В настоящее время, когда кризис не позволил многим покупателям квартиры и далее погашать ипотечный кредит, большую практику получили сделки по перепродаже залоговых квартир от одних собственников, купивших, но не погасивших кредит за данную недвижимость, новым собственникам. О том, как купить понравившуюся вам квартиру, если имущество находится под залогом у банка, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
В настоящее время, когда кризис не позволил многим покупателям квартиры и далее погашать ипотечный кредит, большую практику получили сделки по перепродаже залоговых квартир от одних собственников, купивших, но не погасивших кредит за данную недвижимость, новым собственникам. О том, как купить понравившуюся вам квартиру, если имущество находится под залогом у банка, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Способ № 1 – Самый просто и опасный
Сделка осуществляется в следующем порядке. Покупатель недвижимости оплачивает банку оставшуюся сумму по кредиту и получает письмо и закладную о полном погашении кредита, которые вместе с договором купли-продажи передаются в регистрирующий орган - Росреестр. После передачи указанных документов в регистрирующий орган по прошествии пяти дней (ускоренный вариант) или по прошествии двух недель (обычный вариант) снимается обременение с имущества в виде залога и, во-вторых, осуществляется регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.
Чем опасен данный способ совершения сделки? После погашения кредита и до регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи права пройдет, по меньшей мере, 5 дней. За этот период времени продавец может отказаться от сделки и право собственности на продаваемый объект останется за продавцом. При этом объект недвижимости будет освобожден от залога. Покупатель же, осуществивший погашение кредита за продавца, вынужден будет обращаться в суд с требованиями о взыскании оплаченных ему банку или продавцу денег в счет погашения кредита, а это значительная потеря времени, денег и не гарантированный результат разрешения спора.
Способ № 2 – Более дорогой и надежный
Путь второй, более дорогой и немногим более долгий, относительно первого, при этом полностью страхующий риски покупателя квартиры или нежилого помещения.
В соответствии с данным способом приобретения залоговой квартиры, сначала в регистрирующий орган подается комплект документов купли-продажи имущества, затем, после осуществления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от банка подается письмо о полном погашении кредита и закладная.
Регистрационная служба сначала регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения, а затем осуществляется снятие обременения. Денежные средства по сделке закладываются в банковскую ячейку с определенным правом доступа к ней и в обязательном присутствии работника банка. В банковскую ячейку закладываются помимо денежных средств за приобретаемую квартиру или офис, так же оставшиеся денежные средства в погашении кредита (залога).
После сделки сотрудник банка изымает из банковской ячейки сумму в погашении залога, продавец забирает оставшиеся для него денежные средства.
Адвокат Сухов Олег, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»