Как избежать обмана, покупая квартиру

Как снизить риски при покупке жилья, что страшного в «пибовской» стоимости и есть ли смысл в нотариальном заверении сделок обозревателю ГдеЭтотДом.РУ в Петербурге Татьяне Елекоевой рассказал адвокат юридического центра «Ермолаев и партнёры» Максим Ермолаев.

— Насколько часто юристы сталкиваются со случаями мошенничества на вторичном рынке?

— На самом деле, в чистом виде мошенничество на вторичном рынке жилья встречается действительно нечасто. Намного более распространены не очень «чистые» сделки, когда риэлторские компании по сути дела обманным путем пытаются получить деньги со своих клиентов.

— Что вы имеете в виду?

— Я говорю о распространенной ситуации, когда агенты требуют от покупателя задаток за тот или иной объект недвижимости. Клиенту объясняют, что он вносит деньги за квартиру или комнату. Но в этом случае задаток должен оформляться по договору купли-продажи, покупателю же подсовывают агентский договор. А деньги, которые он отдает, идут на оплату услуг риэлторской компании. То есть, клиенту намеренно предоставляют неверную информацию, и с точки зрения законодательства такие действия являются обманом. Есть еще один пример не очень корректного поведения представителей агентств, предоставляющих услуги по продаже недвижимости. Наверняка многие покупатели сталкивались с ситуацией, когда при запросе документов на квартиру или комнату для предварительной оценки юридической чистоты сделки, риэлторы опять же требуют деньги. Попросту говоря, для того, чтобы вам ознакомиться с документами на квартиру, с вас требуют кругленькую сумму. И если документы вызвали у вас сомнения и, соответственно, впоследствии вы отказываетесь от квартиры, то эти деньги обратно вы уже не получите. При этом сами агенты, которые в большинстве своем не имеют соответствующего образования и необходимых юридических знаний, ничего не проверяют и зачастую предлагают своим клиентам проблемные объекты. У меня, например, есть клиентка, которая была зарегистрирована в квартире, но ее из нее незаконным путем выписали, о чем она узнала только через год. За это время по данному объекту недвижимости прошли две сделки. В итоге человек, который даже не подозревал о существовании моей клиентки, купил эту квартиру и прописался в ней. А спустя какое-то время в этой квартире вновь зарегистрировалась и моя клиентка. У нового владельца подобная ситуация вызвала настоящий шок. Ведь поскольку женщина прописалась обратно, то она имеет право и на проживание в этой квартире.

— А как могла произойти такая ситуация? Я сейчас говорю не о недобросовестной работе риэлторов, а о том, как вообще могли выписать человека из квартиры без его ведома?

— Этого я вам объяснить не могу. Выписала ее Федеральная миграционная служба (ФМС) на основании решения суда. Я в свою очередь отправил к ним запрос с просьбой уточнить — на основании какого решения суда был выписан человек. Ничего толком они мне ответить не смогли, поскольку такого решения просто не существует. Видимо, произошла какая-то ошибка, в результате которой пострадали люди. Но выявить-то эту ошибку должна была риэлторская компания, которая взялась продавать объект. Ведь все агентства недвижимости заявляют, что они не только проверяют юридическую чистоту сделки, но и гарантируют клиенту юридическое сопровождение. А по факту получается, что это не так.

— Бывают и более сложные ситуации. Например, после приобретения квартиры на вторичном рынке появляется бывший владелец, который несколько лет находился в тюрьме. Он предъявляет свои права на недвижимость, и у покупателя в результате решения суда квартиру отбирают. Причем, поскольку квартира оформляется не по реальной, рыночной цене, а по стоимости ПИБ, новый владелец остается не только без квартиры, но и без денег. Объясните, как вообще все это возможно?

— Эта ситуация мне видится следующим образом. Тот, кто продавал квартиру, не обладал титулом собственника и не мог продавать квартиру. То есть, это — чистой воды мошенничество.

— А как может человек, не являющийся собственником, продать квартиру?

— Например, иногда можно оформить на себя право собственности, юридически не имея на это никаких оснований. Приведу пример из жизни, потому что подобный случай был в Москве. Умер одинокий человек, а «предприимчивые» люди приватизировали эту квартиру на себя, хотя никакого права на это не имели. По закону квартира должна была отойти в государственный фонд. Тем не менее, квартира была оформлена в собственность и продана. Через какое-то время представители государственных органов обнаружили это, и отсудили данный объект недвижимости у приобретателя. В результате ни в чем не повинный человек остался без квартиры.

— И что делать в таком случае?

— Прежде всего, надо изначально обращаться к квалифицированному юристу, который все проверит и не допустит такой ситуации. И делать это надо еще на этапе подбора квартиры. Ведь по сделке всегда возникает масса вопросов, и первым из них является именно проверка правообладателя. Имеет ли он право продать? Насколько его права чисты? Есть ли третьи лица, которые могут претендовать на этот объект? Ответы на все эти вопросы профессиональный юрист может достаточно быстро получить, делая соответствующие запросы в определенные органы. Кроме того, для того, чтобы себя обезопасить, сделка ни в коем случае не должна оформляться по «пибовской стоимости», во всех документах должна фигурировать нормальная, рыночная цена. Тогда в случае расторжения сделки у вас появится возможность реституции, то есть, если вы отдаете квартиру, вам должны вернуть деньги.

— А есть ли какой-то смысл в страховании сделки?

— Если вы страхуете сделку, исходя из «пибовской» цены, то, конечно же, нет. А вот в том случае, когда вы в договоре купли-продажи указываете истинную сумму сделки, и в соответствии с этими цифрами оформляете страховку, то смысл, безусловно, существует. Тем более, что, если страховать только титул — то есть, право собственности на недвижимость — то стоит это всего около 3-4 тысяч рублей. На мой взгляд, это не такая уж высокая цена за спокойствие.

— Какие преимущества нотариального оформления сделки с недвижимостью?

— Сегодня нотариальное оформление сделок с недвижимостью не является обязательным, поэтому их можно оформлять и в простой письменной форме. Нотариальное оформление сделки не даёт для покупателя и продавца каких-либо дополнительных гарантий по сравнению с простой письменной формой сделки относительно качества приобретаемого объекта недвижимости и его юридической чистоты. Для полной юридической проверки титула собственника и наличия прав третьих лиц на приобретаемый объект недвижимости нужно подробно изучить его историю. Совершая же нотариальную сделку нельзя быть уверенным на 100% в её юридической чистоте, так как нотариус проверяет законность сделки лишь на основании документов, имеющиеся здесь и сейчас на руках у сторон. Для экономии времени и денежных средств может быть важным для сторон выбор места заключения договора. Следует иметь в виду, что договор об отчуждении недвижимого имущества удостоверяется нотариусом только по месту нахождения этого имущества, хотя такой же договор в простой письменной форме можно заключить в любой точке мира.