Широкую огласку получил конфликт Министерства обороны и Министерства культуры, а также местного население и культурной общественности, по поводу земель возле музея-усадьбы Архангельское в Подмосковье, проданных на аукционе под строительство гипермаркетов.
Широкую огласку получил конфликт Министерства обороны и Министерства культуры, а также местного населения и культурной общественности, по поводу земель возле музея-усадьбы Архангельское в Подмосковье, проданных на аукционе под строительство гипермаркетов. В последовавших затем судебных баталиях у представителей культуры мало шансов — интересы бизнеса, бюджетов и девелоперов окажутся традиционно приоритетными. Конечно, особый статус купленной земли, находящейся в охранной зоне памятника культуры, накладывает определенные градостроительные ограничения на девелопера, но сильные мира сего уже давно научились искусно обходить их. Ситуации с неоднозначным использованием «особых» земель бывают очень часто, так как многие участки с особым режимом пользования обладают высоким бизнес-потенциалом. И благодаря лояльности чиновников и контролирующих органов, широкой трактовке законодательных норм в итоге находится формально законный способ использовать такие участки для самых на первый взгляд неожиданных целей.
Особенностью российской действительности является то, что официальное название и реальное содержание называемого могут не совпадать — например, рекреационно-досуговый комплекс в лесу на самом деле может быть элитным коттеджным поселком, но на бумагах и для суда и для прокуратуры это будет именно рекреационно-досуговый комплекс, а для тех, кто сомневается там сделают футбольную площадку и запустят пони. Известен анекдотичный случай когда земли выбранные для кладбища по-тихому перевели постановлением органа власти из «земель для сельскохозяйственного производства» в земли «для рекреационного использования», так сказать, для вечного отдыха.
При этом только очень наивный девелопер, решивший прикупить земли возле музея под крупные гипермаркеты мог полагать, что это не спровоцирует общественный и судебный конфликт. Любой более менее крупный отечественный бизнесмен не может не знать, что покупая участки для промышленности или торговли рядом (а то и в пределах) с охраняемыми территориями, лесами, населенными пунктами, водными объектами он попадает в потенциально конфликтную ситуацию. Всегда есть люди заинтересованные в сохранении среды своего обитания, свободного доступа в леса и к водным объектам, сохранности экологической ситуации, природных ландшафтов, культурного наследия и они в рамках закона имеют право защищать свои интересы и интересы своих сограждан. Поэтому, попытки девелопера «удивиться» происходящими событиями и протестами выглядят как-то лицемерно.
Говоря о «презумпции осведомленности» девелопера нельзя забывать и то, что режимы охранных зон описаны в законах, их список есть в постановлениях, ограничения есть или должны быть по закону в открытом доступе, а также в конкурсной документации, на основании которой компания принимала участие в аукционе на землю возле Архангельского. Конечно, в документах может быть много неоднозначностей, но именно они, как правило, и позволяют использовать «особые» земли в достаточно широком диапазоне бизнес-задач. Несомненно, юристы покупателя все это изучили и проведя юридический анализ, видимо, пришли к заключению, что в целом существующие документы и законы позволят реализовать запланированное покупателем использование земельного участка — под гипермаркеты. И, конечно, же обнаруженные риски были учтены в цене покупки — подобный земельный участок свободный от охранных обязательств стоил бы как минимум в два раза дороже.
Несмотря на то, что Министерство Культуры пытается оспорить продажу участка в суде с вероятностью 99% суд решит, что в силу положений закона Министерство Обороны являясь собственником земли имело полное право проводить с участком операции — в данном случае куплю-продажу на аукционе. Возможно, судом буду отмечены какие-то недочеты в конкурсной документации, которые суд признает несущественными и не нарушающими ничьи права, а, значит, результаты конкурса не отменят. Причем, у Министерства Культуры и его подразделений уже есть опыт неудачной борьбы с крупными девелоперами через правовую систему. В судах и общении с прокуратурой оно безуспешно выступало на стороне противников строительства «Охта-Центра» в Санкт-Петербурге. Только в итоге многолетней борьбы российской и зарубежной общественности и решения высшего руководства страны удалось переместить этот объект подальше от исторического центра Санкт-Петербурга.
То, что в итоге девелопер реализует задуманное сомнений мало. Ни разу общественности с помощью публичных слушаний или протестов не удавалось остановить планировку территории под объекты действительно крупного бизнеса, да и когда речь не идет о миллионах долларов, повлиять удается крайне редко. Не удивительно — результаты слушаний носят рекомендательный для властей характер и стали в подавляющем большинстве случаев простой формальностью. Не случайно слушания организуются властями в максимально неудобное время (например 1 сентября), в присутствии множества бюджетников и иных зависимых от властей лиц, которые создают лояльную массовку. Еще проще ситуация, если земельный участок находится вне населенных пунктов, а это именно наш случай — вопрос изменения его назначения и проекта застройки на общественные слушания не обязательно должен выносится.
После завершения проектирования девелоперу будет действовать еще проще. Получение разрешения на строительство — это уже и вовсе интимный процесс взаимодействия застройщика и администрации. Выдача разрешения на строительство относится к компетенции местных властей.
Естественно они могут отказать в выдаче при несоответствии проекта строительным, архитектурным, градостроительным, правилам землепользование и застройки, планировки территории, ограничениям и обременениям и иным нормам и документам. При этом собственник может добиться выдачи в судебном порядке, если докажет что претензии необоснованны. Но в 99% случаев разрешение на строительство выдается, так как для местной власти крупный бизнес это, и новые рабочие места, и налоговые поступления, и отчетность об улучшении социально-экономического положения наверх, а иногда и что-то для себя лично можно получить бонусом. Зачем же рубить корову, которая несет золотые яйца?
Так что появление гипермаркетов возле музея-усадьбы Архангельское — вполне реальная и почти неотвратимая реальность ближайших лет. Возможно, как-то смягчить ситуацию и снизить градус конфликта могла бы разработка архитектурно-ландшафтной концепции, которая по минимуму изменила окружающий пейзаж, возможно помогли бы инвестиции в развитие музея и прилегающей территории именно для культурного отдыха населения, улучшение подъездов к усадьбе-музею, какая-то помощь местным жителям, но видимо услуги юристов и обеспечение лояльности властей, чиновников принимающих решения и подписывающих документы и инстанций на местах, пока еще обходятся дешевле, чем поиски компромиссов между бизнесом и обществом.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ