Soho Estate: Коттеджи внутри МКАД - недооцененный формат недвижимости

Перспектива оформления в частную собственность участков под индивидуальную застройку — реальная предпосылка для переоценки рыночной стоимости недвижимости в кластерах малоэтажной застройки, расположенных на территории Москвы внутри МКАД.

Несмотря на интенсивное строительство высотного жилья в Москве сохранилось несколько кластеров малоэтажной коттеджной застройки. Как правило, они возникли и активно развивались вокруг кооперативных поселков советского времени и ведомственных дач. Самые известные примеры — «Поселок художников» на Соколе, Дачно-строительный кооператив им. Ларина в окрестностях Лианозовского парка, дачи в Серебряном бору и пр. Сегодня эти территории, расположенные в городской черте, внутри МКАД, застроены индивидуальными домами с приусадебными участками. В последние годы в городских кластерах коттеджной застройки стали появляться уникальные авторские проекты. Однако зачастую назвать такие дома полноценными городскими поместьями можно было весьма условно из-за неурегулированных земельно-правовых отношений.

Так, в советское время земельные участки предоставлялись дачным кооперативам в постоянное бессрочное пользование. После изменения земельного законодательства возникла необходимость в переоформлении прав на землю. Однако в последние двадцать лет московские власти этому всячески препятствовали, отказываясь признавать частную собственность на уже застроенные участки. Определенные надежды московские «дачники» возлагали на «дачную амнистию» — однако, им так и не удалось воспользоваться упрощенными процедурами порядка приватизации земельных участков, домов и строений.

Одним из препятствий для постановки участков на кадастровый учет и регистрации права собственности стало отсутствие проектов межевания территории поселков. Их требовали предъявить суды, Департамент земельных ресурсов и другие государственные инстанции. И только в прошлом году московские власти начали активно разрабатывать такие документы. Например, недавно Архитектурно-планировочным управлением северо-восточного административного округа был разработан проект межевания квартала ДСК им. Ларина. Этот дачно-строительный кооператив был основан в 1931 году на территории Московской области, а в 1961 году включен в состав Москвы. Сейчас в поселке около 300 индивидуальных домов (в числе которых есть и уникальные проекты, разработанные известными столичными архитекторами). В поселке, расположенном в окрестностях Лианозовского парка, проживают около 1500 человек.

«Перспектива урегулирования земельно-правовых отношений с собственниками домов и приусадебных участков, расположенных на территории Москвы может существенно расширить спрос на такие объекты в обозримом будущем. Премия к текущей цене в случае благополучного разрешения земельного вопроса может составить до 15-25%», — полагает генеральный директор компании SOHO Estate Елена Первакова. Сегодня на московском рынке элитной недвижимости экспонируется несколько десятков коттеджей площадью от 300 до 1000 кв. м с земельными участками от 8 до 22 соток. По информации аналитического отдела SOHO Estate, диапазон цен — от 116 млн рублей за особняк под чистовую отделку около Лианозовского парка (на территории ДСК им. Ларина), до 542 млн рублей за коттедж площадью 560 кв. м на участке 15 соток в Серебряном Бору. В пересчете на квадратный метр — от 120 тыс. до 970 тыс. рублей (без разделения стоимости земли и дома). Для сравнения — цены на элитные квартиры в центре города сегодня достигают 1,2 млн рублей за кв. м. Негативной стороной разрешения земельного вопроса может стать кратное увеличение налогового бремени землевладельцев — особенно в свете планируемого введения налога на недвижимость.

Известные проекты малоэтажной застройки внутри МКАД

SOHO Estate