Не переплатить бы!

На заре кризиса, летом 2008 года в Москве покупатели квартир стали свидетелями удивительной ситуации с ценами на жилье в самом дешевом сегменте. Покупатель квартиры в Бутово или где-нибудь в центре столицы узнавал, что средняя цена квадрата в этих двух абсолютно разных районах Москвы практически одинаковая. Разница же между престижными и спальными районами составляла не более 100 долларов. Кривые графиков аналитиков по районам столицы превратились в один миг практически в прямые линии. Риэлторам оставалось только разводить руками, а покупателям брать то, что есть.

С начала бородатых девяностых подобное равнение «на шиху» (средняя стоимость квадратного метра в Москве до кризиса составляла немногим меньше 6 тыс. долларов) было удивительно, но вполне объяснимо. В девяностых еще не существовало самого рынка недвижимости как такового, соответственно и стоимость конкретной квартиры определялась путем сравнения предложений со стороны покупателей. А вот перед кризисом в 2008 году ценники выровнялись исключительно из-за галопирующего роста стоимости квадратного метра и ажиотажного спроса. Одним словом,  большая часть дешевых квартир была раскуплена, а оставшаяся часть продавалась по задранным ценам.

Но та картина полностью развеялась в тумане кризисного 2009-го, а снижение цен обеспечило пополнение сегмента «дешевых» квартир. Переоцененное и некачественное жилье вернулось в свою истинную ценовую нишу и продолжает до сих пор обеспечивать 60% сделок с недвижимостью в столице. Не секрет, что большая часть дешевых вариантов квартир в Москве продается сейчас частными инвесторами, которые приобретали их в надежде на быстрое извлечение прибыли.

В апреле на рынке предлагается около 30 тыс. квартир, стоимость которых не превышает 7 млн рублей. В данной ценовой категории продается жилье эконом-класса. Всех их можно отнести к «дешевому» жилью, поскольку дешевле однушек, двушек и трешек в домах советской застройки только комнаты в коммуналках или квартиры в новостройках за МКАДом.

Конечно, на рынке иногда появляются такие нашумевшие варианты как квартиры в новостройках с отделкой до 3 млн рублей, но они скорее исключение из правил и на средние показатели цен практически не влияют.

По данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ в апреле на продажу собственники выставили порядка 30 тыс. квартир, а самое дешевое предложение предлагалось за 3,2 млн рублей. В корпорации «Инком» сообщили, что стоимость самого дешевого предложения в апреле 2010 года составила 3,6 млн рублей. За меньшие деньги можно купить лишь жилье за МКАД.

За 3-4 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью порядка 30 кв.м (площадь кухни около 5 кв.м), расположенную на первых или последних этажах дома. Как правило, такое жилье расположено в существенном удалении от центра – около 20-25 минут езды на метро (станции Выхино, Юго-западная, Ул. Подбельского, Щелковская, Алтуфьево, Марьино, Бабушкинская, Перово, Семеновская и т.д.). От метро придется идти еще примерно 10 минут.

Доля таких квартир в общем объеме предложения не велика, и не превышает 1%. В марте объем предложения такого жилья оценивался примерно в 2%.

По словам, Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», по цене 4-5 млн рублей можно купить однокомнатную, реже двухкомнатную квартиру площадью до 50 кв.м. Площадь кухни при этом будет составлять 7-9 кв.м. Такие предложения располагаются ближе к центру, нежели жилье более низкой ценовой категории. Путь от метро составит примерно 10 минут.

Доля «дешевых» квартир стоимостью 4-5 млн рублей в общем объеме предложения составляет порядка 14%. За месяц доля предложения квартир данной ценовой категории не изменилась.

За 5-7 млн рублей покупатель может приобрести одно-, двух- или трехкомнатную квартиру площадью до 70 кв. м (кухня до 14 кв.м.). Жилье данной категории располагается еще ближе к центу, нежели квартиры меньшей стоимости. Практически все квартиры в данной ценовой категории расположены в панельных домах и имеют балкон или лоджию, раздельный санузел, домофон, на окнах стоят стеклопакеты и т.п.

Доля жилья стоимостью 5-7 млн рублей составляет примерно 29% от общего объема. По сравнению с мартом 2010 года их объем также не изменился, сообщили ГдеЭтотДом.РУ в корпорации «Инком».

Данные риэлторов говорят о том, что предложение в дешевом сегменте практически не изменяется и это несмотря на рост количества сделок с начала года в два раза.

Возможно, кризис повлиял на предпочтения покупателей и они в первую очередь обращают внимание на качественное жилье при оптимальной цене, а дешевизна объекта не является теперь определяющим фактором? «Скорее можно сказать, что покупатели, приобретающие квартиры по ипотеке, выбирают доступное жилье, но подходящее им по параметрам (не всегда самое дешевое). Это связано с тем, что такие люди приобретают квартиру для себя (то есть для собственного проживания), а поскольку им в любом случае придется выплачивать определенные средства ежемесячно, они выбирают наиболее подходящую квартиру (как по расположению, так и по комнатности и площади), даже если она стоит дороже», - говорит ведущий аналитик компании ООО «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

В свою очередь Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» замечает, что самые дешевые квартиры в каждом сегменте наиболее быстро находят своего покупателя, и сокращение доли наиболее дешевых объектов в предложении и влияет на отмечаемую положительную коррекцию цен.

Вопрос в том, когда произойдет критическое сокращение объема предложения в эконом-классе, и будет ли рост цен таким стремительным, как это происходило в докризисный период. По мнению руководителя Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, вымывание дешевых объектов идет с осени 2009 года, а заметный рост цен в нынешних условиях возможен во второй половине 2010 года. «В Москве огромное расслоение населения по уровню доходов, заработных плат. Миллионам семей с «некачественной» зарплатой и «некачественной» пенсией тоже где-то надо жить. Поэтому спрос на дешевое жилье был, есть и будет, особенно учитывая огромный миграционный прирост в городе – начинающие жизнь в нем, как правило, претендуют на дешевое жилье», - добавляет эксперт. 

Самые дешевые квартиры в Москве в апреле 2010 года: 

Источник «Инком-Недвижимость»

Источник: ГдеЭтотДом.РУ