Эксперты компании Penny Lane Realty подвели итоги 2011 года в ипотечном сегменте. На протяжении трех кварталов рынок стремительно рос, однако уже в августе «кредитная эйфория» была омрачена нестабильностью на мировых фондовых биржах и постепенно сменилась кризисными настроениями.
Эксперты компании Penny Lane Realty подвели итоги 2011 года в ипотечном сегменте. На протяжении трех кварталов рынок стремительно рос, однако уже в августе «кредитная эйфория» была омрачена нестабильностью на мировых фондовых биржах и постепенно сменилась кризисными настроениями.
По оценкам аналитического центра Penny Lane Realty, за прошедшие 11 месяцев работающие в России банки выдали ипотечных займов на сумму порядка 540 миллиардов рублей. До исторического минимума снизились ставки по ипотеке в рублях — с 12,7 до 11,9%, а ставки по кредитам в валюте опустились с 11 до 10,4%. По данным АИЖК, сократился также и объем просроченных платежей, а средний размер кредита по сравнению с 2010 годом, напротив, существенно вырос: с 1,24 до 1,39 млн рублей, то есть на 12,1%.
«На протяжении примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной, — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. — Первые три квартала 2011 года ознаменовались настоящей гонкой за увеличением объемов кредитования».
Один из маркетмейкеров рынка, Сбербанк запустил акцию «888», стремительно завоевшую популярность у заемщиков: по рекордно низкой ставке (8% в рублях) предлагался кредит на срок 8 лет, а заявки рассматривались всего за 8 дней. Ноу-хау от АИЖК стало тестирование уникальной для российского рынка программы «обратной ипотеки». Суть предложения: агентство выдает кредиты пожилым людям под залог принадлежащего им жилья, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру, либо, как вариант, с долгом рассчитываются наследники умершего. «Московское ипотечное агентство» порадовало клиентов новой программой «Выкуп долей и комнат», позволяющей владельцам долей стать единоличными хозяевами квартир. «Расщедрились» и «Алтайэнергобанк» с «Росевробанком», предложившие ипотеку с первоначальным взносом 0% на квартиры в жилых комплексах эконом-класса — «Бутово Парк», «Солнцево Парк» и «Катюшки».
«Однако при ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей — не более, чем маркетинговый инструмент, — уверен Роман Строилов. — Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения. Банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных „с дисконтом“, при заданных условиях будет невелик. В тоже время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения».
«Игрой цифр» называет эксперт и данные АИЖК о снижении доли просроченных платежей. По словам Романа Строилова, «в 2011 году просрочек вовсе не стало меньше, просто суммарный объем выдаваемых кредитов возрос, и на его фоне объем долгов перед банками выглядит менее значительным. К тому же, среди „плохих“ кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней, и на 1,3% — с просрочкой свыше 180 дней».
Пытаясь защитить заемщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект «О залоге». По новым правилам банк больше не может потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга. Новшество, как отмечает Роман Строилов, не столько защитит заемщиков, сколько может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья.
На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, сегодня на ипотечном рынке, по сути, конкурируют лишь три маркетмейкера: АИЖК, Сбербанк и ВТБ24. Сбербанк, стремясь расширить свои позиции, в декабре разослал предложения о выкупе ипотечных портфелей российским банкам, входящим в топ-30. «С ипотечного рынка постепенно „вымываются“ некогда сильные игроки, — отмечает Роман Строилов. — Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений, а с глобальной точки зрения, это пагубно влияет и на всю банковскую систему в России, и на инвестиционный климат».
Еще один тревожный сигнал — за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле — до 8,25%. Ранее на протяжении почти двух лет ставка стабильно снижалась, ее рост в 2011 году указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.
«Паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, — отмечает Роман Строилов. — Но даже незначительные корректировки программ, отказ от ряда распиаренных ранее спецпердложений говорит о том, что уже скоро „ипотечная петля“ может затянуться».
Например, АИЖК уже повысило ставки по одной из своих ипотечных программ «Стимул» до
«Сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы, — отмечает Роман Строилов. — Увы, сегодня даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики (об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на