Практически любой застройщик может столкнуться с проблемами финансирования, а любая стройка — заморожена. И не удивительно, что боясь пополнить ряды обманутых дольщиков, все больше покупателей отдают предпочтение вторичному рынку жилья. Здесь риск недостроя или долгостроя отсутствует. Но у квартир на вторичном рынке есть собственные проблемы. На что же стоит обратить свое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не остаться без денег и без жилья?
Практически любой застройщик может столкнуться с проблемами финансирования, а любая стройка — заморожена. И не удивительно, что боясь пополнить ряды обманутых дольщиков, все больше покупателей отдают предпочтение вторичному рынку жилья. Здесь риск недостроя или долгостроя отсутствует. Но у квартир на вторичном рынке есть собственные проблемы. На что же стоит обратить свое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не остаться без денег и без жилья?
Во-первых, надо проверить юридическую чистоту жилья, иначе говоря, «историю квартиры»: документы из паспортного стола для получения информации обо всех ранее осуществлявшихся прописках и выписках; выписки регистрирующего органа для изучения данных об арестах и сделках с недвижимостью; документы из местной администрации по необходимости и так далее.
К примеру, при имеющемся споре о праве собственности на квартиру между гражданином В. и гражданином Р. суд накладывает арест (запрет на регистрацию перехода права собственности) на жилое помещение гражданина В. до разрешения дела в суде, а определение об аресте отправляет почтой в регистрирующий орган. Письмо в Росреестр идет от одной недели до месяца, а за это время квартира продается гражданином В. гражданину Н.
Если судом будет установлено, что у гражданина В. квартира находилась в собственности незаконно, то у нового собственника (гражданина Н.) квартира изымается, и последний остается без жилья и без денег, так как с физического лица (гражданина В.) получить деньги обратно очень и очень сложно. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо, во-первых, тщательно проанализировать историю квартиры, установить — при каких сделках и переходах права мог возникнуть спор. Во-вторых, проверить на сайте соответствующего районного суда информацию о том, участвует или участвовал ли продавец в каком-либо судебном деле, связанном с недвижимостью.
Второй этап — личность продавца. Перед совершением сделки необходимо получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) по месту регистрации продавца о том, состоит ли последний на учете. В моей практике был случай, когда женщина, купив квартиру у вполне делового и успешного человека, через полгода получила исковое заявление из суда, где дочь продавца ссылалась на то, что её отец на момент продажи квартиры находился под наблюдением в частной психиатрической клинике, а значит, являлся ограниченно дееспособным.
Так как в частной психиатрической больнице лечение проводится с соблюдением строгой конфиденциальности, то единственный выход избежать приведенной проблемы — непосредственно перед подписанием договора обратиться к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.
Главная проблема — это квартиры с «жителями». Многие покупатели совершают ошибку, приобретая квартиру с прописанными в ней людьми. Только за последний месяц ко мне обратились два человека с подобной проблемой (хочу заметить, что в одном из двух случаев покупатель понадеялся на агентство недвижимости и документы не проверил, а риэлторы его обманули, заработав очень приличные деньги). Другой пример: женщина приобрела квартиру, в которой на момент заключения договора никто зарегистрирован не был. Однако ранее по судебному решению из жилого помещения была снята с регистрационного учета бывшая супруга продавца, отказавшаяся от приватизации. Как только бывшая супруга узнала, что ее выписали из квартиры по заочному решению суда, то сразу заявила свои права на квартиру, и заметьте, заявила обосновано. Подобной проблемы можно было избежать, если бы покупатель проверил архивную выписку из паспортного стола.
Адвокат Олег Сухов