Дефицит элитного жилья провоцирует коррекцию сегмента DeLuxe

В последнее время все чаще говорят о грядущем дефиците на рынке элитной недвижимости Москвы. Даже в 2011 году, несмотря на выход на рынок целого ряда новых объектов, было зафиксировано сокращение предложения в данном сегменте примерно на 10%. Объем рынка жилья уровня «luxury» никогда и не был велик, а ограничение на застройку центра города, да и в целом сокращение площадок, подходящих под новое жилое строительство, позволяют прогнозировать дальнейшее уменьшение предложения. Поэтому люксовые дома сейчас покупаются на этапе строительства практически по цене готового объекта — это штучный продукт, который в перспективе будет только дорожать. Каких либо дисконтов на стадию строительства в этом сегменте не предоставляется, однако интерес инвесторов все равно достаточно высок, поскольку все понимают, что через несколько лет стоимость этой недвижимости будет гораздо выше.

Пока еще в центре города есть проекты на начальной стадии и даже не выведенные на продажу, которые будут развиваться в ближайшие годы. Например, в нашем клубном доме «Smolensky De Luxe» в районе Смоленской набережной и Арбата продажи были открыты только в конце 2011 года. В текущем году планируется выход на рынок порядка 5-7 элитных жилых комплексов, в том числе и «Дон-строй» презентует три новых объекта класса De Luxe в Хамовниках. В результате, объем продаваемых жилых площадей элитного сегмента только у нашей компании составит около 85 000 кв. м, что обеспечит некоторое наполнение рынка на ближайшие 2-3 года.

Но даже если говорить о более отдаленных перспективах, то и полный запрет на новое строительство в историческом центре не приведет к исчезновению De Luxe с первичного рынка, а скорее спровоцирует коррекцию сегмента. Вероятнее всего, основной спрос на дорогое жилье переместится чуть дальше, за Садовое кольцо, и девелоперы элитного жилья сделают все, чтобы этот спрос удовлетворить. Сценарий «географической динамики» развивается на столичном рынке давно, и влияние внешних факторов только ускоряет процесс корректировки устаревшей сегментации. Например, если еще 10 лет назад эксперты отказывались называть элитным дом больше чем на 15-20 квартир вне определенных районов ЦАО — Остоженки или Арбата, то сегодня к этой категории относят достаточно крупные жилые комплексы, расположенные за пределами Садового кольца. Динамика продаж и рост цен в этих проектах подтверждают, что клиенты готовы к таким переменам: если дом красив, если качество отделки и другие характеристики «на высоте», они готовы платить за квартиры как за элитные, пусть они и не в самом центре. Понимая это, застройщики стараются из каждого проекта сделать «конфетку» — и я считаю, что это хорошая тенденция, способствующая качественному росту рынка в целом.

Из чего складывается это пресловутое «качество проекта», делающее его конкурентоспособным и востребованным? Это сотни различных характеристик — начиная от архитектуры, материалов отделки, инженерного оснащения, наличия автомойки, химчистки и других сервисных помещений, и заканчивая последующим уровнем обслуживания дома. При этом не надо забывать, что выбор и приобретение жилья в дорогом сегменте (когда покупателю не приходится жестко ограничивать свои желания скромным бюджетом) — это все-таки очень эмоциональная покупка. Дом должен в первую очередь понравиться человеку в целом, так сказать «влюбить в себя»: своим внешним обликом, создаваемой внутри атмосферой. Поэтому, например, покупатели элитного жилья проявляют особенную требовательность к архитектуре. Причем должна отметить, что какие бы эффектные здания из стекла и бетона ни создавали архитекторы, большинство клиентов все же предпочитают дома в классическом стиле. Это вполне объяснимо — как правило, элитное жилье покупается после 35-40 лет, когда человек уже все повидал и стремится вернуться к корням, к проверенной временем гармонии.

Ирина Постовалова, заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест»