В разное время количество альтернативных сделок среди всех покупок квартир составляло от 40 до 80%. Эксперты утверждают, что увеличение доли «альтернативы» всегда связано со снижением платежеспособного спроса. Когда покупатели не в состоянии предъявить наличные в обмен на квадратные метры, в ход идет уже имеющаяся недвижимость. В 2008 и 2009 году оказались пиковыми для альтернативных сделок с квартирами. Граждане стали чаще решать свои квартирные вопросы, обращаясь к такому виду сделок. О том, что такое альтернативные сделки, рассказывает Александр Мальцев, генеральный директор CENTURY 21 Запад.
В разное время количество альтернативных сделок среди всех покупок квартир составляло от 40 до 80%. Эксперты утверждают, что увеличение доли «альтернативы» всегда связано со снижением платежеспособного спроса. Когда покупатели не в состоянии предъявить наличные в обмен на квадратные метры, в ход идет уже имеющаяся недвижимость. В 2008 и 2009 году оказались пиковыми для альтернативных сделок с квартирами. Граждане стали чаще решать свои квартирные вопросы, обращаясь к такому виду сделок. В этот период доля альтернативы доходила до 80% от всего количества сделок с недвижимостью. Несмотря на то, что с развитием ипотечного кредитования необходимость в альтернативных сделках становится ниже, можно воспользоваться заемными средствами для покупки новой квартиры при минимальном первоначальном взносе, альтернативные операции с квартирами будут еще долго пользоваться популярностью среди граждан.
Если наш читатель хотя бы раз сталкивался с покупкой квартиры, то наверняка он становился участником такого разговора:
- Вы продаете квартиру?
- Да, у нас альтернатива.
И если ответ продавца абсолютно понятен профессионалам, то простому обывателю разобраться в том, что такое альтернатива не так уж и просто. Какая такая альтернатива? Продается квартира или нет?
Тому, кто хоть однажды пытался решить свой квартирный вопрос, ситуация предельно ясна – речь идет о так называемой альтернативной сделке. В регионах такие сделки называют «встречными». В чем суть такой сделки?
Фактически можно сказать, что это обмен одной квартиры на другую. Но это не совсем так, хотя суть операции именно в этом. Просто обменом (а правильнее сказать – меной) это назвать нельзя, потому что в обмене участвуют только две стороны, которые передают друг другу принадлежащие им квартиры (как бы меняются квартирами). Такие сделки на рынке недвижимости достаточно редки, а вот альтернативных сделок – порядка 70-75 % от общего количества.
КВ ----??-----КВ (схема мены).
$ ------? КВ -----? КВ ---? $ (схема простой альтернативы).
При альтернативной сделке в сделке участвуют как минимум три стороны. Собственник продает свою квартиру и одновременно приобретает другую, при этом продавец последней квартиры получает деньги.
Альтернативы (именно так для краткости называют альтернативные сделки с недвижимостью) бывают простые и сложные. В простой альтернативе участвуют две квартиры (если бы была только одна, то это была бы не альтернатива, а просто продажа), в сложной альтернативе участвуют, как правило, более двух квартир. Это бывает в случаях, когда собственник приобретает несколько площадей взамен старой (такой вариант альтернативы иногда называют расселением) или когда приобретаемая площадь сама в свою очередь является альтернативной (то есть ее продавец тоже приобретает что-то взамен). Сложные альтернативные сделки, в которых количество квартир может доходить до 7-10, риэлторы называют «цепочками», а иногда и «паровозами». В таких ситуациях любая сторона, участвующая в сделке, может доставить массу хлопот другим участникам, ибо в случае отказа от сделки разрыв происходит во всей цепочке.
Тем не менее, альтернативных сделок на рынке – большинство. Это обусловлено и ментальными, и социальными причинами. Очень небольшое количество россиян чувствует себя комфортно, если не имеет собственного места проживания. Также свою роль в этом играет так называемая прописка (регистрация по месту жительства): человек должен быть где-то прописан, поэтому продажа квартиры без одновременного приобретения новой (если больше некуда прописаться) будет весьма проблематичной.
По срокам альтернативные сделки проходят за 4-6 месяцев, но наиболее сложные случаи могут длиться годами. Это делает альтернативные квартиры менее востребованными на рынке, поскольку основной покупатель не всегда готов ждать длительное время, не имея гарантий, что альтернативная квартира будет подобрана.
В период роста цен проводить альтернативные сделки было довольно сложно: не успел вовремя подобрать альтернативу и цены уже выросли, денег не хватает. Приходилось работать довольно оперативно, чтобы такая сделка состоялась. В период стагнации (стабилизации цен) проводить альтернативные сделки проще, но этот вид сделок все равно достаточно труден и требует определенных профессиональных навыков.
Александр Мальцев, генеральный директор CENTURY 21 Запад