Министерство регионального развития представило новую программу строительства в России «доходных домов», согласно которому к 2020 году доходные дома составят до 20% от общего объема возводимого жилья в нашей стране, иначе говоря, каждая пятая новостройка станет доходным домом.
Министерство регионального развития представило новую программу строительства в России «доходных домов», согласно которому к 2020 году доходные дома составят до 20% от общего объема возводимого жилья в нашей стране, иначе говоря, каждая пятая новостройка станет доходным домом.
С точки зрения общества роль государства в решении «жилищного вопроса» состоит в том, чтобы с помощью имеющихся в его руках инструментов обеспечить более «справедливое» распределение жилья и помочь тем, кто не может помочь себе сам. «Доходные дома» наравне с ранее существующими государственными программами могут стать еще одним инструментом по удовлетворению требований общества к государству на рынке жилья, причем инструментом очень гибким. Государство может само владеть частью доходных домов, а в коммерческих доходных домах снимать часть площадей оптом для «особых» групп населения. Тогда, например, в случае если государство будет придерживаться стратегии поддержки многодетных семей, государственный арендный фонд может направляться на обеспечение этой категории населения, если же приоритетом станет поддержка молодых ученых, то арендных фонд можно перенаправить для этой категории населения. В период экономического кризиса арендный фонд может быть предоставлен «прогоревшим» заемщикам по ипотеке. При этом арендная плата, которую взимает государство, может меняться в зависимости от изменения материального и социального положения конкретного съемщика – например, если в семье родился ребенок, она снижается, а если съемщику в наследство досталась комфортная квартира, то повышается до рыночного уровня или договор аренды прекращается.
Эта схема выглядит более справедливой, чем когда квартиры предоставляются государством в собственность, причем, порой, совсем не тем, кому надо, что выясняется, когда уже поздно. В случае арендного жилья всегда можно восстановить справедливость и учесть текущие интересы общества и приоритеты государства.
Недостаток обнародованной программы очевиден – будут у государства деньги, будут и доходные дома в планируемом объеме. Заявляемые планы с учетом необходимости привлечения на рынок частных инвесторов реальны при соответствующих субсидиях государства, при снижении уровня инфляции, при субсидиях по процентным ставкам по кредитам и иных формах поддержки. Например, только наличие гарантированного государством льготного кредитования под 5% годовых на 20 лет, по сравнению с текущим обычным, доступным под 15% на 5 лет может в несколько раз изменить притягательность данной программы для инвесторов.
Развитие направления доходных домов будет интересно бизнесу, если будут: низкие процентные ставки по кредитам, длинные кредиты, низкий уровень инфляции, низкие цены на земельные участки и коммуникации, льготное налогообложение, гарантированные контракты от государства на заселение части дома льготниками, очередниками, чиновниками, учеными и т.д. Формы помощи со стороны федеральных и местных властей, которые позволят поднять среднюю доходность данного бизнеса на интересную инвесторам высоту могут быть самыми разными.
Главное, чтобы идея не превратилась в смену вывесок – когда вместо «общежитие» или «ведомственная гостиница» будет вывеска «доходный дом», как на школах поменяли вывески на «образовательное учреждение». Если, произойдет очередной кризис, то без государственных денег программа окажется не жизнеспособной в заявленных параметрах.
Конечно, несмотря на всю непривлекательность рынка, в целом не исключено появление в России отдельных частных доходных домов, но об успешности уже существующих в России немногочисленных доходных домов говорить не приходится. Даже при 100% заполняемости, с учетом управленческих, налоговых, амортизационных и иных затрат этот бизнес явно менее доходен, чем хранение денег в не самом доходном банке. Указанное верно при условии, что речь идет именно о бизнесе, построенном с нуля – куплена земля, взят кредит, построен дом, подведены коммуникации, а не о случаях, когда что-то как-то приватизировали в 90-х и превратили не то в гостиницу, не то в общежитие, не то в доходный дом, не то в притон.
Естественно по причине низкой рентабельности идея доходных домов до сих пор и не получила широкого развития, в отличие от дореволюционного времени. Интереса нет, так как прибыльность этого бизнеса низка, ниже доходности по банковским вкладам, окупаемость длительная.
Почему же до революции создание доходных домов было привлекательным бизнесом, а сейчас – нет? До революции доходный дом был востребованным продуктом в силу структуры и направления трансформации дореволюционного общества. Формировались новые классы - интеллигенции, предпринимателей, технических специалистов, бурно росло население городов за счет сокращения крестьянства, да и в целом население страны быстро росло, что порождало спрос на рынке жилья, при этом частного, собственного жилья у населения в городах было мало.
В современной России ситуация кардинально иная. Например, за последние 20 лет соотношение городского и сельского население не изменилось, прошла бесплатная массовая приватизация и в силу сокращения численности населения у многих городских жителей образовались излишки жилья, которые и сдаются. По сравнению с дореволюционной Россией объем предложения на рынке городской аренды итак высок, у доходных домов множество конкурентов с низкими издержками. Учитывая, что частникам жилье досталось бесплатно, а на доходный дом нужно купить землю, взять кредит, оплатить строительство и коммуникации, коммерческие доходные дома обладают крайне низкой прибыльностью на свободном рынке при текущем уровне арендных ставок. При этом частники в основной массе могут спокойно снижать арендные ставки, так как и им не нужно возвращать вложения и платить по кредитам. Сегодня невозможно представить, как доходный дом может быть прибыльным - если под прибыльностью иметь в виду доходность выше уровня инфляции, выше банковских ставок по депозитам. При текущем уровне инфляции это почти невозможно без каких-либо субсидий. Если инфляция снизится в 2-3 раза, а значит и стоимость заемных ресурсов – то вполне может быть, даже без государственных субсидий, в той или иной форме появятся прибыльные доходные дома.
Руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин