – ставки по жилищным кредитам как никогда превышают уровень инфляции. По итогам 2009 года он составил 8,8% годовых. Получается, что средний процент по кредитам превышает инфляцию на 5,7%, между тем как еще в 2008 году средняя ставка была ниже инфляции на 1%.
На фоне прекращения роста количества и объемов выдачи новых кредитов в ноябре 2009 года продолжила расти просроченная задолженность по ранее выданным жилищным кредитам – она превысила 2,6%. По валютным кредитам просроченная задолженность выросла до 5,5%, а по рублевым превысила 2%.
В наиболее уязвимой ситуации находятся валютные заемщики – общий уровень их задолженности из-за небольшого ослабления курса рубля в ноябре вновь начал расти, а по итогам в декабре может возрасти еще существенней.
Между тем, в целом объем задолженности россиян по жилищным кредитам на протяжении 2009 года снижался, что если упростить ситуацию говорит о том, что банки фактически выдавали новым заемщикам средства, которые получали в виде от старых заемщиков, причем даже в меньшем объеме, чем получали. Дальнейшее развитие рынка жилищного кредитования зависит от наличия долгосрочных кредитных ресурсов, которые находятся либо в руках государства, либо на переживающих, как и наша страна, кризис, зарубежных финансовых рынках. Без наличие таких ресурсов банкам будет нечего выдавать россиянам, даже под текущие «большие» проценты, не говоря о «плановых» 7%.
Иллюстрация 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам
Иллюстрация 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам
Иллюстрация 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам
Иллюстрация 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за месяц
Иллюстрация 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за месяц
Иллюстрация 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования
Иллюстрация 7. Средневзвешеннная ставка жилищных кредитов, %
Иллюстрация 8. Средний размер жилищного кредита выданного за месяц
Примечание: в иллюстрациях приведены данные из отчетности Центрального Банка РФ, либо данные, рассчитанные АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным Центрального Банка РФ.
Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ