Лето 2010 года на рынке жилой городской недвижимости отличилось по всем статьям. Погода устроила москвичам настоящую встряску рекордно высокими температурами и дымовой завесой. Поэтому все, кто смог, выехали из Москвы и вывезли семьи. Вопрос покупки и продажи квартир у многих потенциальных клиентов был отложен. На рынке остались только самые мотивированные игроки.
Лето 2010 года на рынке жилой городской недвижимости отличилось по всем статьям. Погода устроила москвичам настоящую встряску рекордно высокими температурами и дымовой завесой. Поэтому все, кто смог, выехали из Москвы и вывезли семьи. Вопрос покупки и продажи квартир у многих потенциальных клиентов был отложен. На рынке остались только самые мотивированные игроки.
Это лето стало не только аномальным, но и парадоксальным. Все эксперты единодушно назвали главной тенденцией стабилизацию и даже стагнацию рынка жилой городской недвижимости. Но парадокс в том, что, подведя итоги летнего периода, участники зафиксировали количество сделок, превышающее как показатели лета "неблагополучного" 2009 года, так и показатели 2007 и 2008 годов. В июне и вовсе был поставлен многолетний рекорд по числу сделок.
Такая ситуация свидетельствует о том, что рынок стабилизируется и сформировавшиеся цены устраивают как покупателей, так и продавцов.
Пиковый интерес
Пик сделок на рынке купли-продажи квартир пришелся на май-июнь. Наибольшая рыночная активность наблюдалась в сегменте "эконом". Причем именно потенциальные покупатели квартир эконом-класса проявляли активность на протяжении всего лета. "Даже при затухшем спросе в июле-августе из-за погодных катаклизмов как-то незаметно с рынка выметалось все дешевое жилье, - говорит директор агентства недвижимости "Собственник" Илья Шкоп. - В категории до 6 млн рублей квартир в "чистой продаже" почти не осталось". "Уменьшилось количество обращений, но изменилось их качество, - отмечает директор департамента элитной недвижимости агентства Great reality Артем Кохановский. - Среди тех, кто обращался в агентства недвижимости, превалировали реальные клиенты, то есть люди, готовые к покупке недвижимости, а не так называемые туристы".
Причем если на вторичном рынке жилья наблюдался вялый спрос, то первичка вновь пошла в гору. Эксперты отметили явное восстановление массового покупательского интереса к квартирам в домах-новостройках, который дополнительно подстегнуло продолжающееся сокращение объема предложения: ведь в период кризиса число новых проектов было минимальным. "Объем предложения за летние месяцы сократился не более чем на 5% - до уровня 47 тыс. объектов, - говорит руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. - "Багаж", накопленный за период кризиса, сейчас достаточно велик, и, по нашим прогнозам, вымываться с рынка он будет медленно, так как доля ликвидного жилья в нем мала. Что касается новых проектов, то на рынке их очень мало, при этом ситуация для вывода новых предложений на редкость удачная, так как конкуренция находится на низком уровне, а спрос разогрет".
Со слов экспертов, летом было заявлено о нескольких крупномасштабных проектах в Москве суммарной площадью более 500 тыс. кв.м, однако реализация их и продажа начнутся не ранее конца 2010 года, а в большей части, скорее всего, в 2011 году. "Темпы вывода на продажу новых объектов и начала их строительства летом упали, что было связано в том числе и с началом действия поправок в закон "О долевом строительстве", к работе по которым строителям придется приспосабливаться", - замечает руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.РУ" Александр Пыпин.
Из новых объектов в продаже можно выделить дом эконом-класса на Базовской улице, комплекс бизнес-класса "Виноградный", очередные корпуса в крупных проектах застройки "Заповедный уголок" и "Царицыно". Начались продажи и в проекте "Флотилия", причем здесь продажи квартир ведутся как апартаментов (нежилые помещения) с перспективой перевода в жилые помещения. Суммарно за лето на продажу в Москве вышло не более 200 тыс. кв.м площадей, что в 2,5 раза меньше, чем в начале года.
Ценовая стагнация
Цены за лето стагнировали при возросшей глубине торга. В основном они отыгрывали изменение курса доллара к рублю. Снижение не состоялось, но казалось, что еще немного - и оно случится. Со слов экспертов, практически по всем квартирам, позиционирующимся на рынке более одного-двух месяцев, продажная стоимость практически всегда отличалась от рекламной в сторону снижения. Только в том случае, если изначально квартира не была завышена (а цена завышена в 90% предложений на рынке), она уходила по выставленной цене. "В целом по рынку цены на жилье в течение лета практически не менялись, - комментирует генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов. - Однако в сегменте сравнительно дешевых объектов, а также одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса наблюдался умеренный ценовой рост, в то время как стоимость более дорогого жилья или вовсе не росла, или даже немного снижалась".
Всего, по данным экспертов, с начала года цены выросли на 5-7% в зависимости от сегмента. Наибольший прирост заметен в эконом-классе. Илья Шкоп отмечает рост цены в самой дешевой части рынка (до 6 млн рублей) на 10% всего за три недели августа. Средняя цена квадратного метра в сегменте "эконом" сегодня составляет 150 тысяч рублей, "бизнес" - 225 тысяч рублей. Средний бюджет квадратного метра в сегменте элитного жилья составляет около 400 тысяч рублей.
Заметно выросло и число ипотечных сделок (по сравнению с прошлым годом). Сегодня ипотеку реально получить под 12-14% в 15 банках Москвы. Сбербанк и ВТБ24 заметно снизили размеры первоначального взноса, многие банки готовят запуск программы по выдаче ипотеки для приобретения квартир в новостройках. Кроме того, 19 июля правительство приняло Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Прогресс, как говорится, налицо.
Два сценария
Осенняя волна потребительской активности начнет проявлять себя в середине-конце сентября, уверены эксперты. "К началу осени мы ожидаем традиционный рост спроса в пределах 10-20%, - говорит Дмитрий Таганов. - Не ослабевающая активность покупателей продолжит вымывать с рынка наиболее ликвидные предложения, накопившиеся за период кризиса, что приведет к повышению среднерыночной цены". "Едва ли это повышение станет резким, - уточняет Олег Самойлов. - Но и незаметным не останется. По крайней мере, ликвидные объекты, которые начнут выходить на рынок осенью, вероятнее всего, будут заявлены в продажу уже по новым, более высоким, ценам".
При этом большинство экспертов считают, что если цены и поползут вверх, то только в сентябре-октябре на 1-3% в месяц. А вот с ноября возможны два диаметрально противоположных сценария. Первый - стабилизация спроса и предложения, цены если и вырастут к концу года, то не более чем на 5% от нынешнего уровня. Более существенный рост маловероятен, так как каких-либо факторов, способных привести к нему, нет - ни высоких цен на нефть, ни роста экономики, ни изменений в законодательстве. "Ситуация на рынке будет благоприятной для тех, кто хочет поменять квартиру на другую или разъехаться. Для инвестирования время еще не пришло", - считает Артем Кохановский.
Однако есть и второй сценарий. Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ", считает, что с конца октября возможно падение цен, причем достаточно серьезное, - на 20-30% от нынешнего уровня. Эксперт объясняет эту вероятность следующим образом: "Россия - часть мировой экономики. И если в экономике, скажем, европейских стран возникают проблемы, они неизменно отражаются на нашем рынке. С момента начала послекризисного роста прошло уже полтора года. Население психологически готово к падению цен и к тому же смотрит не только на ситуацию внутри страны, но и за ее пределами. И любая негативная информация из еврозоны будет соответствующим образом интерпретироваться. Вот отсюда и возможное падение. Но, повторюсь, в том случае, если в еврозоне будут экономические проблемы. Если же цены в сентябре-октябре успеют разогнаться настолько, чтобы население перестало обращать внимание на внешние факторы, то может быть и дальнейший рост цен".