Как кризис в Еврозоне повлиял на российских инвесторов в недвижимость? Больше всего пострадали те инвесторы, которые вложились в слабо контролируемые государством рынки. Покупатели недвижимости в Еврозоне по-разному отреагировали на кризис. Те россияне, кто покупал недвижимость во Франции, Австрии, Германии, — не пострадали вообще, поскольку это жестко регулируемые государством рынки.
Как кризис в Еврозоне повлиял на российских инвесторов в недвижимость? Больше всего пострадали те инвесторы, которые вложились в слабо контролируемые государством рынки.
Покупатели недвижимости в Еврозоне по-разному отреагировали на кризис. Те россияне, кто покупал недвижимость во Франции, Австрии, Германии, — не пострадали вообще, поскольку это жестко регулируемые государством рынки. Тогда как с начала кризиса 2007 года в Испании падение цен на недвижимость составило в некоторых районах до 60%, в Греции падение достигнет ещё более внушительных показателей, ведь Греция только начала падать. В большинстве южных стран недвижимость подешевела в среднем на 30%.
Однако ошибочно связывать эти события с принадлежностью к Еврозоне. Евро тут не причем. Все зависит от того, как государство контролирует рынок недвижимости в той или иной стране, есть ли ограничения на покупку максимального количества квадратных метров в одни руки, есть ли штрафные санкции при перепродаже в течение 3 лет с момента покупки и т.д.
На немецком рынке недвижимости благодаря законодательным ограничениям не происходило масштабных спекуляций, и цены на недвижимость лишь несущественно колебались. Высокие налоги на недвижимость привели к тому, что немцы оказались в ситуации, когда выгоднее снимать, а не покупать. В свою очередь, рынок аренды также жестко контролируется государством — например, арендную плату можно повышать лишь на установленную правительством ставку.
Во Франции у 80% ипотечных заемщиков — кредиты с фиксированной ставкой. В этой стране покупка недвижимости по схеме leaseback контролируется государством, на каждый одобренный объект действует страховка, а в случае банкротства застройщика государство берет на себя обязанности по поиску нового. И только во Франции клиентам leaseback предоставляются существенные налоговые льготы и вычеты — в частности, возмещение НДС в размере 19,6%.
В то же время, в Италии строгие правила застройки прибрежной полосы не привели к таким печально известным последствиям, как в Испании, где государство не контролировало выдачу разрешений на строительство. Кроме того, до кризиса цены здесь не росли такими быстрыми темпами, как в остальной Европе. С начала кризиса недвижимость здесь подешевела на 20%. Безусловно, экономика страны слабая. Госдолг страны составляет 1,9 трлн евро (120% ВВП), но, в отличие от экономики страны в целом, на рынке недвижимости не было предпосылок, характерных для других проблемных рынков.
В Португалии в период с 1996 по 2006 годы рост цен на недвижимость не превысил 10% (как в Германии), тогда как в соседней Испании жилье за то же десятилетие подорожало на 110%. Португалия никогда не испытывала строительного бума, рынок не был перенасыщен, поэтому недвижимость не была переоценена.
А вот за ирландским рынком недвижимости государство не уследило. Но здесь рынок испытывает иные проблемы, нежели в Испании. "В Ирландии выдавались subprime-кредиты. При этом в период с 1997 по 2007 года рост цен на первичном рынке составил более чем 200%, а на вторичном — 280%, однако это происходило на фоне реального экономического роста. Впрочем, Ирландия представляется настоящим конкурентом Великобритании, а вложения в ее недвижимость на дне сулят хорошие перспективы.
Игорь Индриксонс, основатель портала indriksons.ru
Автор: Индриксонс Игорь, управляющий инвестициями в недвижимость - indriksons.ru