ЗА ПОСЛЕДНИЕ десять лет значительно возросло число наших сограждан, купивших «второй дом» за границей. Главной причиной этого явления стал рост цен на недвижимость в самой России: продав лишнюю квартиру на родине, можно легко приобрести жилье на зарубежном курорте. Однако сейчас стали звучать предостережения, что покупка подешевевшей недвижимости в наиболее «проблемных» странах чревата для инвесторов финансовыми потерями. «Московская перспектива» разбиралась в том, насколько оправданны такие оценки.
ЗА ПОСЛЕДНИЕ десять лет значительно возросло число наших сограждан, купивших «второй дом» за границей. Главной причиной этого явления стал рост цен на недвижимость в самой России: продав лишнюю квартиру на родине, можно легко приобрести жилье на зарубежном курорте.
Однако сейчас стали звучать предостережения, что покупка подешевевшей недвижимости в наиболее «проблемных» странах чревата для инвесторов финансовыми потерями. «Московская перспектива» разбиралась в том, насколько оправданны такие оценки.
Опять понадеялись на «авось»
На первый взгляд, российские инвесторы нередко приходят на развивающиеся рынки в тот момент, когда более опытные европейцы уже успели снять сливки и пакуют чемоданы. Как известно, главным зарубежным плацдармом для отечественных покупателей является Болгария. Эту страну в конце 1990-х «открыли» британцы, и именно они были первыми, кто стал избавляться от болгарской недвижимости в начале кризиса. Причем англичанин, желающий зафиксировать прибыль, зачастую находит русского, готового ему в этом помочь - в роли покупателя. Другой яркий пример - Греция, которая борется с огромным дефицитом бюджета и, по самым мрачным прогнозам, рискует столкнуться с дефолтом и покинуть ряды ЕС. Немцы и англичане практически перестали покупать там жилье (их доля упала с 40% до 5%), зато граждане СНГ буквально за полтора года заняли господствующие позиции на этом рынке - их доля достигла 80%.
«Похоже, что русское «авось» и умелые продвиженцы недвижимости на российский рынок сыграли дурную шутку с отечественными покупателями жилья в других странах. Большинство последних приобретений могут обернуться для них финансовыми проблемами», - говорится в аналитическом отчете центра ГдеЭтотДом.ру. Эксперты имеют в виду не столько риск срыва строительных проектов, сколько плохие перспективы недвижимости с точки зрения получения прибыли от аренды и перепродажи. При этом они ссылаются на исследование Global Property Guide, согласно которому популярным у россиян странам присвоены рейтинги инвестиционной привлекательности POOR и VERY POOR (т.е. плохо и из рук вон плохо). Среди них названы Болгария, Великобритания, США, Испания, Чехия и Кипр. Такие рейтинги специалисты агентства недвижимости DOKI связывают с падением цен на недвижимость и малой вероятностью, что цены пойдут вверх в обозримом будущем.
Недвижимость не терпит суеты
Однако многие ли покупатели хотят перепродавать купленную сегодня недвижимость через год-два? Большинство риелторов уверяют, что такая стратегия сейчас совершенно бесперспективна. Интересный факт: в прошлом году у британцев в лидеры по популярности вышла недвижимость Франции - ее доля в общем объеме сделок подскочила за год с 15% до 31%. Трудно предположить, что англичане не в курсе, что во Франции существует налог на прирост капитала, который сдерживает спекуляции жильем. В первые пять лет после покупки налог составляет 26% для резидентов ЕС и 33,3% для нерезидентов. Из-за этого быстрая перепродажа становится бессмысленной. Кстати, за сдачу в аренду налог там самый высокий в Европе - 19,6%. Выходит, продвинутые британцы больше думают о долгосрочном вложении денег в предсказуемые активы. При этом они стали гораздо меньше инвестировать в Грецию, однако нельзя сказать, что их пугают рынки, которые понесли из-за кризиса наиболее серьезные потери. Так, по данным Conti, Испания стоит у британцев на втором месте по числу сделок. Но здесь надо понимать, что для жителей Туманного Альбиона Испания играет ту же роль, что для россиян Болгария.
Россияне, следуя общему тренду, также обратили внимание на Францию. Среди клиентов риелторских компаний число запросов по этой стране увеличилось почти на четверть. Правда, их общая доля все равно невелика - около 3%.
Средняя покупка у британцев - это 200 - 300 тыс. евро, а у россиян - 50 - 60 тыс. евро. Это как раз те суммы, которые позволяют купить ликвидное жилье, соответственно, в Испании и в Болгарии. Владислав Харитонов, директор по продажам московского офиса Bulgarian Property advisors, говорит, что некорректно сравнивать более раннюю британскую экспансию в Болгарию и сегодняшний интерес россиян к этой стране. Первые покупали землю и выступали в качестве девелоперов. Затем они приобретали контракты на строящиеся апартаменты с целью перепродажи на более поздней стадии. То есть их цели были чисто инвестиционные, а россияне покупают там жилье в основном для отдыха.
От апартамента в Болгарии не стоит ждать дохода
Часто специалисты говорят об инвестиционной привлекательности как о некоем дополнительном бонусе для покупателя. При этом они уверяют, что надо приобретать то, что вам нравится, тогда и прибыль будет оптимальной. Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость Intermark Savills, считает, что все обстоит иначе: недвижимость, купленная «для себя», никогда не принесет хорошего дохода, поэтому надо сразу определиться с целью. «Это полная глупость - покупать в Болгарии апартамент за 50 тыс. евро и ждать дохода», - говорит он. По его словам, единственная причина, делающая выгодными инвестиции в зарубежную недвижимость - это обилие инвестиционных стратегий и доступность дешевого финансирования. Даже при небольшом росте цен на жилье «кредитное плечо» умножает прибыль от начальных инвестиций.
Риски, разумеется, есть всегда. Только у наших сограждан связаны они обычно не с выбором «неправильной» страны, а с элементарным невниманием к специфике местного рынка. Например, в Черногории половина местного населения подрабатывает «риелторами», продавая вторичное жилье своих друзей и родственников. А на первичных рынках некоторых стран бывшего соцлагеря многие объекты строились с нарушением проектов. Есть и законодательные тонкости. Например, в Хорватии иностранец должен сначала получить разрешение от властей на приобретение недвижимости, и этот процесс совершенно непредсказуем. Ну а те, кто покупает недвижимость в США, иногда не в курсе, что в этой стране просто не принято, чтобы покупатель платил комиссию риелтору.
На эмоциональной волне
Подобные нюансы не всегда известны рядовому потребителю, поскольку информационное поле по зарубежной недвижимости в основном формируется заинтересованными продавцами. Они предпочитают рассказывать не о проблемах, а о том, что их можно избежать, если обратиться к ним, то есть профессионалам. К тому же решение приобрести заморскую квартиру нередко принимается эмоционально, например, на выставке. Человек посмотрит картинки, внесет залог, и только потом пытается понять, во что же он ввязался.
Вообще, в рассуждениях о русской экспансии на зарубежные рынки есть две диаметрально противоположные темы. Первая: русские диктуют свои правила на рынках элитной недвижимости. Вторая: русские «не догоняют» и скупают недоброкачественный инвестиционный продукт. На самом деле наш человек - себе на уме. Так, десятки тысяч россиян, уже купивших себе зарубежную «дачу», с удовольствием там отдыхают с семьей, экономя на отелях и радуясь, что они столь приятным образом спаслись от инфляции.
Источник: