Российское агентство по ипотечному жилищному кредитованию обещает ввести новый вид кредитов для пенсионеров, получившего название обратная ипотека. Это американская кредитная схема, позволяющая превратить жилую недвижимость в деньги, без потери права собственности на этот объект. Для начала разберем, что такое в принципе, обратная ипотека.
Российское агентство по ипотечному жилищному кредитованию обещает ввести новый вид кредитов для пенсионеров, получившего название обратная ипотека. Это американская кредитная схема, позволяющая превратить жилую недвижимость в деньги, без потери права собственности на этот объект.
Для начала разберем, что такое в принципе, обратная ипотека. Нередко пенсионерам не хватает денег, чтобы обеспечить собственное существование. В итоге, для поддержания нормального уровня жизни старикам ничего не остается делать, как продавать имеющиеся у них квартиры. В данном случае, обратная ипотека позволяет превратить недвижимость в деньги без физической потери этого имущества. То есть, собственник закладывает свое жилье и начинает с определенной периодичностью получать деньги. Данные платежи образуют сумму основного долга. Начисляемые проценты также прибавляются к основному долгу, погашать такой кредит не надо. При наступлении определенного заранее оговоренного события кредитор обращает взыскание на залог и из вырученных денег погашает кредит. Общепринятым событием, позволяющим кредитору обратить взыскание на залог, являются переезд владельца в дом престарелых или смерть.
Так на кого ориентирована обратная ипотека? Ипотека рассчитана на владельцев квартир, которые не располагают иным имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма или ренты. Обратная ипотека актуальна — когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, и заемщик не имеет детей, близких родственников, способных оказать материальную помощь.
Минусы обратной ипотеки
Привлекательная «обратная ипотека» не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь малообеспеченным слоям населения, старикам, пытается переложить на их плечи решение указанной проблемы путем отчуждения последними жилых помещений в счет полученного денежного обеспечения от кредитных учреждений — банков.
Принятие данного закона может привести и к тому, что старики рискуют лишиться своих квартир, воспользовавшись обратной ипотекой. По условиям данной программы, жилое помещение как бы остается в собственности гражданина, но только на определенный срок, и если ипотечный заемщик, выплачивая ежемесячные проценты, приближает день, когда может быть снято введенное обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в «обратную ипотеку» с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка.
Следует учитывать, что основная цель банков — получение прибыли, а это значит, что процент за пользование таким «последним в жизни займом-помощью» буде гораздо выше расценок на и без того недешевые потребительские кредиты плюс сопутствующие расходы.
Плюсы обратной ипотеки
Отношения, вытекающие из обратной ипотеки, безусловно, имеют потенциальный интерес, как для лиц, готовых передать банку свою недвижимость в счет получения денежных средств, необходимых для поддержания достойного существования, так и для кредитных организаций, ориентирующихся на получение прибыли, составляющую разницу, между стоимостью квартиры и выплаченного пенсионеру размера ипотеки. Главное, чтобы предполагаемые потенциальные обоюдные интересы были грамотно учтены в договоре и надлежащим образом исполнены.
«Обратная ипотека» напоминает ренту
Собственник как бы продает квартиру в обмен на постоянные платежи, например, в течение
Другой вариант ипотеки: государство — кредитор
Было бы лучше, если бы закон предусматривал в качестве кредитора, т.е. лица, обеспечивающего денежное обеспечение — именно государство, а не банк. Государство путем обратной ипотеки может не просто поддержать пенсионеров, но и получать в итоге квартиры в муниципальные фонды жилья для дальнейшего социального распределения. Не секрет, что пенсионеры больше доверяют государству, чем кредитным учреждениям. Поэтому обратную ипотеку, в отличие от ренты с иждивением, старики воспримут гораздо лояльнее. Открытым остается вопрос выделение бюджета на данную инициативу.
Еще один нюанс
Существенное обстоятельство — процедура оформления участия в программе обратной ипотеки. Если при стандартном кредитовании на приобретение жилья банк заинтересован в том, чтобы его клиент прожил как можно дольше, чтобы успеть погасить задолженность, то при обратной ипотеке интерес у банка совсем иной. Чем меньше проживет собственник жилья, тем ниже будет уровень затрат финансовой организации на приобретение конкретной квартиры или дома, а значит, и отбор участников по рассматриваемой программе и их последующее обслуживание будут весьма специфичными, причем вряд ли такая специфика добавит оптимизма и жизненных сил пожилым людям.
И в резюме хотелось бы добавить, что никто не даст гарантии, что банк сам не разорится или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам.
Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»)