ГдеЭтотДом.РУ: Растущие ставки ипотеке не помеха

Уверенный рост рынка жилищного кредитования в начале 2012 года продолжился, несмотря на рост процентных ставок. По сравнению с тем, что было год назад, количество выданных кредитов выросло на 50%, а объем выдачи — на 70%. Об этом свидетельствуют данные Центрального Банка России за первые 2 месяца 2012 года. Если в феврале 2011 года было выдано 32 тыс. жилищных кредитов на сумму 40 млрд рублей, то в феврале 2012 48 тыс. жилищных кредитов на 68 млрд рублей. Суммарная задолженность россиян по жилищным кредитам к концу февраля достигла 1,65 трлн рублей.

Рост объемов жилищного кредитования продолжается на фоне продолжающегося роста процентных ставок. Рекордно низкий уровень процентных ставок был достигнут в октябре 2011 года — тогда средняя ставка по выданным кредитам в рублях составила 11,6%. В феврале 2012 заемщики получали кредиты по средней ставке на уровне 12%. Впрочем, дальнейший рост ставок маловероятен, так как неблагоприятные макроэкономические факторы, которые привели к их повышению, постепенно нейтрализуются. При этом нельзя не обратить внимание на растущий разрыв между уровнем инфляции и уровнем ставок. В предкризисное время уровень ставок по жилищным кредитам и официальный уровень инфляции были близки (около 10-11%), что на фоне опережающего роста цен на жилье и арендных ставок привлекало инвесторов. Сейчас разрыв между официальным уровнем инфляции (около 7%) и уровнем ставок по жилищным кредитам (около 12%) составляет 5%, что отсекает от рынка подавляющее большинство так называемых инвесторов. Сохраняющийся высокий уровень ставок препятствует «накачиванию» рынка жилья необеспеченными новыми квадратными метрами деньгами, т.е. заметному росту цен на рынке жилья. Однако, в случае заметного роста объемов строительства нового жилья в стране высокие ставки кредитования станут тормозить развитие рынка жилья, так как будут существенно ограничивать круг покупателей.

Еще одна важная тенденция на рынке жилищного кредитования заключается в продолжающемся росте среднего размера выдаваемых кредитов. В феврале 2012 года он вырос до 1,4 млн рублей. Год назад (в феврале 2011 года) средний размер кредитов составлял 1,25 млн рублей. Получается, что при среднем росте цен по стране на жилье за год на 6%, средний размер кредита вырос на 12%. Подобная ситуация говорит о том, что заемщики стали более уверены в своих силах. Они берут кредиты на большие сроки, с меньшим первоначальным взносом, на большее по площади жилье. При этом банки стали менее консервативно оценивать возможности своих клиентов, в условиях, когда те готовы кредитоваться на фоне растущих ставок.

В начале 2012 года продолжается застой на рынке жилищного кредитования в валюте. На его долю приходится всего 2% рынка (до кризиса было на порядок больше). Вернуть доверие к валютному кредитованию не помогает даже продолжающееся снижений процентных ставок. Так в феврале 2012 года их уровень достиг 9,5% (год назад было 10,9%). При этом уровень просроченной задолженности по кредитам, выданным в валюте, достиг уже 14%. По рублевым кредитам он остается на уровне 2%.

В целом же на российском рынке жилищного кредитования в начале 2012 года сложилась достаточно абсурдная ситуация — объем продаж (выдачи кредитов) растет на фоне роста цены на товар (процентной ставки). Видимо все дело в том, что у значительной части россиян просто нет иной возможности в текущих реалиях быстро решить свой жилищный вопрос. Копить на квартиру с нуля необходимо десятилетиями, социальные программы, кроме ряда признанных первостепенными, постепенно сворачиваются, механизмы цивилизованной и социальной аренды пока существуют только в виде задумок и законопроектов, жилищно-накопительные программы не развиты, а объемы строительства нового жилья остаются очень низкими. В результате, несмотря ни на что, в 2012 году (при сохранении текущей макроэкономической ситуации) рынок жилищного кредитования продолжит бурно расти и перекроет впечатляюще достижения 2011 года (было выдано около 600 тыс. кредитов) как минимум на 20%.

Иллюстрация 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Иллюстрация 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Иллюстрация 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам

Иллюстрация 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за месяц

Иллюстрация 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за месяц

Иллюстрация 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования

Иллюстрация 7. Средневзвешенная ставка жилищных кредитов, %

Иллюстрация 8. Средний размер жилищного кредита выданного за месяц

Примечание: в иллюстрациях приведены данные из отчетности Центрального Банка РФ, либо данные, рассчитанные АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным Центрального Банка РФ.

Директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин