Если отбросить информацию, исходящую от аналитических центров и PR-отделов агентств недвижимости и застройщиков, то качество роста рынка оказывается совсем другим, нежели до кризиса. На рынке много тех, кто решает жилищный вопрос, но делает это за счет существующего жилья и ипотеки. А вот покупателей с наличностью на руках, которые готовы приобретать, не глядя и не поторговавшись, практически нет.
На этой неделе Ведомости опубликовали очередные данные о количестве сделок с жилой недвижимостью в Москве. Показатели оказались более чем обнадеживающими. За месяц было продано почти 9 тысяч квартир, а количество сделок за первое полугодие 2010 года выросло почти в два раза по сравнению с тем же периодом 2009 года.
Необходимо отметить, что данные управления Росреестра по Москве отражают только ситуацию на вторичном рынке и сделки на первичном рынке, после оформления права собственности на квартиру в новом доме. Определенная часть рынка по-прежнему остается вне аналитики и статистики. По данным компании «НДВ-Недвижимость» по 214 закону в столице продается только 8% новостроек.
Да и данные самого Росреестра отражают только переход права собственности, а он, как известно, может произойти в результате не только договора купли-продажи, но и в результате дарения, наследства или приватизации. «Отследить количество реальных сделок купли-продажи невозможно. Росреестр таких данных не предоставляет», - сетует Максим Бородыня, исполнительный директор агентства недвижимости «Имобил Тех».
Конечно, данные Росреестра при отсутствии другой статистки являются единственным более или менее достоверным показателем активности покупателей, в отличие от информации агентств недвижимости, которые не обладают всей полнотой информации по рынку, а учитывают только собственные сделки.
Если сравнить количество сделок за последние годы, то оказывается, что в 2010 их стало примерно столько же сколько в пиковом 2007. Покупатели просто поражают своим массовым желанием приобрести квартиру именно сейчас. «В этом нет ничего удивительного, - говорит руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин. - Снижение цен в 2009 году и отсутствие резких колебаний в текущем позволяет приобрести квартиру по более низкой цене, чем это было в докризисный период, а возобновление ипотечного кредитования, только подстегивает желание и возможности потенциальных покупателей».
То есть огромная часть тех, кто собирался купить квартиру в предыдущие 1-2 года сейчас оказались в самых комфортных условиях. У этой категории покупателей уже накоплен либо первоначальный капитал для покупки либо первоначальный взнос для получения ипотечного кредита. «Если с финансовым положением все в порядке, а на работе не грядут сокращения, то такой кандидат является оптимальным для банка, а значит, возможность приобрести квартиру резко увеличивается», - отмечает генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI Леонид Меньшиков.
Доступность ипотеки прямым образом сказывается на количестве сделок с жильем. Но у этого процесса есть и обратная сторона. Чем доступнее ипотечные кредиты для населения, тем быстрее растут цены на жилье. Ипотека активизирует активность покупателей, а значит, у продавца появляется соблазн поднимать стоимость своей квартиры до того уровня, когда останется хотя бы один покупатель из нескольких. Однако нынешнее развитие событий говорит о том, что собственники еще не решаются поднимать цены или же покупателей с деньгами не так много, чтобы они могли повлиять на картину в целом.
В Московском агентстве недвижимости (МАН) предоставили структуру сделок с жилой недвижимостью в текущем году. По их данным, 30% сделок с недвижимостью происходят с использованием субсидий, 10% - обмен существующего жилья с доплатой, 20% - продажа имеющегося жилья для дальнейшего инвестирования, 10% - продажа квартир «с обременением в виде ипотечного кредита», 30% - традиционные альтернативные сделки.
Если полагаться на эти данные, то доля сделок «с живыми деньгами» все еще остается очень небольшой. На рынке практически нет покупателей, которые готовы купить квартиру, используя только собственные средства. В большинстве случаев для покупки квартиры используется либо имеющееся жилье, либо ипотечный кредит и имеющееся жилье.
От того и риэлторы не так оптимистичны в своих прогнозах относительно развития ситуации в ближайшие месяцы. Если отбросить информацию, исходящую от аналитических центров и PR-отделов агентств недвижимости и застройщиков, то качество роста рынка оказывается совсем другим, нежели до кризиса. На рынке много тех, кто решает жилищный вопрос, но делает это за счет существующего жилья и ипотеки. А вот покупателей с наличностью на руках, которые готовы приобретать, не глядя и не поторговавшись, практически нет.
В комментарии журналисту ГдеЭтотДом.РУ один из риэлторов высказал мнение, что кризис закончится только тогда, когда среди его клиентов будет большинство тех, кто готов купить квартиру сейчас, не используя ипотеку или продав комнату в коммуналке.
Любое использование авторских материалов портала ГдеЭтотДом.РУ допускается только с условием выполнения Правил перепечатки
Источник: ГдеЭтотДом.РУ