Торжковская, 16: Жертва эксперимента (СПб)

Десять лет назад хрущевку на Торжковской, 16 торжественно вводили в строй после экспериментальной реновации. Проект был пилотным — по его образцу предполагалось запустить общегородскую программу реновации. Дом в результате стал наряднее и теплее, однако отношение к нему осталось прежним — хрущевка как хрущевка! Пусть и не совсем обычная.

Первым экспериментом над домом на Торжковской, 16 можно считать его сооружение в числе прочих панельных типовых домов в квартале, где изначально строились кирпичные «сталинские» здания. В результате район вполне выглядит эклектично. Район, в котором располагается дом, в ценовом рейтинге петербургских территорий стоит примерно посередине. Территория расположена удачно во всех смыслах. Рядом находится станция метро «Черная речка» и железнодорожные станции «Ланская» и «Новая Деревня», вблизи выезды в центр через Ушаковский и Кантемировский мосты. Зелени вполне достаточно. Социальная инфраструктура хорошо развита еще с советских времен.

В результате массового строительства, сегодня треть жилого фонда этого района (территория ограничена ул. Матроса Железняка, Ланской, Студенческой, Сердобольской, Белоостровской и Торжковской, наб. Черной речки и Коломяжским пр.) — панельные брежневки, еще более трети занимают кирпичные хрущевки.

Пилот в реконструкции

Следующий эксперимент случился в начале нынешнего века.

Примерно 10% жилого фонда Петербурга — так называемые дома первых массовых серий, строительство которых велось в 50-70-е годы. Обиходное название таких домов — «хрущевки». Строили их, чтобы в пожарном порядке переселить в отдельные квартиры жителей коммуналок, которых в Ленинграде было предостаточно.

Задачу — создать типовой проект дешевого жилья — проектировщики выполнили даже с походом: памятуя о размерах страны и бюрократии в ней, авторы разработки вместо требуемых по техзаданию 30 лет службы заложили в проекты на всякий случай все 50.

Тем не менее, уже в начале 90-х изношенные морально и материально панельные хрущевки представляли собой печальное зрелище. Появились идеи реконструкции. Как в России водится, с оглядкой на Запад.

Аналогичные хрущевкам дома строятся и за границей, например, в Германии, Дании. Проблемы износа типовых панельных домов везде одинаковы. Но решают их везде по-разному. Датский опыт решили применить в Петербурге. В качестве пилотной выбрали самую что ни на есть рядовую хрущевку серии 1-507-3 постройки 1962 года на Торжковской улице, в Приморском районе.

Пилотный проект финансировал датский фонд для мансардных жилищ в России, присматривала за его реализацией компания Velux, кровно заинтересованная в продвижении своей продукции (окон) на российском рынке, участвовала также компания Rockwool, работавшая в нашей стране без нынешнего размаха. Но подряд, получила петербургская компания «Падамас», известная аккуратным содержанием строительных площадок. Работы по реконструкции включали: утепление стен, ремонт окон и дверей; частичную замену внутренней сантехники; устройство регулирующей системы инженерных систем, контрольно-измерительных приборов; ремонт дренажа дома. Окупить затраты на ремонт должна была мансарда, надстроенная над домом в качестве шестого этажа — дополнительные 524 кв. м (плюс 20% к жилой площади дома), поделенные на девять квартир.

После реконструкции дом стал как новенький: отремонтированные фасады радовали глаз, энергопотребление сократилось на 30-40% (в зависимости от температурных колебаний), а надстроенный этаж придавал зданию несоветский вид.

Эксперимент удался, но городская программа увяла, едва начавшись.

Угроза реновации

Последняя попытка эксперимента произошла весной 2011 года. В утвержденную в Петербурге программу реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, районные власти попытались пристроить еще некоторое количество территорий. В Приморском районе предложили реконструировать (то есть снести старые дома и построить на их месте новые, увеличив этажность и плотность застройки) территорию, ограниченную наб. Черной речки, Торжковской ул., Белоостровской ул., Сердобольской ул., западной стороной полосы отвода железной дороги, ул. Матроса Железняка, Коломяжским пр. Депутаты Законодательного собрания Петербурга отказались включать территорию в программу — не потому что жаль рушить обжитой район, а потому что предложение было плохо обосновано с экономической точки зрения. Прямой угрозы сноса нет, но вероятность, что квартал попадет под реновацию, осталась.

Эксперименты на пользу не идут

Несмотря на нарядный внешний вид, интерес к дому на Торжковской, 16 не больше, чем к соседним панельным постройкам. Ценник соответствующий. Очень средние цены квадратного метра на однокомнатные квартиры вторичного рынка по городу — 86 670 рублей, на двухкомнатные — 84 172 рублей. Средняя цена квартир вторичного рынка именно на этой территории — 81 183 рублей. за кв. м. Но следует учесть, что в средней цене подсчитана стоимость на квартиры, расположенные в старых кирпичных и достаточно новых кирпично-монолитных домах. Квартиры в доме на Торжковской, 16, выставленные в продажу в этом году, по цене не отличаются от квартир, которые продаются в панельных домах по соседству. В зависимости от метража и срочности продажи однокомнатную квартиру предлагают за 2,4-2,7 млн рублей, двухкомнатную — за 3,4-4,1 млн рублей.

Генеральный директор АН «Спектр» Аркадий Кязимов перечисляет: и место хорошее, и дом по качеству ничуть не хуже современных новостроек, и сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг можно — а покупатели настороженно относятся к дому. По его мнению, причины для настороженности есть. Например, очевидно, что самые качественные квартиры в этом доме разместились в мансардном этаже. Но далеко не каждому интересно взбираться на шестой этаж по крутым хрущевским лестницам в отсутствие лифта. «Вероятность быстрой продажи квартиры в домах, где нет лифта, снижается в два раза», — поясняет Кязимов. Экономия на оплате коммунальных услуг петербуржцев пока не очень интересует — на российском рынке еще не научились обращать внимание на соотношение стоимости коммуналки и стоимости квартиры.

Но главная причина — психологическая, предположил Кязимов: хрущевка — она и после реконструкции остается хрущевкой.

Елена Зубова, специально для ГдеЭтотДом.РУ