Осенью 2008 году жилой компекс начал строиться корпорацией «Строймонтаж». Однако через некоторое время у девелопера начались финансовые трудности. Последовали претензии от банков, и через какое-то время «Строймонтаж» признали банкротом. Видимо, в корпорации готовились к этому — все объекты, пребывавшие в разной степени готовности, были или достроены, или перепроданы другим застройщикам. Причем обязательства перед дольщиками перешли к новым владельцам проектов. А трудные отношения банкрота с кредиторами до сих пор не прояснены.
ЖК «Новая Династия» на 486 квартир «Первая проектная компания» получила в виде котлована, обремененного дольщиками. Однако проект на Пулковской, 8 в Московском районе удалось завершить в срок.
Осенью 2008 году жилой компекс начал строиться корпорацией «Строймонтаж». Однако через некоторое время у девелопера начались финансовые трудности. Последовали претензии от банков, и через какое-то время «Строймонтаж» признали банкротом. Видимо, в корпорации готовились к этому — все объекты, пребывавшие в разной степени готовности, были или достроены, или перепроданы другим застройщикам. Причем обязательства перед дольщиками перешли к новым владельцам проектов. А трудные отношения банкрота с кредиторами до сих пор не прояснены.
Бывшие сотрудники корпорации организовали ООО «Первая проектная компания» и выкупили у несостоятельного должника объект, — по словам генерального директора Первой проектной компании Анатолия Павлова, на стадии котлована, но уже обремененный дольщиками. Чтобы приобрести права на будущий комплекс, а затем довести стройку до конца, понадобились заемные средства. Стоимость проекта оценивается в 2 млрд рублей. Это был первый после кризиса строящийся комплекс в Петербурге, которому Сбербанк одобрил проектное финансирование, а прежде предоставил кредит на выкуп участка. Поговаривают, что исключительно из-за личного расположения к менеджменту абсолютно новой на рынке компании. И несмотря на финансовые и правовые перипетии, комплекс была сдан в назначенный городским правительством срок.
Проект в разрезе
Пулковская, 8 — это два корпуса по 25 этажей, соединенные стилобатом. Квартирография не напоминает нынешние стандарты (большинство застройщиков пытается «населить» дома однокомнатными квартирами и студиями) — по 30% однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, остальное — пентхаусы.
На фоне окружающей панельной застройки дом выделяется в архитектурном плане — это стилизация под «сталинский ампир». Но в подражании архитектуре
«Новая Династия» имеет собственный паркинг на 173 машиноместа. «Детская» проблема будет решена до конца года. Застройщик сам сооружает детский сад в составе комплекса, а город обещает взять ДДУ на свой баланс. Во всяком случае, переговоры идут.
Прочие объекты социальной инфраструктуры удастся обнаружить в цокольном этаже, как только на встройки найдутся хозяева — это и физкультурно-оздоровительный комплекс, и помещения под магазины (некоторые уже действуют), и предприятия сферы обслуживания.
Обслуживание дома передано специализированной эксплуатационной компании, костяк которой также составили бывшие сотрудники «Строймонтажа».
В расчете на охраняемую территорию обустроена прогулочная зона. Располагается она во внутреннем дворе, на стилобате и побывала в руках опытных ландшафтных дизайнеров.
Дом иного качества
Окруженный старыми, новыми и строящимися панельными домами, комплекс продается значительно дороже рынка. С момента вывода его на продажу новым застройщиком он позиционировался как дорогой объект. Генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов раздумывает — стоило ли так поступать: «Район вокруг метро „Звездная“ — своеобразный, стоит особняком в Московском районе, который вообще-то отличается дорогой недвижимостью. Не сказать, что этот район — из тех, которые застроены хрущевками, — худший. Он лучше прочих, но не глобально». Поэтому строительство дома иного качества и в ином ценовом диапазоне Дроздов считает «перебором». И подчеркивает: «Чем больше дом, тем тяжелее его позиционировать».
Позиционируя дом в высоком ценовом сегменте, говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов, главное — не пугать потенциальных покупателей словами «элита», «премиум». Иной раз люди располагают суммой, необходимой для покупки квартиры, но увидев в объявлениях такие слова, даже не обращаются к продавцам: почему-то считают, что «элитный» — это не для них. Компания-застройщик именно по этой причине продвигала объект в период строительства как дом класса «комфорт».
«Дом изначально проектировался таким, чтобы быть по качеству лучше окружающих. Но продавать на 30% выше рынка его не планировали — спрос продиктовал. Рынок сам поднял цену», — говорит Логинов. Цена «квадрата» в типовой квартире «Новой Династии» —
Магнит для покупателей
Дорогую квартиру может себе позволить далеко не каждый, даже с помощью ипотечного кредита (примерно четверть сделок на объекте проходят с участием банковских заемных денег). Но обладание парой десятков миллионов рублей — не единственный отличительный признак покупателя квартиры в «Новой Династии».
Да, в городе мало аналогичных предложений, говорит Илья Логинов, причем самые близкие по соотношению цена/качество встречаются на противоположном конце города, в Озерках. Но основные покупатели — люди, выросшие или в Московском районе, или прямо в районе Пулковской улицы. До появления «Новой Династии» они, даже располагая крупными суммами для покупки квартиры, ничего для себя не находили и уезжали из района — кто на Петроградку, а кто в Лондон.
Логинов рисует сценку в офисе продаж. У покупателя есть 25 млн рублей. За эти деньги ему предлагают квартиру в самом что ни на есть элитном районе — на Крестовском острове и квартиру в «Новой Династии» — не в самом престижном месте города. Человек живет в Московском районе, поэтому выбирает дом на Пулковской, 8. Не было бы этого комплекса — уехал бы человек в Петроградский район. И деньги бы увез.
Еще до ввода в эксплуатацию 70% квартир в комплексе обзавелись хозяевами. Но говорить об успехе проекта пока рано, полагают эксперты. Квартиры на первичном рынке нередко продаются благодаря акциям и скидкам. Успешность продаж на первичном рынке зависит от нескольких факторов: цена, место, планировки и мастерство продавца.
Но потом, напоминает Дроздов, объект попадает на вторичный рынок, который все расставляет по своим местам. Если дом удачный, его на вторичном рынке не видно — никто не пытается избавиться от квартиры. А неудачный — на рынке много предложения.
Журналист Елена Зубова, специально для ГдеЭтотДом.РУ