Несмотря на падение цен на недвижимость в последнее время, вопрос покупки квартиры все еще остается для большинства россиян нерешенным, хотя «жилищный квадрат» сейчас стоит меньше, чем в кризисные времена. Так пришло ли время покупать и обменивать квартиру?
Несмотря на падение цен на недвижимость в последнее время, вопрос покупки квартиры все еще остается для большинства россиян нерешенным, хотя «жилищный квадрат» сейчас стоит меньше, чем в кризисные времена. Так пришло ли время покупать и обменивать квартиру?
Если у вас есть миллион...
Если проанализировать цены на недвижимость в Архангельске, то можно заметить что текущие значения индексов (в июле 2010 года) совпадают со значениями конца 2006 года. По данным риэлтерского агентства «Троицкий дом», это примерно 40 000 рублей за квадратный метр в целом по Архангельску и 45 000 рублей в центральных районах Архангельска.
Несмотря на кажущуюся стабильность за последние три с половиной года цены на недвижимость резко колебались. При этом в целом с конца 2009 года по июль 2010 цены на квартиры в областном центре снова подросли примерно на пять-десять процентов. Сегодня все больше экспертов считает, что в ближайшие несколько лет стоимость квадратного метра жилья сильно не изменится. Особых предпосылок для роста нет, тем более для роста резкого. Одной из причин этого является низкий уровень платежеспособного спроса населения.
Эксперты считают, что нет серьезных причин, которые могли бы повлечь падение цен на жилье в Архангельске. Если бы цены могли упасть еще ниже, то это произошло бы ещё в течение кризисного 2009 года. Цена квадратного метра жилья снижалась, если бы в Архангельске закладывалось много домов, преимущественно эконом-класса, но объём нового строительства пока не увеличивается.
Фактором понижения цен традиционно является снижение спроса, но сейчас на рынок недвижимости поступают деньги по государственным программам: различные сертификаты и материнский капитал. Кроме того, держать просто свободные деньги на руках люди опасаются, а недвижимость достаточно надежный способ вложения.
В целом, конечно цены на недвижимость на рынке будут, конечно, незначительно колебаться. Но, во-первых, эти колебания не будут резкими, самое большее 1-2% в месяц. Во-вторых, они, по всей вероятности, будут находиться в том же диапазоне, в котором были и в последние три года.
По словам руководителя аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, цены на жилье могли бы продолжить рост в случае роста стоимости нефти и темпов инфляции и, соответственно, общего повышения цен в стране. Однако нефтяные и инфляционные показатели стабилизировались. В таких условиях велика вероятность, что в течение нескольких месяцев уровень цен на жилье в целом по России будет относительно стабильным, а глобальный рост цен в текущей макроэкономической ситуации вряд ли возобновиться до конца 2010 года.
В ипотеке, как в аптеке!
Одним из факторов роста могла бы стать доступная всем и каждому ипотека, но даже с учетом того, что Правительство добьется сниженных ставок по ней, вряд ли мы увидим докризисные условия кредитования без первоначального взноса и сроком больше 30 лет. При этом банки еще в 2009 году ужесточили требования к заемщикам и не выдавали кредит без тщательной проверки клиента и источников его дохода.
Вместе с тем, сейчас наблюдаются и позитивные сдвиги в этой области, обеспечивающие большую доступность жилья по ипотеке. Среднерыночная рублевая ставка по ипотечным продуктам в июне 2010 года уменьшилась и составила в России 16,52%.
В мае 2010 года в среднем ипотеку в рублях можно было получить под 16,71%. Такие данные содержатся в аналитическом индексе состояния российского ипотечного рынка компании Кредитмарт. В июне этого года также уменьшилась ипотечная ставка в долларах и составила в абсолютном выражении 13,85%.
Специалисты компании подсчитали, что в июне 2010 года ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке жилья в России предлагал 21 банк, целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке жилья предлагало 19 банков.
В прошедшие месяцы 2010 года средний уровень ставок по ипотечным кредитам в России снизился на 4% в валюте и 5% в рублях. Об этом свидетельствуют данные анализа ипотечных банковских программ, проведенного компанией «МИЭЛЬ-Брокеридж».
Сегодня кредит на приобретение квартир на вторичном рынке, при определенных словиях, можно получить со ставкой порядка 9% в валюте и 12% в рублях.
— При этом, эффективные ставки по кредитам, предлагаемым в рамках сотрудничества риэлторских компаний и банков, в среднем на 1-1,5% ниже среднерыночных, — говорится в исследовании компании.
Среди других изменений на рынке ипотечных займов аналитики отмечают сокращение в некоторых банках первоначального взноса до 10 процентов, а также послабления в требованиях к заемщикам.
Надо сказать, что подобная ситуация с ценами на жилье в настоящее время характерна для всех регионов России. За одну июльскую неделю (с 5 июля по 11-ое)в среднем по России изменение цен на жилье составило... ноль процентов!
Период стабилизации цен продолжается с осени 2009 года, а в некоторых регионах и вовсе почти целый год — с лета 2009 года, сообщают специалисты аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ. Из 30 исследованных за прошедшую неделю российских городов цены предложения выросли в двенадцати, а упали почти в стольких же. В остальных городах изменение цен было менее одной десятой процента.
Это значит, что в условиях стабилизации цен пришло самое время улучшить свои жилищные условия. Наиболее целесообразной формой приобретения квартиры сегодня является покупка недвижимости с предварительной продажей старого жилья, т.е. так называемая альтернативная сделка.