РЫНОК жилой недвижимости наконец-то пошел в рост после летнего затишья, когда количество зарегистрированных договоров купли-продажи неуклонно снижалось. По итогам октября Мосреестром зафиксирован рост числа сделок в сфере жилой недвижимости на 26%. Правда, не все сегменты отреагировали на наступление золотой осени - традиционно урожайного времени для риелторов - столь же бурно, как «вторичка», где до половины всех сделок составляют операции по обмену жилья.
В противном случае осеннее оживление снова сменится стагнацией
РЫНОК жилой недвижимости наконец-то пошел в рост после летнего затишья, когда количество зарегистрированных договоров купли-продажи неуклонно снижалось. По итогам октября Мосреестром зафиксирован рост числа сделок в сфере жилой недвижимости на 26%. Правда, не все сегменты отреагировали на наступление золотой осени - традиционно урожайного времени для риелторов - столь же бурно, как «вторичка», где до половины всех сделок составляют операции по обмену жилья.
В целом, по словам руководителя московского управления Росреестра Сергея Денисенко, по числу зарегистрированных сделок 2010 год обогнал не только кризисные 2008-й и 2009-й, но даже на 28% перекрыл показатели благополучного 2007-го, но все же разнонаправленная динамика отдельных сегментов вызывает сомнения: действительно ли в дальнейшем на рынке будет наблюдаться тенденция к росту? Кроме того, показатели нынешнего октября все еще не дотянули, хотя и совсем немного, до зафиксированных Росреестром в этом же месяце три года назад.
Спрос отложили из-за жары
В качестве причины октябрьского оживления на рынке генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов называет рост цен, оговариваясь при этом, что данный показатель нельзя назвать значительным: «Цена предложения с начала года выросла на 9,3%, вернувшись к значениям, фиксируемым на рынке весной прошлого года».
Не согласен с этим мнением Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость»: «Многие ожидали осеннего повышения стоимости квартир, но этого не произошло, цена вторичного жилья практически не изменилась. Стабильность благотворно влияет на покупателей, сейчас они могут не спеша подобрать хороший вариант и даже вести торг за лучшее предложение». Смена власти в городе тоже могла повлиять на рынок, предполагает г-н Андреев. «Покупатели предпочитают приобретать недвижимость на стабильном и предсказуемом рынке, а будущие перемены многих пугают», - уточняет он.
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ, основной причиной октябрьского всплеска активности считает повышение покупательской способности населения и оживление ипотечного рынка, а также отложенный спрос, сформированный за летние месяцы. Правда, к сегодняшнему дню потенциал этого спроса практически исчерпан, оговаривается эксперт.
Рост числа зарегистрированных сделок в октябре отражает повышение деловой активности в конце августа и сентябре 2010 года, считает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ. Он также предполагает, что аномально жаркая погода нынешним летом повлияла на рынок, и традиционный летний спад деловой активности был более глубоким, чем обычно, а ее рост начался на пару недель позже, чем в предыдущие годы.
64 тысячи квартир - не предел
С лета 2010 года на вторичном рынке жилья Москвы наблюдается постоянный рост числа предложений - об этом свидетельствуют все опрошенные корреспондентом «МП» эксперты.
«Октябрь отметился в большей степени активностью со стороны продавцов, нежели покупателей, - говорит г-н Шленов. - Объем выставленных на продажу квартир на регулярном рынке Москвы достиг рекордного за 2010 год уровня - 48 900 квартир». По данным Андрея Банникова, руководителя департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», этот показатель еще выше. «Объем предложения вторичного жилья в Москве увеличился на 12,7% относительно сентября и составил почти 64,5 тыс. квартир», - говорит он. Эти показатели ниже, чем в 2006 году, а значит, есть потенциал для дальнейшего роста.
Объем предложений на вторичном рынке в ближайшее время продолжит увеличиваться, предполагает Андрей Банников, и это свидетельство того, что рынок постепенно стабилизируется. Сохраняющийся баланс спроса и предложения удерживает цены около показателей, достигнутых еще в середине весны.
Кредитный бум пока не состоялся
Ипотека, радужные перспективы которой постоянно рисуют и президент, и застройщики, и банкиры, хотя и продемонстрировала в октябре рост, но весьма незначительный - 2,49% по отношению к сентябрю, по данным московского управления Росреестра. Количество ипотечных сделок, как и летом, продолжает оставаться на уровне чуть более полутора тысяч.
В октябре, как утверждает руководитель отдела маркетинга и PR-группы копаний «Пионер» Ирина Романова, проявились две тенденции. Запросов на ипотечные продукты со стороны населения стало больше. А вот число выданных кредитов снизилось, поскольку большинство заемщиков не соответствуют требованиям банков. Поэтому доля ипотечных сделок на первичном рынке пока остается низкой: по данным ГК «Пионер», она составляет не более 15 - 20%.
Риелторские компании приводят разноречивые данные. В общем, количестве сделок, совершавшихся в октябре клиентами компании «Пересвет-Недвижимость», доля ипотеки оказалась невелика: всего 5%. А вот в «МИЭЛЬ-Брокеридж» процент сделок с привлечением кредитования больше почти в 5 раз - 24,7%. В компании «Релайт-Недвижимость» около 20% сделок проходит с участием ипотеки.
Альтернативой для покупателей квартир в новостройках, которые не могут получить кредит в банке, становится рассрочка от застройщика. Этот инструмент используется покупателями так же часто, как ипотека, свидетельствуют данные ГК «Пионер».
То ли подорожали, то ли подешевели
По данным Росреестра, рынок новостроек, в августе взлетевший в 5,5 раза (477 договоров долевого участия в строительстве против 77 в июле), в сентябре и затем в октябре резко сдулся почти до прежних показателей: 178 и 112 соответственно.
Николай Андреев свидетельствует об обратном: «В сентябре и октябре на рынке новостроек наблюдался рост спроса». Существенный рост, отмечает он, произошел именно в сентябре. После июльского и августовского спада количество сделок увеличилось на 71%. А вот в октябре по сравнению с сентябрем наблюдался небольшой рост - всего 8%.
По данным ГК «Пионер», в октябре, в противовес официальной статистике, продажи квартир в большинстве новостроек проходили в равномерном режиме, без значительного всплеска активности. Спрос на квартиры в новостройках находился примерно на том же уровне, что и в сентябре. Другое дело, что за лето выросли дома - а с ними и цены на квартиры. Артем Ржавский, руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «Азбука жилья», подтверждает: «В октябре средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках увеличилась на 3% и составила 150 600 рублей».
Возможно, что рост цен, прогнозировавшийся заранее, а также специальные предложения застройщиков и стали причиной августовского всплеска покупательской активности - а затем рынок вошел в свою обычную колею. По мнению г-на Ржавского, этот сценарий вполне ожидаем для середины осени.
В компании «Пересвет-Недвижимость» придерживаются другого мнения. «Осенью, в сезон повышенного спроса и роста цен, квартиры на первичном рынке не возросли в стоимости, - говорит г-н Андреев, - а в октябре наблюдалось даже снижение около 3%. В конце месяца цена квадратного метра составила около 212 тыс. рублей».
Клиенты уже думают о новогодних праздниках
Если основные тенденции в экономике не изменятся, а банки продолжат улучшать условия кредитования, то покупательская способность и, как следствие, активность участников рынка будут расти, считает г-н Овсянников. При этом на первичном рынке положительную динамику покажут наиболее удачные объекты, сбалансированные по соотношению «цена - качество», утверждает Ирина Романова. С ней согласен и Артем Ржавский: «В случае развития новых интересных проектов, как в случае с жилым комплексом «Нахимово», активность покупателей в Москве гарантирована».
Николай Андреев полагает, что в декабре будет наблюдаться рост сделок с объектами в новостройках. «В последнем месяце года многие определяются с покупкой недвижимости, и объем реальных продаж растет, как и цена», - говорит г-н Андреев. Другое мнение у генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Олега Самойлова: «Приближаются новогодние праздники, поэтому в ближайшие месяцы убедительной динамики ни в одном сегменте рынка ждать не приходится. Высокий спрос на зимний отдых, о котором сейчас говорят туроператоры, подтверждает: люди собираются отдыхать, а не продавать или покупать недвижимость».
На вторичном рынке активность, вероятнее всего, не снизится, считает Ирина Романова. «Напротив, мы наблюдаем рост. Большую часть, конечно, составляют так называемые «альтернативные» сделки (квартирный обмен путем купли-продажи. – Прим. авт.): необходимость решать жилищный вопрос никуда не исчезла, а возможности, напротив, стали появляться». Это мнение подтверждает и глава «МИЭЛЬ-Брокеридж». По его данным, не только в октябре, но вообще в 2010 году доля «альтернатив» достигала 50 - 60% от всех сделок с жилой недвижимостью. Обменные операции весьма популярны на рынке (до 30% от всех сделок в «Пересвет-Недвижимость»), но в то же время наиболее сложны, предупреждает Николай Андреев. Когда сложившаяся цепочка устраивает не всех, она распадается, и в последнее время это происходит все чаще. Возможная причина - снижение числа покупателей с так называемыми «живыми деньгами». По мнению г-жи Романовой, «как на первичном, так и на вторичном рынке жилья наступает период острой востребованности ипотеки и длительных рассрочек». Именно последний фактор и заставляет задуматься о том, насколько продолжительным будет нынешнее оживление - и не придет ли на смену осеннему оживлению угрюмая зимняя стагнация.