На конец декабря 2011 года на первичном рынке было выставлено порядка 900 квартир в 34 объектах. Выход новых жилых объектов на рынок увеличил число квартир, представленных на первичном рынке, на 12,5%. В 2011 году первичный рынок элитной жилой недвижимости пополнился 7-ю новыми объектами. Суммарная жилая площадь новых объектов составила 67 500 кв.м. или около 520 квартир.
Итоги 2011 года и тенденции развития рынка элитной жилой недвижимости Москвы
Предложение
На конец декабря 2011 года на первичном рынке было выставлено порядка 900 квартир в 34 объектах. Выход новых жилых объектов на рынок увеличил число квартир, представленных на первичном рынке, на 12,5%.
В 2011 году первичный рынок элитной жилой недвижимости пополнился 7 новыми объектами. Суммарная жилая площадь новых объектов составила 67 500 кв. м или около 520 квартир.
По данным компании Kalinka Realty в ближайшие
Учитывая, что на конец 2011 года преимущественная доля заявленных проектов находилась в стадии проектирования или получения разрешительной документации, мы предполагаем активное появление новых проектов с 2013 года.
В 2011 году доля апартаментов в структуре предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости увеличилась более чем в 2 раза. Если на конец 2010 года доля апартаментов составляла менее 10% в общем объеме предложения, то в конце 2011 года этот показатель превысил 20%. В 2012 году ожидается продолжение тенденции по увеличению доли апартаментов на рынке.
Цены
Средний уровень цены предложения по состоянию на конец декабря 2011 года составил 21 925 долларов за 1 кв. м, что выше аналогичного показателя за 2010 год на 8%. При этом по отдельным проектам по итогам года цены выросли до 20%.
Кризис 2008 года наглядно продемонстрировал рынку, что даже на жилую недвижимость, в том числе высокого класса, возможно ощутимое сокращение спроса и снижение цен. Поэтому сегодня и покупатели тщательнее подходят к выбору квартиры, и застройщики более аккуратно относятся к формированию ценовой политики.
Таким образом, пока еще у многих участников рынка свежи воспоминания о недавнем кризисе и падении цен на недвижимость, по нашим умеренно-оптимистичным прогнозам в 2012 году на рынке элитной жилой недвижимости продолжиться плавный ценовой рост на уровне 7 — 10% в год. Данный ценовой рост будет связан, в том числе и с инфляционными процессами.
В то же время, по отдельным наиболее востребованным объектам вероятен более активный ценовой рост, превышающий среднерыночные показатели.
Тот факт, что большинство представленных на первичном рынке объектов построено или находится на завершающей стадии строительства, также будет являться сдерживающим фактором для роста среднерыночных цен. Связано это с тем, что потенциал ценового прироста в построенных объектах обычно ниже, чем в строящихся, так как в таких объектах уже использованы возможности по повышению цен за счет повышения стадии строительной готовности.
В данном прогнозе мы предполагаем стабильность экономической и политической ситуации в стране и не рассматриваем крайние сценарии, как например, возможность очередного экономического или политического кризиса. В то же время, ожидание второй волны кризиса у части участников рынка также являются сдерживающим фактором для резкого повышения цен.
Спрос
За 2011 году на рынке элитной жилой недвижимости прошло около 500 сделок. Из них на первичном рынке было продано порядка 360 квартир, на вторичном — не менее 130 квартир. Таким образом, среднемесячные темпы продаж в 2011 году составили около 40 сделок в месяц. Данный объем продаж сопоставимы с показателями 2010 года.
Лидерами по числу проданных квартир на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы были следующие объекты: ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Садовые кварталы» и, вышедший в начале 2011 года, новый элитный жилой комплекс Barkli Park
В 2011 году средний бюджет покупки элитного жилья составил 2,8 млн долларов, что на 3,7% больше аналогичного показателя 2010 года (2,5 млн долларов — на первичном рынке, 4 млн долларов — на вторичном)
Со второй половины 2009 года (т.е. фактически с начала восстановления рынка после кризиса), отмечается достаточно стабильный покупательский спрос. Объемы продаж могут варьироваться помесячно, завися, в том числе, от сезонности, при этом годовые объемы продаж стабилизировались на уровне 500 квартир в год (суммарно на первичном и вторичном рынках).
При условии стабильности экономической ситуации в стране, мы не видим явных причин для сокращения объемов спроса в краткосрочной перспективе (2012 год). Хотя существуют вероятность негативного влияния на спрос, в связи с определенными политическими рисками.
В то же время в пользу возможности увеличения покупательского спроса можно привести следующие аргументы:
- Плавное, но стабильное повышение цен на элитную жилую недвижимость
- Угроза инфляции, а также нестабильность на фондовом и валютном рынках
- Выход на рынок новых интересных проектов
- Возможное повышение цен на нефть