В отличие от запада, где население распределено практически ровным слоем по всей территории, Россия - страна централизованная. И основанная миграция населения, со времен Чехова, у нас происходит в одном направлении, - «в Москву, в Москву, в Москву! Работать, работать и работать!». Столица России является уникальной губкой, впитывающей бесконечные потоки мигрантов. Главная проблема Москвы – дефицит жилья. Меняются генсеки коммунистической партии, президенты, градоначальники, а квартирный вопрос по-прежнему портит москвичей. До кризиса в столице России строилось 5 млн кв.м ежегодно, но это не спасало город. Мы решили представить, что новый градоначальник Сергей Собянин станет тем самым мессией, который, наконец, решит наболевшую проблему.
В отличие от запада, где население распределено практически ровным слоем по всей территории, Россия - страна централизованная. И основанная миграция населения, со времен Чехова, у нас происходит в одном направлении, - «в Москву, в Москву, в Москву! Работать, работать и работать!». Столица России является уникальной губкой, впитывающей бесконечные потоки мигрантов. Главная проблема Москвы – дефицит жилья. Меняются генсеки коммунистической партии, президенты, градоначальники, а квартирный вопрос по-прежнему портит москвичей. До кризиса в столице России строилось 5 млн кв.м ежегодно, но это не спасало город. Мы решили представить, что новый градоначальник Сергей Собянин станет тем самым мессией, который, наконец, решит наболевшую проблему.
В начале апреля мэр запустил программу по ревизии московской земли под застройку, возложив контроль на специально созданную для этого структуру - Управление подготовки территорий. По словам главы стройкомплекса Москвы Марата Хуснуллина, в разработку управления попадает порядка 6,8 тыс. га промзон, где планируется возвести около 1 млрд кв.м недвижимости. На этом реальность заканчивается. Давайте попробуем представить себе, что станет с Москвой, если программа будет реализована.
Итак, будущее! Старые промышленные территории столицы России походят на центральные кварталы Гонконга и Сингапура. Ведь, чтобы на 6,8 тыс. гектар разместить 1 млрд кв. м недвижимости средняя высотность застройки должна составлять 30 этажей. Если исходить из того, что пропорции жилья к коммерческой недвижимости на территории промзон, попавших в программу, составят 50/50, то жилой фонд города увеличился на 500 млн кв. м. Если заселение будет проходить по нынешнем нормам 20 кв. м на человека, то в новых небоскребах смогут поселиться около 25 млн человек.
Прирост произойдет в основном за счет мигрантов из российских регионов, СНГ, зарубежных стран. Впрочем, здесь не все так просто. Если на рынок выйдет такой громадный объем площадей, то цены в Москве существенно снизятся, и многие москвичи смогут улучшить свои жилищные условия. Думаю, что средняя площадь, приходящаяся на одного жителя увеличиться на 100% (то есть будет в среднем 40 кв. м на человека), что «съест» примерно 50% построенных площадей. На оставшихся – поселятся примерно 10 млн новых москвичей. В результате, население города формально удвоится, а фактически - утроится, ведь масштабные стройки привлекут в Москву строителей со всего мира: из Китая, Японии, Индии, Турции, Кореи. В Подмосковье будут выстроены городки на несколько сотен тысяч строителей из различных регионов страны и мира.
Еще один немаловажный момент. Реализация программы повлечет бурное развитие промышленности строительных материалов в московском регионе и сопряженных областях. Строительные материалы станут одним из основных предметов российского экспорта из стран СНГ, Восточной Европы, Китая. Жителям столицы будет запрещено пользоваться автомобилями в ночное время, так как трассы будет использоваться в это время исключительно для завоза строительных материалов (а в дневное перемещаться по столице будет невозможно и без всяких запретов).
Немного о ценах. Сегодня жилой фонд Москвы составляет 215 млн кв.м, увеличиваясь ежегодно на 2 млн кв. м. Если на рынок выходит 1 млрд площадей, из которых половина приходится на жилье, это обрушит цены до уровня 20 тыс. – 25 тыс. рублей за 1 кв. м. В результате, строители столкнутся с тем, что цены реализации квартир будут катастрофически ниже их себестоимости. Чтобы строители не отказывались от взятых обязательств, чиновникам потребуется ввести масштабную программу помощи строительному бизнесу. Город будет вынужден раздавать землю бесплатно, за свой счет проводить коммуникации и строить социальную инфраструктуру, предоставлять компенсации по процентным ставкам по кредитам, которые берут застройщики. Все это в комплексе потребует огромных заимствований со стороны бюджета города внутри страны и за рубежом. Но и в этом случае прибыльность строительного бизнеса будет крайне низкой, на уровне 3-5%. Чтобы привлечь средства для поддержки строительного бизнеса, Москва будет вынуждена начать массовую приватизацию инфраструктуры города – дорог, общественного транспорта, компаний сферы ЖКХ. Дороги станут платными, а сфера ЖКХ и общественный транспорт существенно подорожает. Все это вызовет массовые протесты удвоенного населения столицы.
В общем, картина выявляется не очень радужная, поэтому хочется верить, что для оперативной реализации 1 млрд кв.м недвижимости, по крайней мере, в ближайшие 10-15 лет у московских властей не хватит политической воли и столичных обитателей по-прежнему будет портить лишь квартирный вопрос.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ