Ипотеку спасет федеральный банк

В России традиционно считается, что вмешательство государства в экономику приводит только к негативным последствиям. С этой точки зрения рынок жилья по праву является исключением: в большинстве стран жилищную проблему решали именно с помощью государственных программ.

Уже стало расхожей традицией среди игроков рынка недвижимости повторять, что жилье является самой дорогой покупкой в жизни для любого человека. Соответственно, требования к нему выдвигаются максимально серьезные, а деньги на такую покупку приходится копить едва ли не всю жизнь. Не случайно, что многие в итоге отказываются от этого начинания. При этом формула рыночного определения цены в этом секторе работает со скрипом — слишком туманны доходы строительных компаний, а новое жилье не может купить практически никто. Во всем мире эта проблема решалась за счет создания специальных институтов развития. Например, в США для этого были созданы корпорации Freddie Mac и Fannie Mae. Российские власти также решили пойти по этому пути. Чтобы изменить ситуацию, Министерство регионального развития и Фонд РЖС предложили правительству расширить полномочия Внешэкономбанка при реализации программ по строительству многоквартирных домов. Фактически речь идет о создании федерального жилищного банка. В первую очередь, это предложение рассчитано не на конечных покупателей квартир, а на самих девелоперов. Инициаторы предлагают снизить минимальную стоимость кредитуемых проектов до 1 миллиарда рублей, то есть в два раза. В настоящее время дотации от ВЭБа получают проекты общей стоимостью не менее 2 млрд рублей. Также предлагается отменить минимальный размер займа, который пока составляет 1 млрд рублей. Фонд РЖС также планирует привлекать кредиты ВЭБа для комплексного освоения земли. Сейчас госбанк кредитует только проекты по строительству заводов и созданию инфраструктуры для жилых массивов. Кроме того, на базе ВЭБа может быть создан специализированный отраслевой банк под эгидой Фонда РЖС, Фонда ЖКХ и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Пока подробности этого предложения неизвестны. Более того, также неясно, на каких условиях могут выдаваться новые кредиты. На сегодняшний день ВЭБ работает в основном с частными заемщиками через банки-партнеры. Например, банки выпускают облигации, обеспеченные выданными кредитами, а эти бумаги затем выкупает ВЭБ. Таким образом, банки получают средства для выдачи кредитов, а ВЭБ зарабатывает на облигациях. Однако в действительности доля рынка у таких кредитов достаточно невелика. Более того, фактически уже создан альтернативный центр для развития ипотеки, в роли которого выступает Сбербанк, занимающий огромную долю рынка и обладающий практически неограниченным запасом ликвидности. Более того, именно этот банк начал выдавать первым кредиты ниже уровня инфляции. На сегодняшний день все понимают основные проблему ипотеки в России. Так, реальная стоимость денег в стране оказывается выше доступного населению уровня. Что это означает? Если инфляция составляет 8%, то процентная ставка по кредиту не может быть ниже, если мы говорим о рыночных условиях кредитования. Но доступным кредит может стать при ставке не выше 3-4% годовых, а значит оставшиеся процентные пункты кто-то должен компенсировать.

Из этой ситуации есть два выхода. Во-первых, банки могут работать себе в убыток. Несмотря на кажущуюся неадекватность этого предложения, ничего крамольного в этом нет. Именно по такому пути в случае некоторых программ шел Сбербанк: за счет государственной ликвидности он может легко компенсировать выпадающие доходы. Этот банк и без того находится в привилегированном положении. Во-вторых, разницу частным банкам могут компенсировать федеральные власти. В таком случае речь идет о сознательном вливании огромного объема государственных денег на рынок жилья. Например, в Китае был создан Федеральный фонд, в который поступают отчисления с каждой заработной платы. Фактически эти средства человек может использовать для покупки жилья, а недостающие деньги он привлекает в том же фонде под 2-3% годовых на срок до 25 лет. В России до последнего времени государство не стремилось этого делать, опасаясь роста инфляции. Связанный с развитием ипотеки рост потребления неизменно должен привести к инфляционному скачку. В таком случае та разница, которую компенсирует государство банкам, станет еще больше. Фактически это иллюстрация древнегреческого примера об Ахиллесе, который никак не может догнать черепаху. Однако все понимают, что дальше ситуация не может оставаться так, как она сложилась сейчас, и что-то делать нужно. Возможно, у российского рынка жилья есть еще третий путь — сокращение административной ренты, как это делают сейчас в том же Китае. Если число согласований и связанных с ними документов уменьшится в несколько раз, а распределение участков максимально упростится, то это может стимулировать предложение. Другое дело, что спрос в любом случае вернется к пресловутой ипотеке.

Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтоДом.РУ