На грядках разрешат строить за деньги

Одним из основных ресурсов развития Московской области Сергей Шойгу решил сделать земельный рынок. Для этого предполагается детально прописать едва ли не самую популярную услугу — перевод земли из одной категории в другую. Раньше эта область была настоящим полем для коррупции.

После того, как в конце 2001 года был принят новый Земельный кодекс, в России появились земли различных категорий: земли поселений, земли сельхозназначения, земли лесного фонда, земли водного фонда, промышленного назначения, а также практически выключенные из оборота особо охраняемые земли и земли запаса. Наибольший интерес всегда представляли по понятным причинам первые две категории, именно они были активно вовлечены в рыночный оборот. Так, на землях поселений можно строить жилые строения и регистрироваться в них, в свою очередь площадь и размеры строительства зависят уже от вида разрешенного использования. Однако, по сути, для строительства постоянного жилья, по закону, в России пригодны только земли поселений, приписанные к определенному населенному пункту. Это связано в том числе с обязательствами государства по развитию инфраструктуры: больниц, школ, детсадов и т.д. Более сложная ситуация сложилась с землями сельхозназначения. Согласно одному из видов разрешенного использования, на таких участках можно строить дачи, то есть дома для сезонного проживания. Однако эти дома не считаются полностью пригодными для жизни, следовательно, в них нельзя зарегистрироваться. Это означает, что все дачные поселки государство рассматривает по умолчанию как нежилые объекты со всеми вытекающими условиями: возможным отключением коммуникаций на зиму, отсутствием объектов инфраструктуры и т.д.

В принципе разработанная в Земельном кодексе схема распределения участков по категориям, по мнению большинства специалистов, достаточно передовая, и вполне соответствовала потребностям времени. Однако благодаря резкому росту экономики в 2000-е гг. на земельный и загородный рынок в Подмосковье оказался направлен невероятный покупательский спрос, и расцвело строительство коттеджей, коттеджных поселков, таунхаусов и т.д. По понятным причинам земель поселений на все такие проекты не хватало, и строить в принципе сразу стали в том числе и на дачных участках. С точки зрения буквы закона такое строительство не является никаким нарушением, однако согласно духу закона, пригодный для постоянного проживания коттедж не должен строиться в дачном поселке: на это не рассчитаны никакие параметры. Сами девелоперы и риэлторы в такой ситуации уже не первый год пытаются запудрить мозг покупателю фразой: «а вам что нужна регистрация?». После такого вопроса уже не каждый покупатель и решится признаться, что нужна. Но на самом деле в самой постановке вопроса уже кроется ошибка: житель России должен регистрироваться по месту проживания. Иными словами, такая возможность у него как минимум должна быть, и если продавец не может ее предоставить, то это серьезное нарушение. В частных случаях выход был найден: регистрироваться в дачных домах можно теперь через суд, который в свою очередь признает конкретный дом местом постоянного проживания и обязывает застройщика присвоить ему нормальный милицейский адрес.

В таком состоянии рынок земель существовал достаточно долго, пока не произошло следующее знаковое событие — расширение Москвы на юго-запад. После того, как огромные участки вдоль Калужского и Киевского шоссе вошли в состав столицы, Сергей Собянин пообещал, что все эти земли изменят категорию и станут землями поселений. Автоматически все коттеджные поселки, расположенные здесь, изменят статус. По сути, это уже задало новые требования рынка. Девелоперам остальных земель остается только тянуться за этим трендом. У них для этого остается только один выход — смена категории земли: именно такое решение они использовали все последние годы. Соответствующие постановления на областном уровне принимались обычно в индивидуальном порядке и по понятным причинам порождали разговоры о коррупции. На этой неделе новый губернатор Подмосковья Сергей Шойгу решил навести в этой области порядок. Власти Московской области планируют ввести пошлину за перевод земельных участков из одной категории в другую в размере до 30% от кадастровой стоимости участка: в среднем госпошлина составит около 35 тыс. рублей за сотку. Впрочем, для такого перевода земли собственнику придется доказать, что участок обеспечен достаточной инфраструктурой. Как объяснил сам губернатор, частные собственники земель сельскохозяйственного назначения только и «ждут момента» чтобы перевести их в категорию земель населенных пунктов и продать подороже. Одновременно с этим в регионе планируется повысить ставку налога на неиспользуемые сельхозземли с 0,3 до 3% кадастровой стоимости участка. По оценкам правительства, это может пополнить бюджет региона примерно на 4 млрд рублей. Казалось бы, Сергей Шойгу наконец решил облагодетельствовать жителей бесконечных подмосковных коттеджных поселков, но на самом деле это не совсем так. С одной стороны кто-то должен изменить не отвечающую рыночным условиям ситуацию, а с другой — подмосковному губернатору просто нечего больше ответить на расширение Москвы.

Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан