Доходные дома можно создавать используя закрытые паевые фонды

Правительство Москвы одобрило государственную программу «Жилище» на 2012–2016 годы, в которой предусмотрено возрождение доходных домов. Дома будут двух типов: бездотационные, возводящиеся за счет городского бюджета, и доходные — строящиеся за счет средств бизнеса. На данный момент власти прорабатывают меры, которые помогут им привлечь бизнес для реализации своей программы.

Давно пора создать в нашей стране, а тем более в Москве, условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. За рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны достаточно давно и успешно функционируют. В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. Так, например, в Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне — 42%, в Монреале — около 50%. До сих про идея доходных домов в современной России не получила широкого распространения в связи с низкой прибыльностью данного направления. Для российских девелоперов и инвесторов желаемый уровень доходности должен составлять 7-10%, т.е. вдвое выше существующего, хотя для Европы 4% — это нормальная доходность.

На сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствует само понятие «доходный дом», отсутствуют правовое регулирование отношений в данной сфере. И как следствие, отсутствует сама основа для разработки мер государственной поддержки данного направления. Для успешного его развития, в первую очередь, необходимо на законодательном уровне закрепить статус доходного дома, а также выработать систему взаимодействия между государством и инвесторами. С одной стороны, должны быть определенные требования со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников, а с другой стороны, должны быть меры государственного стимулирования.

Меры государственного стимулирования возможны в следующих направлениях: введение приоритетного порядка рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов; обеспечение проведения торгов по предоставлению земельных участков в аренду в целях строительства доходных домов; введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома на период строительства доходного дома и на определенный период после ввода доходных домов в эксплуатацию и пр.

В качестве требований со стороны государства, могут быть определены условия, выдвигаемые при проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в целях строительства доходных домов, в частности: земельные участки, выставляемые на торги, должны объединять в себе площадки для строительства доходных домов как эконом, так и бизнес класса; земельные участки должны выставляться на торги с условием, что застройщик (инвестор) обязан определенный процент от общей площади построенных квадратных метров доходных домов предоставить в наем (без перехода права собственности) установленным категориям граждан, в том числе, состоящим на жилищном учете с предоставлением последним компенсации для оплаты найма жилья застройщику (инвестору).

Основываясь на нашем опыте (мы создаем в Москве систему доходных домов «Рублево-Мякинино»), можем сказать, что есть практическая схема реализации проекта доходных домов для бизнеса — использование закрытых паевых инвестиционных фондов. Использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет уже в сегодняшних условиях увеличить уровень доходности до показателя в 7-10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров — и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов. Основные налоговые преимущества использования ЗПИФ в рамках развития доходных домов заключаются в «эффекте отложенного налогообложения», или, как его еще называют, «налоговые каникулы», и отсутствии двукратного налогообложения, что позволяет обеспечить конкурентоспособные условия с «теневым» рынком, что само по себе является серьезным подспорьем в борьбе государства с последним.

Генеральный директор ЗАО «УК «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин