В Москве появляются коммуналки нового формата

Как будет выглядеть жилье в будущем? Без всяких сомнений, например, через четверть века дома отойдут от той традиционной формы, к которой мы привыкли. Однако уже сейчас мы становимся свидетелями экспериментов и появления «нового формата квартир», который призван разрешить проблемы в эконом-сегменте.

Москва — это самый привлекательный город России для внутренних и внешних миграций. И цены здесь сопоставимы со стоимостью жилья в таких мировых столицах, как Лондон или Нью-Йорк. И это служит серьезным барьером для желающих приобрести собственное жилье. Стандартную однокомнатную квартиру можно купить от 4,5 млн рублей, что создает серьезный пробел в предложении для целого сегмента рынка недвижимости. Частично эту проблему разрешит набирающий популярность новый тип предложения в Москве: комнаты с собственным санузлом и кухней.

Комнату-студию, как в этом примере из базы объявление портала ГдеЭтотДом.РУ, можно приобрести примерно за 3,2-3,3 млн рублей. Общая площадь 16 кв. м, жилая — 13 кв. м, ремонт, комната расположена в пятикомнатной квартире в доме рядом с метро. Однако такие места общего пользования, как кухня, санузел (ванна, туалет) и даже стиральная машина, находятся в личном пользовании, что делает предложение очень привлекательным.

Кого может заинтересовать это предложение? Во-первых, молодых людей, не имеющих семьи. Ведь за те же самые деньги они могли бы позволить купить себе отдельную квартиру где-нибудь в Подмосковье, например, в Одинцовском районе, Химках или Балашихе.

Во-вторых, частных инвесторов, которые могут приобрести квартиру нового формата для последующей сдачи в аренду. Чаще всего это люди средних лет, успевшие накопить определенные сбережения и имеющие желание инвестировать в стабильный и доходный бизнес, которым традиционно является аренда недвижимости. Давайте проанализируем экономическую целесообразность такого решения.

Предположим, что мы сдаем комнату в квартире, аналогичную той, которая была в примере. Арендная плата за нее может достигать примерно 16 тысяч рублей в месяц. Если эта ставка будет ежегодно индексироваться на размер инфляции (что является довольно редким явлением на рынке), то срок ее окупаемости составит примерно 17 лет. В случае же расчета чистой приведенной стоимости (NPV) при уровне инфляции 8% и неизменной арендной ставке этот срок может измениться в сторону увеличения до 20-22 лет. Но помимо окупаемости нельзя забывать и о рыночном росте стоимости комнаты как таковой. Если же нас интересует показатель рентабельности подобного вложения, то он составляет примерно 6%, что идентично, например, аналогичным показателям продуктового магазина в спальном районе, однако же требует принципиально меньших капитальных затрат и не требует оборотных средств. Это делает более привлекательным вариантом в инвестиционном отношении для рядового инвестора.

Но этим трендом можно воспользоваться и иначе. Например, купить просторную четырехкомнатную квартиру и превратить ее в пятикомнатную квартиру нового типа, составив план перепланировки, переоборудования и согласовав его в Мосжилинспекции, после чего провести ремонт и сделать из четырехкомнатной квартиры пять комнат со своими персональными санузлами и кухнями. В пользу выгодности такой инвестиции выступает тот факт, что в таком жилье стоимость квадрата стремится к 200 тысячам, что на треть выше того уровня, который был установлен до перепланировки.

В заключение добавлю, что, по сути, это предложение является переосмысленным вариантом коммуналки, ставшей значительно комфортнее. Это подтверждает простую мысль о том, что все новое — это хорошо забытое старое.

Риэлтор Владислав Поздняков, специально для ГдеЭтотДом.РУ