ПРОЦЕСС ЛИБЕРАЛИЗАЦИИ российской ипотеки, которая долгое время была недоступна для многих потенциальных покупателей, начался. Недавно один из крупнейших банков страны - Сбербанк - заявил о рекордном снижении ставок по рублевым ипотечным кредитам: до 9,5% годовых. Эксперты считают, что данное событие заметно повлияет на рынок ипотечного кредитования в стране, однако бурного роста цен на жилье ожидать не стоит.
ПРОЦЕСС ЛИБЕРАЛИЗАЦИИ российской ипотеки, которая долгое время была недоступна для многих потенциальных покупателей, начался. Недавно один из крупнейших банков страны - Сбербанк - заявил о рекордном снижении ставок по рублевым ипотечным кредитам: до 9,5% годовых. Эксперты считают, что данное событие заметно повлияет на рынок ипотечного кредитования в стране, однако бурного роста цен на жилье ожидать не стоит.
Новая волна
Еще месяц назад аналитики не пророчили рынку ни взлетов, ни падений. В третьем квартале снижение банками процентных ставок и смягчение условий для ипотечных заемщиков в Московском регионе было менее заметно, чем в первом полугодии. По данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ», в сентябре средняя рублевая ставка при кредитовании квартир в новостройках составляла 15,7%, а на вторичном рынке - 14% годовых. Теперь же максимальная ставка Сбербанка - 14,75% годовых. Правда, доступ к дешевым кредитам здесь открыт только для двух категорий заемщиков: покупателей жилья в домах, которые строятся с участием кредитных средств самого «Сбера», а также граждан, имеющих зарплатную карту банка. Однако, поскольку общая масса потенциальных потребителей достигает 20 млн человек, то ипотека по таким ставкам даже в одном государственном банке может стать национальным явлением, считает инвестиционное агентство Est-a-tet.
По мнению аналитиков, к первопроходцу в скором времени присоединятся другие банки. «Снижение «Сбером» ставки по ипотечным кредитам - продолжение долгосрочного понижательного тренда, - считает начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий. - Причем вероятность разворота этого тренда в ближайшие месяцы минимальна. Сбербанк можно назвать законодателем мод на рынке розничных банковских продуктов, хотя он сравнительно недавно активизировался в этом секторе». В такой ситуации мелким и средним банкам предстоит либо снизить ставки по ипотеке вслед за «Сбером», либо заняться другими видами розничного банковского бизнеса.
Тем не менее, некоторые эксперты полагают, что снижение ставки одним банком до 9,5% нельзя назвать началом новой волны, которая захлестнет ипотечный рынок. «Это скорее признак наличия у банка средств, условия привлечения которых позволяют кредитовать по той или иной ставке», - отмечает советник по связям с общественностью банка «Московское ипотечное агентство» Ярослав Романов. Пока же по такой низкой ставке получить кредит удавалось только участникам программы «Социальная ипотека», действующей в столице с 2006 года.
Готовность номер один
Москвичи выражали готовность воспользоваться ипотекой еще задолго до приближения ставки к отметке в 9,5%. По подсчетам компании Est-a-Tet, ипотечные кредиты доступны примерно 30% покупателей новостроек в мегаполисе.
Рост числа ипотечных сделок, согласно информации компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», наметился еще в начале 2010 года, а в третьем квартале продолжился. А данные ЦБ РФ свидетельствуют об увеличении количества с начала года выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в Московском регионе в среднем на 10 - 15% ежемесячно. «В сентябре количество сделок с привлечением ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья увеличилось на 43% по сравнению с летними месяцами - и на 206% с начала года», - отмечает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам Александр Серебряков. Тем не менее, сегодня доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, осуществляемых в компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», составляет 24,7%.
Теперь, когда условия выдачи кредита более лояльны, аналитики прогнозируют рост интереса к ипотеке. «Сегодня к нам приходит все больше и больше клиентов, - сообщает директор по маркетингу компании «Кредитмарт», Татьяна Будорагина. - Спрос на ипотеку существовал всегда, просто ранее предъявлялись более строгие требования к заемщикам, да и процентные ставки не были столь привлекательными».
Улучшились условия, связанные с дополнительными расходами: ряд банков отказались от комиссий за выдачу кредитов, другие ограничили размер этой комиссии, отмечает генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ» Дмитрий Овсянников. «Если до кризиса средний размер комиссии за выдачу кредита был 1 - 1,5% от суммы выдаваемого кредита, что при кредите в 5 млн составляло 50 - 75 тыс. рублей, то сейчас очень часто максимальный размер взимаемой банком комиссии обозначается в абсолютных цифрах, например, «не более 30 тыс. рублей», - рассказывает он.
По прогнозам экспертов, уже в 2011 году объемы ипотечного кредитования могут приблизиться к докризисному уровню. Напомним, что в наиболее «урожайном» 2008-м эта цифра достигала 655,8 млрд рублей. «Среди программ ипотечного кредитования банков-партнеров мы уже отмечаем выход на докризисный уровень, - рассказывает Александр Серебряков. - Тенденция улучшения ипотечных программ сохраняется в настоящее время как в том, что касается индивидуального подхода к заемщикам, так и в расширении продуктовой линейки, а также в отношении снижения процентных ставок и комиссии за выдачу. Безусловно, все это активно влияет на восстановление рынка, но прогнозировать дальнейший рост пока сложно».
«В 2009 году государство активно поддерживало ипотечный рынок с помощью АИЖК, - добавляет руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин, - По его программам люди получали кредиты под 11 - 13% годовых. В остальных банках ставки достигали 15 - 20%. Сейчас ситуация изменилась. Ставки коммерческих банков упали до 13 - 14%, а «государственные» кредиты остались на том же уровне».
У людей появилась уверенность в будущем
И все же многие специалисты не связывают увеличение числа ипотечных сделок с доступностью ипотеки. «Конечно, у людей появилась уверенность в будущем, они стали чаще обращаться в банки, - разъясняет Александр Пыпин. - А банки, в свою очередь, стали более уверены в своих клиентах, у них появилось больше денег, чтобы предоставлять кредит. И если год назад в ипотеке отказывали каждому второму, то сейчас - каждому третьему».
По мнению Татьяны Будорагиной, вряд ли кто-то из других участников рынка снизит ипотечную ставку по «первичке» до уровня, установленного Сбербанком. «У других банков нет такого фондирования, кроме того, это повлекло бы за собой дополнительные риски, - считает она. - Пока средняя ставка на вторичном рынке жилья находится на уровне 13 - 14%. Максимальное снижение ставок может составить до 2 – 3% ко второму кварталу 2011 года при сохранении условий стабилизации на рынке».
При этом, по словам г-на Пыпина, в сегодняшнем информационном поле есть минимальные ставки, которые банки рекламируют, а есть реальные, по которым выдают кредит. Большая часть населения просто не сможет получить кредит по минимальной ставке, поскольку не будет соответствовать параметрам, заданным андеррайтерами. Так, по данным Центробанка, в феврале этого года средняя ставка по выданным кредитам составляла 13,9%, а в сентябре - 13,5%. Таким образом, снижение составило всего 0,4%.
Треть ипотеки
Может ли доступный ипотечный кредит стимулировать спрос на рынке жилья и вызвать цепную реакцию, ведущую к повышению цен? Напомним, что именно такая ситуация наблюдалась в 2006 году, когда и покупатели, и заемщики создали ажиотажный спрос на фоне безудержного роста цен. Если подобный сценарий повторится, то заметнее всего он будет в столицах - Москве и Санкт-Петербурге. Например, каждый четвертый опрошенный специалистами АКЦ «МИЭЛЬ» москвич собирается оформить ипотечный кредит в течение ближайших трех лет.
По прогнозам г-на Пыпина, в следующем году рост цен на жилье может составить от 10 до 20%. «Правда, резкого скачка не предвидится, переход будет плавным. При этом доля ипотеки в этом процессе составит не более 30%», - считает он.
С руководителем GED Analytics согласен и Александр Серебряков. «На наш взгляд, увеличение доли ипотечных сделок не повлияет кардинальным образом на ценовую ситуацию на рынке недвижимости, - отмечает он. - Развитие ипотеки дает клиентам большую свободу выбора и дополнительные возможности в решении своих жилищных вопросов. Увеличение числа ипотечных сделок скорее приведет к повышению спроса на качественное жилье».
Во всяком случае, в ближайшие полгода ожидать резкого скачка цен не стоит. «Рост возможен, но, по всей вероятности, он будет сравним с инфляцией», - заявляет Дмитрий Овсянников.