Почему Примадонна живет в Черной грязи

Сколько существует рынок недвижимости, столько же девелоперы говорят о дефиците мест под застройку жилья в Москве, в первую очередь, внутри Садового кольца. Однако все это время появляются новые проекты. Где же правда?

Очевидно, что центр — не резиновый. Какие тогда возможны сценарии развития элитного рынка в сложившихся условиях тотального дефицита земли под застройку в центре? Первое — активизируется процесс реконструкции и редевелопмента устаревших объектов, что приведет к росту предложений на рынке апартаментов, которые по сути являются жильем со статусом нежилого помещения.

Одно из наиболее перспективных с этой точки зрения направлений — вывод промпредприятий и освоение их территорий. При этом площадки, организованные в результате вывода промзон, как правило, очень масштабны, поэтому предполагают значительную по своим объемам застройку. Таким образом, скорее всего, рынок будет развиваться по пути комплексного освоения крупных территорий и организации однородных с точки зрения социальной среды анклавов. В русле данной тенденции для нас очевидны перспективы развития формата многофункциональных комплексов, сочетающих в себе элитное жилье, офисы, ритейл и развитую инфраструктуру.

Но кроме промзон Москва обладает еще одним резервом для потенциального элитного строительства — исторические здания (ветхие памятники архитектуры), которые с февраля 2012 года мэрия Москвы разрешила всем желающим ремонтировать за свой счет в течение пяти лет, а после этого арендовать в течении 49 лет по цене 1 рублей за 1 кв. м. Речь идет о порядка 250 зданий в центре столицы.

Это может стать новым дыханием на рынке элитной недвижимости Москвы — реконструкция позволит обеспечивать появление новых жилых площадей в центре, которые по всем своим характеристикам (положение, стоимость, престижность) однозначно попадают в сегмент элитного класса. Объем такого предложения можно оценить примерно в 10%.

Уже сегодня в центре Москвы реализуется около 10 проектов реконцепции и реконструкции исторических зданий в современные жилые дома и комплексы. При правильном выборе места и формата подобного объекта реализация таких проектов весьма выгодна для девелоперов. В зависимости от проекта и его расположения доход может составлять до 50% от вложенных средств. Хотя, далеко не все исторические здания позволяют дать такую прибыль.

Много проблем возникает с точки зрения строительства. Во-первых, далеко не везде можно построить подземный паркинг, а прилегающей территории не всегда достаточно для организации наземного паркинга из расчета хотя бы 1 машиноместа на квартиру. Во-вторых, не каждое здание обеспечивает эффективный баланс между общей реконструированной и продаваемой площадью. Не везде можно создать оптимальные по планировке и инсоляции квартиры и апартаменты. Да и сам процесс реконструкции по восстановлению архитектурного облика здания с соблюдением всех технических норм затруднителен из-за определенных ограничений: невозможность увеличить оконные проемы (пример, ул. Б.Садовая, д.14), изменить лестничные марши, сделать более удобными планировки квартир и т.д. Еще одно существенное ограничение — это исходная высота потолков в реконструируемом здании, которую весьма непросто увеличить до необходимых для элитного жилья стандартов (3,2-3,4 м). Кроме того, многие здания не имеют собственной придомовой территории, а значительная часть потенциальных квартир может иметь проблемные виды. Но не стоит забывать и ещё об одном важном моменте — это необходимость модернизации существующих коммуникаций. В результате, стоимость работ возрастает в разы и проект нередко становится невыгодным для девелоперов. Словом, подбор объектов для реконцепции в жилье — работа ювелирная и требующая учета нескольких десятков технологических и маркетинговых факторов.

Не хочется «каркать», но мне видится такой сценарий развития ситуации. Организуется закрытый аукцион на аренду и реконструкцию исторического памятника. Компания-арендатор из ниоткуда выигрывает аукцион и сносит все, кроме внешних фасадов. После этого «Мосстройвозрождение» ругает ее и отбирает право использования дома. Компания пропадает, а на ее месте возникает застройщик с предложением строительства элитных домов или бизнес-центров на высвободившихся территориях. Не пропадать же месту! Такой участи уже подверглись царские конюшни на Комсомольском проспекте (ныне торговый центр К24).

Второй сценарий развития ситуации в условиях острого дефицита новых площадок под элиту — перемещение элитных проектов на периферию. В ближайшей перспективе элитные дома могут поменять своё местоположение и будут располагаться в менее ликвидных районах Москвы, прогнозируют участники рынка. Речь идет о формировании новых «элитных» районов за пределами центра.

География элитного жилья за последние 20 лет и так уже существенно изменилась. Если в середине 90-х элитными считались исключительно дома, расположенные в самом центре города, в таких районах как Арбат, Остоженка, Якиманка, то сегодня границы «элитной» территории отодвинулись за пределы Садового Кольца. Однако, пришло время пойти еще дальше. Я не исключаю появление московской элитки едва ли не на окраинах столицы. Периферийность проекта ни в коем случае не противоречит его элитности. На первый план выйдут такие показатели, как примыкание к зеленым зонам, водным ресурсам, экология. Они будут превалировать над центральностью того или иного проекта. Элитный «Поселок художников» на Соколе, «Остров фантазии» в «Татаровской пойме» в Крылатском, «Покровское Глебово» недалеко от Речного вокзала — пример того, как девелоперы грамотно организовали маркетинговую стратегию, в результате чего такой тренд как экологичность элитного жилья, близость к природе, президентским резиденциям, богеме и представителям шоу-бизнеса помогли создать элитное жилье на окраинах Москвы. Так, в Лондоне и Нью-Йорке новые элитные районы возникали на месте старых трущоб, в которых поселялись богема и популярные люди. Изначально район «Ноттинг хил» был местом жизни старьевщиков, а благодаря фильму с Джулией Робертс стал элитным районом. Так что реклама — двигатель элитного жилья. Ведь теперь и деревня Черная грязь стала элитным местом проживания Примадонны советской и российской эстрады.

Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин, специально для ГдеЭтотДом.РУ