Нам в руки попал авторский материал ведущего юриста компании «Первый Столичный Юридический Центр» Олега Сухова. В статье достаточно категорично трактуются действия некоторых застройщиков, среди которых и солидные, уважаемые компании, не первый год работающие на рынке и заслужившие себе репутацию надежных, проверенных девелоперов. В этой связи хотели бы подвергнуть объективной оценке позицию уважаемого эксперта, особенно касательно законодательной и правовой практики в отрасли и применения норм 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Нам в руки попал авторский материал ведущего юриста компании «Первый Столичный Юридический Центр» Олега Сухова. В статье автор достаточно категорично и не совсем объективно оценивает рынок новостроек и взаимоотношения покупателя с продавцом. Сити-XXI век, будучи на протяжении многих лет одним из ведущих экспертов рынка, не могла оставить этот комментарий без внимания. Мы предлагаем дать более взвешенную оценку ситуации и уверены, что такого же мнения придерживается большинство профессиональных участников рынка.
В первую очередь, речь идет, конечно, о 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Если взглянуть на ситуацию изнутри, то есть непосредственно с позиции участника рынка (а не законодателя, консультанта или внешнего эксперта), то можно заметить, что принятие поправок в 214-ФЗ оказывает на рынок не самое благоприятное воздействие. Важный момент: поправки не предусматривают переходный период для застройщиков, которые ранее не работали по договору участия в долевом строительстве. И они вынуждены, что называется, «менять коней на переправе», то есть реализовывать уже запущенные проекты с учетом новых законодательных ограничений. А это, по сути, грозит дополнительными рисками не только по проекту для самого застройщика, но и для конечного покупателя (дольщика).
Один из таких возникающих рисков - риск давления со стороны государства на застройщиков, исчисляемый в издержках в виде административных штрафов. А эти административные штрафы в свою очередь будут включаться в себестоимость квартир и сказываться в конечном счете на цене квадратного метра и кошельке покупателя.. Есть и более неблагоприятное развитие событий в ситуации неподготовленного, вынужденного выполнения застройщиком норм 214 ФЗ – когда штрафы приводят к банкротству при незаконченном строительстве. Застройщик расплачивается с бюджетом по предъявленным административным штрафам, а продолжать строительство денег уже нет - и дольщики в итоге получают очередной недострой, что вряд ли является для них желаемым результатом.
Непродуманная (а по сути отсутствующая) процедура адаптации нового закона к рынку, а рынка – к новому закону значительно осложняет деятельность компаний. Что, в свою очередь, негативно отражается на потребителях в виде повышения цен на квартиры и осложнения договорных процедур. Вкупе это приведет через некоторое время к снижению строительной активности, что скажется и на государственном бюджете в виде снижения поступления налогов.
Важное заключение: система долевого участия в строительстве, предложенная и выстроенная сегодня государством, создает, по сути, юридический дисбаланс в пользу частных инвесторов. В схемах, которые действовали ранее, никто не понуждал покупателей к заключению сделок с застройщиками. Клиенты добровольно, на основании комплекса факторов, принимали решение о вложениях в недвижимость. Сейчас, напротив, государство понуждает девелоперов к заключению сделок с инвесторами с определенными ограничениями.
Таким образом, застройщик в условиях системы долевых инвестиций оказывается в своего рода юридическо-административных тисках между государством и частным инвестором. Было бы крайне нежелательно, чтобы регулирование рынка новостроек сводилось к принципу «проигрыш-выигрыш». Здесь, как и в любой сделке, важна коллаборация.. В выигрыше должны оставаться все участники рынка: и государство, и застройщики, и частные инвесторы, - а государственное регулирование должно быть направлено именно на достижение этого результата. Но этого, к сожалению, пока нет, равно как нет прозрачности и понятности по многим нововведенным процедурам: например, по социальным обременениям проекта или той же системе административных штрафов. И в этом клубке вопросов по прозрачности отношений продавца и покупателя схемы оплаты отнюдь не единственный и далеко не краеугольный камень проблемы. Более того, те юридические методы продаж квартир в новостройках, которые использовались в период с 1 апреля 2005 года по 20 июня 2010 года, не противоречили действующему законодательству РФ. Все сделки с долевыми инвесторами в этот период осуществлялись на добровольных началах, с учетом взаимных интересов сторон. Тысячи людей в то время доверили свои инвестиции крупным застройщикам, в том числе и «Сити - XXI век», и прекрасно проживают теперь в своих новых квартирах. Безусловно, были и те, кто вводил покупателей в заблуждение, но это, как правило, мелкие компании либо те, чьи предложения рынку в действительности не были обеспечены материальными активами. И здесь самому покупателю в первую очередь нужно было проявлять бдительность и еще на стадии знакомства с компанией и принятия решения о заключении сделки собирать как можно больше информации о застройщике, его опыте работы и истории построенных им объектов. Сегодня очень многие из таких «дутых» компаний ушли с рынка - кризис расставил все на свои места.
Если говорить о нашей компании, то Сити-XXI век уже давно признана профессиональным сообществом надежным и добросовестным застройщиком. Представители компании входили в состав рабочей группы по усовершенствованию 214-ФЗ. Она состояла из профессионалов рынка недвижимости и депутатов Государственной Думы. Сообщество пыталось донести свои соображения до законодателей, и часть из них была услышана. Мы за конструктивный диалог, и мы его ведем – будь то государство или наш клиент. Какова бы ни была экономическая среда, компания продолжает неукоснительно придерживаться принципа ответственности перед всеми, с кем работает: клиентами, финансовыми партнерами, поставщиками материалов и услуг, госорганами. Мы выполняли свои финансовые обязательства в самый сложный экономический период конца 2008 года и первой половины 2009 года. За более чем 13-летний опыт работы реализовали более 50 проектов в сфере жилой недвижимости, инвестиционный портфель проектов пополняется на постоянной основе и уже достигает 1 000 000 кв.м. Кроме того, все новые проекты компании уже изначально, еще на стадии проектирования, предусматривают работу по 214 ФЗ.
И именно в этих позициях, на наш взгляд, и заключается тот комплексный показатель, который дает объективную оценку компании, ее деятельности и надежности. И мы уверены, что остальные профессиональные участники рынка с нами будут солидарны в этой оценке.
Автору выражаем благодарность за материал – за то, что обозначил проблему, вызвал реакцию сообщества, дал возможность подискутировать и в результате прийти к объективной, взвешенной оценке ситуации.