Федеральные власти решили навести порядок на рынке аренды. Как выяснилось, Высший арбитражный суд планирует запретить владельцам недвижимости менять размер арендной платы. Для этого предполагается привязать сумму аренды к ситуации на рынке и тем самым установить максимальные арендные ставки.
Федеральные власти решили навести порядок на рынке аренды. Как выяснилось, Высший арбитражный суд планирует запретить владельцам недвижимости менять размер арендной платы. Для этого предполагается привязать сумму аренды к ситуации на рынке и тем самым установить максимальные арендные ставки.
Аренда жилья не зря считается одним из самых теневых сегментов всего рынка недвижимости. Недавно, например, московские власти обнародовали данные, по которым только 5% арендодателей платят налоги. На самом деле для бюджета это не такая большая проблема, к примеру, на самом большом арендном рынке — в Москве — общая сумма недополученных налогов составляет едва 3 млрд рублей. Справедливости ради при триллионном столичном бюджете такая сумма погоды не делает, что бы ни говорили столичные власти. Однако помимо того, что государство не получает налоги, у этой ситуации есть еще одно существенное следствие. Все сделки между арендаторами и арендодателями заключается в «серой» зоне. Парадоксально, но в этой зоне научились работать даже крупнейшие столичные риэлторские компании. Редкая сделка по аренде обходится без их участия, при этом, так как договор не регистрируется в Росреестре, в дальнейшем участники сделки предоставлены сами по себе. Еще более сложная ситуация, если нет договора. На практике, как рассказывают в частных беседах юристы, никакие договоры никого не спасают: арендодатель может прочитать очередную статью в газете о том, как все цены якобы растут, и попросить прибавки в оплате. Встречаются и другие ситуации, например, когда арендатор отказывается покидать квартиру, даже если не платит за нее. Внезапно оказывается, что выселить его не так просто даже по суду, а уж исполнить это судебное решение еще сложнее. Милиция, к примеру, никого не может выгнать из квартиры. Получается, что целый сегмент рынка недвижимости держится на одном честном слове.
Новая инициатива выглядит интересно, несмотря на то, что уже в самое ближайшее время можно ожидать гневных высказываний о том, что государство вмешивается в частный сектор. На самом деле в мире довольно много стран, где государство устанавливает верхнюю планку арендной платы. Одно из них — Франция, где законодательно ограничен максимальный ежемесячный платеж, особенно остро это чувствуется в престижных южных кантонах. Многие российские олигархи, приглядевшие себе в свое время виллы на Лазурном берегу, оказывались перед сложным выбором — сами жить на них они постоянно не смогут, сдавать в аренду дом можно только по фиксированным ставкам, на которые накладывается еще и весьма высокий налог на недвижимость. Делается это ради простой вещи, чтобы покупать недвижимость ради получения рентного дохода в наиболее популярных локациях было невыгодно. Таким образом, тот же рынок Лазурного берега спасают от перегрева цен и ажиотажа иностранных инвесторов. К чему приводит такой ажиотаж можно посмотреть по индексу цен лондонской недвижимости, которая растет уже несколько лет подряд, несмотря на то, что во всей остальной Великобритании недвижимость дешевеет. Многие участники рынка считают, что такой ограничитель был бы московскому рынку недвижимости также на пользу. Не секрет, что при отсутствии какой-либо планки на сдачу объекта в аренду и серьезного налога на недвижимость многие потенциальные инвесторы скупают квартиры на будущее, как когда-то золотые ложки — исключительно ради сохранения средств. И в итоге эти квартиры вымываются с рынка, что в условиях невероятно низкой обеспеченностью жильем в стране является серьезной проблемой и грозит катастрофой.
Другая страна, где действует такое правило о верхней границе арендной ставке, это США. Например, в Нью-Йорке существует целая индустрия сдачи квартир в аренду всего за несколько сотен долларов в месяц даже в самом центре Манхеттена. То есть, по сути, квартира предлагается по ставке в десять раз ниже ее рыночной аренды. Таким образом, городские власти уже много лет пытаются поддерживать возможность для небогатых людей жить в одном из самых дорогих городов Америки. В итоге получается ситуация достаточно неоднозначная. В условиях серьезного дефицита предложения в Нью-Йорке эти квартиры зачастую незаконно сдаются в субаренду уже по рыночным ставкам теми, кто получил их по субсидии. Иными словами, де юре живет один человек, а де факто — другой. Городские власти пытаются бороться с этой практикой, но пока не очень успешно. Есть и другой сценарий, когда ради получения льготной квартиры предлагают заплатить взятку — в несколько тысяч долларов, то есть, например, в размере годовой платы. Наконец, самый мягкий сценарий — когда ради получения заветной квартиры соискатель должен просто понравиться нужному совету дома или соседства, в общем, вполне знакомая ситуация по советским временам. Таким образом, получается, что схема работает на дорогих рынках и практически не работает с низкими ставками в условиях дефицита. Исходя из этого, федеральным властям следует посоветовать, если уж ограничивать размер арендной платы, то именно в самых дорогих сегментах. Но с другой стороны зачем? Ведь как раз на рынке аренды элитной недвижимости предложение и так всегда превышает спрос, даже в Москве.
Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ