Последнее время много говорят о дифференцированной ставке налога на недвижимость. То есть, владельцы квартир дорогих квартир — платят много, владельцы дешевых — мало. Однако все идет к тому, что налог для богатых так и останется лишь на уровне кухонных разговоров.
Последнее время много говорят о дифференцированной ставке налога на недвижимость. То есть, владельцы квартир дорогих квартир — платят много, владельцы дешевых — мало. Однако все идет к тому, что налог для богатых так и останется лишь на уровне кухонных разговоров.
Интересные результаты эксперимента по оценке рыночной кадастровой стоимости квартир в Москве для целей налогообложения продемонстрировали на прошедшем недавно конгрессе РГР — средняя цена квартиры в ЦАО получилась около 15 млн рублей, а средняя цена квартиры в ЮВАО — около 7 млн рублей. В целом похоже на правду. Цена по сравнению с применяемой сейчас для налогообложения по данным технической инвентаризации (БТИ) в среднем по Москве выросла в 20 раз. При планируемой ставке налога в 0,1% получается, что налог составит 15000 рублей в год для средней квартиры в ЦАО или 7000 рублей в год для средней квартиры в ЮВАО. Владельцам можно оценить будущий налог и по получившимся средним ценам за 1 кв. м: в пределах Садового Кольца в среднем 226 тыс. рублей, от Садового Кольца до Третьего Транспортного Кольца — 200 тыс. рублей, от третьего транспортного кольца до МКАД — 149 тыс. рублей, за МКАД — 126 тыс. рублей. Конечно для 1 кв. м конкретной квартиры еще нужно учесть удаленность от метро, район, год постройки, материал стен, этаж и этажность, размер кухни и иные параметры, но в целом представление о порядке цен и налога можно получить. Получается, что владельцы московских квартир будут платить в среднем по 10 тыс. рублей в год за квартиру (если два владельца в равных долях, то по 5000 рублей и т.д.).
Прямо скажем немало, но нужно учесть, что планируемый налог якобы предполагает необлагаемые вычеты (социальные нормы), причем вычеты для ряда категорий (пенсионеры, ветераны, инвалиды) согласно одному из предложений планируется сделать повышенными. Например, может получиться, что если у вас квартира на 40 кв. м, а вычет, предположим, 20 кв. м, то налог будет платиться с 20 кв. м, то есть будет в 2 раза ниже. А если квартирой владеет инвалид, то вычет, например, 50 кв. м и налога нет. Социальную составляющую законодатели планируют учесть, но судя по применяемой модели оценки, будет упущено кое-что другое.
В Москве уже достаточно много объектов элитной недвижимости, цена которых может достигать и 1 млн рублей за 1 кв.м. Та опытная модель оценки рыночной стоимости квартир для целей налогообложения, что была продемонстрирована на конгрессе РГР, на мой взгляд «не видит» элитной недвижимости и будет существенно занижать ее стоимость. То есть «налога на очень богатых», как некоторые ожидают, не получится, а бюджет недополучит существенную часть доходов или получит ее, но за счет в среднем более высокой ставки налога, что создаст дополнительную нагрузку на более бедные слои населения, имущество которых, в силу типичности будет оценено достаточно достоверно и близко к рыночной стоимости. А для тех, кто будет не согласен с оценкой своей квартиры — хотят внедрить механизм оспаривания кадастровой цены. Владельцем заказывается отчет о рыночной стоимости, приносится (пока не знаю куда) и если его принимают (а могут и не принять), то базу для начисления налога меняют согласно результатам отчета. Это интересно тем, кто захочет платить меньше и будет считать, что его квартиру переоценили.
И еще один момент — в будущем результаты массовой оценки рыночной (кадастровой) стоимости квартир могут сыграть плохую шутку с участниками рынка. Наверняка налоговые органы будут использовать кадастровые оценки квартир для выявления «подозрительных» договоров купли-продажи (то есть тех, где цены занижены) — раньше им не с чем было сравнивать, а если и было с чем, то данные эти было трудно использовать, как официальные и доказательную базу.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ