С классификацией жилья постоянно происходит какая-то несогласованность. Иной раз можно увидеть два практически аналогичных жилых комплекса, которые позиционируются в разных классах. Есть дома бизнес-класса, которые достойны называться элитным жильем, чем иные элитные объекты. Дело в том, что, классификация на рынке недвижимости осложняется его высокой мобильностью.
С классификацией жилья постоянно происходит какая-то несогласованность. Иной раз можно увидеть два практически аналогичных жилых комплекса, которые позиционируются в разных классах. Есть дома бизнес-класса, которые достойны называться элитным жильем, чем иные элитные объекты.
Дело в том, что, классификация на рынке недвижимости осложняется его высокой мобильностью. В условиях изменения рыночной конъюнктуры, требований и предпочтений покупателей, а также усиления конкуренции среди девелоперов, изменяются как характеристики жилья разных классов, так и оценки важности отдельных параметров жилых объектов.
При этом потребность в классификации рынка жилья объективно существует — она необходима для создания действительно качественных продуктов, соответствующих тому классу, в рамках которого они позиционируются, а, соответственно, максимально полно отвечающих требованиям потенциальной целевой аудитории. Помимо этого классификация «улучшает взаимопонимание» между участниками рынка, а также позволяет получить более структурированное представление о разнообразном и многообъектном современном рынке жилья.
Правда, получаемые в рамках классификации характеристики и показатели надо уметь использовать. В зависимости от решаемой задачи подходы должны быть разные. Где-то достаточно использовать «базовый» уровень классификации, некоторые задачи требуют дополнительного рассмотрения подклассов, ну а в определенных случаях никакое «агрегирование» не даст верного результата, и рассматривать придется отдельные объекты.
Наша компания базово выделяют четыре основных класса жилья в Москве — эконом, бизнес, элит, а также промежуточный между эконом и бизнес — комфорт-класс, — значительно «разросшийся» после кризиса. Классификация производится по 20 с лишним параметрам в рамках двух базовых категорий:
- местоположение
- качество проекта
Вопрос учета местоположения жилья при определении его класса является дискуссионным. Некоторые эксперты склоняются к тому, что местоположение как фактор классификации утрачивает свое значение в связи с развитием рынка.
Я не поддерживаю такую точку зрения. Местоположение остается одним из наиболее важных факторов классификации: именно с этого параметра большинство покупателей начинает процесс выбора квартиры.
Действительно, в последние годы и в связи с ростом дефицита свободных площадок в центре Москвы, и в связи с развитием новых территорий, география строительства качественного жилья в столице значительно расширилась и покупатели стали к этому привыкать. Так, элитный класс вышел за пределы Садового кольца, а бизнес-класс стал появляться не только в западной части Москвы, но и в других районах города. Тем не менее, сказать, что «границы» между различными частями столицы стерлись, нельзя: среди районов Москвы по-прежнему выделяются престижные и непрестижные.
Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации разная.
Мы при ранжировании объектов разбиваем факторы, учитываемые при оценке качества проекта на три группы — факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.
К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта, аналитики компании Blackwood относят:
- Материал стен дома
- Архитектурный облик
- Площади квартир
- Высоту потолков
- Инженерное оснащение
Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.
Дальнейшее ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым мы относим:
- Количество квартир
- Технологию остекления
- Качество отделки общественных помещений
- Организацию безопасности комплекса
- Вид паркинга, обеспеченность машиноместами
- Организация территории
- Уровень сервиса
Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определенному классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка.
К факторам третьего порядка относятся:
- Количество этажей
- Количество квартир на этаже
- Инфраструктура
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, специально для ГдеЭтотДом.РУ